Bỏ khung giá đất - 'đòn bẩy' đẩy nhanh tiến độ các dự án

Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bãi bỏ khung giá đất là một nhiệm vụ cần được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai tại thời điểm hiện tại.

Nội dung bỏ khung giá đất cũng được đề xuất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm hướng tới việc chuyển định giá đất đai theo khung giá quy định cũ sang khung theo giá thị trường. Các chuyên gia nhận định, đây là bước thay đổi đặc biệt quan trọng vì sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển và thu hút các nhà đầu tư.

Cuối tháng 8 vừa qua, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (K) mới và được đánh giá sát với thực tế thị trường bất động sản hiện nay. Theo các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam, những thay đổi liên quan đến việc điều chỉnh hệ số K sẽ góp phần thúc đẩy vấn đề bồi thường và giải phóng mặt bằng. Đây cũng chính là bài toán nan giải trong quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Điều 113, Luật Đất đai 2013, khung giá đất là mức giá (cao nhất hoặc thấp nhất) với từng loại đất cụ thể và việc xác định khung giá đất được ban hành định kỳ với kỳ hạn 5 năm. Việc xây dựng khung giá đất nhằm quản lý giá đất trên thị trường, giúp cơ quan quản lý Nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương cũng như xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng.

Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất vẫn chưa đáp ứng được toàn bộ mục đích đã được đặt ra ban đầu, thậm chí tạo “cơ chế hai giá” gây khó khăn trong quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. Đặc biệt, một hệ quả phát sinh thường xuyên của khung giá đất là làm kéo dài tiến độ các dự án do ách tắc trong khâu giải phóng mặt bằng.

Do đó Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi xây dựng Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013; trong đó, có việc xác định lại phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với cơ chế thị trường tại thời điểm hiện tại.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa. Thay vào đó, trước khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Tại phiên thẩm tra Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế Quốc hội thực hiện cuối tháng 9 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà chia sẻ, đã hoàn thiện thêm các quy định về trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, UBND trong xây dựng bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm là hợp lý, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường.

Nhận xét về tác động của nội dung này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, trên thực tế Luật Đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm và phức tạp trong bất kỳ hệ thống pháp luật của quốc gia nào. Lần sửa đổi này được thực hiện nhằm hướng tới việc chuyển định giá đất đai theo khung giá quy định cũ sang khung theo giá thị trường.

Theo ông Troy Griffiths, bước thay đổi này rất quan trọng để giúp phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, đồng thời tạo lực hấp dẫn thu hút nhà đầu tư.

Thời gian gần đây, Chính phủ đã yêu cầu đẩy mạnh khắc phục những chậm trễ và đẩy nhanh tiến độ các dự án sử dụng vốn đầu tư công. Trong giai đoạn hậu COVID-19, việc chi tiêu cho cơ sở hạ tầng được thực hiện nhằm kích thích sự phục hồi của nền kinh tế, tuy nhiên hiện nay quá trình này vẫn diễn ra một cách chậm chạp mà nguyên nhân chính là do các thủ tục đền bù và giao đất. Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai trong việc định giá tài sản rất quan trọng, ông Troy Griffiths phân tích.

Trước đây, khi giao đất, quá trình đền bù được tính toán đơn giản vì đã có khung giá đất quy định sẵn. Tuy nhiên, điều này đôi khi gây ra việc đền bù không thỏa đáng và sinh ra nhiều chi phí phát sinh, dẫn đến chậm trễ kế hoạch phát triển dự án. Bởi vậy, nếu sửa đổi Luật Đất đai, chủ đầu tư các dự án bất động sản sẽ được nhận giá trị hợp lý hơn, tiệm cận với giá thị trường, giúp đẩy nhanh quá trình đền bù và xây dựng những dự án mới.

Mặt khác, Lật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn. Tất cả khu đất giải tỏa và cần được đền bù sẽ được định giá phù hợp với giá thị trường, tạo niềm tin hơn cho các nhà đầu tư và người dân. Ngoài ra, điều này còn tạo cơ sở để khu đất đó được tính thuế đầy đủ, điều mà trước giờ gây thất thu một khoản lớn cho Nhà nước.

Ông Troy Griffiths dẫn chứng, những quy định này đã được ứng dụng trên toàn thế giới. Vì vậy, Việt Nam đang ở vị trí thuận lợi để hưởng lợi từ kinh nghiệm của những quốc gia khác và nên thực hiện một hệ thống thực sự có lợi cho xã hội.

Đồng quan điểm, Tiến sỹ Ngô Trí Long - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) nhận xét, vấn đề cốt lõi, quan trọng đối với việc định giá đất là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức từ 5 - 7%.

Bởi vậy, các cơ quan quản lý giá cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ. Muốn vậy, cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường.

Tiến sỹ Ngô Trí Long đề xuất, bên cạnh việc hoàn thiện các phương pháp định giá đất truyền thống đã ban hành, cần nghiên cứu sử dụng những phương pháp định giá hiện đại. Điển hình như ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất, tới từng thửa đất, thực hiện đăng ký giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá, khung giá, bảng giá, giá đất đấu giá, giá đấu thầu, giá bồi thường, giá đất tái định cư và giá đất đăng ký làm cơ sở cho công tác quản lý Nhà nước về giá đất. Đây chính là một công cụ có thể giúp cho các cơ quan định giá đất hàng loạt.