Blockchain bất động sản: Khó để kiểm soát rủi ro

Dù mới xuất hiện tại thị trường Việt Nam nhưng blockchain bất động sản đã để lại những tranh cãi và nghi hoặc về rủi ro pháp lý với người tham gia.

Hình thức đầu tư mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain là mô hình mới mẻ với nhà đầu tư Việt Nam. Ngay cả các chủ đầu tư dự án gần đây cũng quảng bá bán sản phẩm thông qua nền tảng này. Dù mới xuất hiện tại thị trường Việt Nam nhưng blockchain bất động sản đã để lại những tranh cãi và nghi hoặc về rủi ro pháp lý với người tham gia.

Các chuyên gia cảnh báo, hiện nay, hình thức huy động vốn chia nhỏ bất động sản theo kiểu mua chung này đang được gắn mác blockchain bất động sản và thực tế cần nhiều thời gian để kiểm chứng. Tuy nhiên, những rủi ro nhìn thấy trước mắt đang nghiêng về phía nhà đầu tư.

Tiến sỹ Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, đây là mô hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản và là một trong những hoạt động thành công của thị trường bất động sản quốc tế.

Hiện nay, ở Việt Nam, đứng sau các ứng dụng Fintech mua chung bất động sản lại chính là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Họ thực hiện luôn chức năng của các quỹ này. Theo quy định, các quỹ kiểu này muốn hoạt động phải có giấy phép và con dấu. Trong khi đó, các doanh nghiệp huy động vốn như hiện nay lại không hề có chức năng như của quỹ này.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến cho phép hàng ngàn nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, lô đất có giá trị tiền tỷ. Dưới sự quảng bá của các doanh nghiệp này, ngay cả những nhà đầu tư ít tiền vẫn có cơ hội tham gia đầu tư bất động sản với số vốn góp chỉ từ vài triệu đồng.

Trên thị trường, Công ty Moonka đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, nền đất tiền tỷ khi có số vốn chỉ cần vài triệu đồng. Khi các bất động sản được chủ đất ký gửi, Công ty Moonka sẽ đi tìm các nhà đầu tư để mua chung một sản phẩm.

Khi đó, một bất động sản có giá 3 tỷ đồng có thể chia thành 1.000 phần và mỗi phần chỉ 3 triệu đồng nên ai cũng có thể tham gia. Tùy khả năng tài chính, khách hàng có thể mua một hoặc nhiều phần và có thể sở hữu một phần của bất động sản tiền tỷ.
Khi mua chung, các nhà đầu tư có thể bán lại cổ phần này cho nhau nếu muốn chốt lời. Sổ đỏ sẽ được Moonka nắm giữ tại văn phòng của công ty này và các nhà đầu tư có thể xem sổ đỏ miếng đất bất kỳ lúc nào. Khi đã chốt mua, khách hàng sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình.

Tương tự, Công ty Revex cũng giới thiệu về mô hình mua chung bất động sản, đầu tư chỉ với 1m2, hưởng lãi cho thuê hàng tháng và chênh lệch giá bán theo tỷ lệ. Doanh nhiệp này quảng cáo, một dự án bất động sản hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Mỗi đơn vị hợp đồng có thể được định giá là 1 triệu đồng hoặc mức bất kỳ tùy chủ đầu tư.

Đơn cử như căn hộ có tổng giá trị đầu tư 10 tỷ đồng có thể phát hành 10.000 đơn vị hợp đồng. Mỗi đơn vị tương ứng 1 triệu đồng. Khi cho thuê hoặc bán căn hộ, lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ. Các dự án bất kỳ có thể kết nối với những đơn vị này thông qua hệ thống giao diện lập trình ứng dụng để kêu gọi nhà đầu tư.

Trước xu thế này, Tiến sỹ Đinh Thế Hiển cho rằng, các phần mềm công nghệ (App) do đơn vị cung cấp công cụ kết nối, doanh nghiệp đưa dự án lên mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua sản phẩm bất động sản là vi phạm Luật Chứng khoán. Vì theo quy định, doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng phải được phép của Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước.

Ngay như việc nhà đầu tư đưa tiền cho doanh nghiệp theo hình thức này cũng không có cơ chế kiểm soát vốn đã góp vào. Nếu doanh nghiệp sử dụng sai mục đích thì trả lại vốn hoặc để cổ phần này rớt giá tự do. Thậm chí, có doanh nghiệp ôm tiền bỏ trốn thì nhà đầu tư gánh hết mọi rủi ro - chuyên gia này cảnh báo.

Đồng tình với quan điểm này, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, hình thức mua bất động sản qua App thực chất là phương thức đầu tư tài chính, huy động vốn của chủ đầu tư, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó.

Hiện trong kinh doanh bất động sản, mô hình này chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Cách thức để các chủ đầu tư, đơn vị huy động vốn phổ biến vẫn là cam kết lợi nhuận cao, dễ dẫn đến biến tướng gây rủi ro cho nhà đầu tư. Cam kết lợi nhuận khủng khiến nhà đầu tư dễ bị ngả lòng như câu chuyện condotel trước đây - ông Châu phân tích.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đây là mô hình hoàn toàn mới tại Việt Nam nên không có bất kỳ quy định pháp luật đối với blockchain bất động sản nên ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Một số doanh nghiệp đang “lập lờ” giữa mua chung bất động sản và cổ phiếu, cổ phần.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở hiện chỉ bảo vệ người mua bất động sản hoàn chỉnh và đứng tên sở hữu. Với cổ phiếu thì có Luật Chứng khoán bảo vệ. Còn người mua một phần bất động sản là dở hàng hóa, dở cổ phiếu thì không có quy định hay cơ quan nào bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra rủi ro - ông Nguyễn Văn Đính khẳng định.