Biến động giá nhà 2021: Tăng và tăng...

Năm 2021, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều căn hộ, dự án có giá cao kỷ lục. Đáng chú ý, có cả hiện tượng chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền "đẩy giá" lên thành nhà trung cấp.

Nhu cầu nhà ở lớn trong khi nguồn cung quỹ đất ngày một hạn hẹp cùng với những tác động tiêu cực sau mỗi đợt "sốt nóng" đã đẩy giá bất động sản ở các thành phố liên tục tăng cao.

Ngay cả trong thời điểm dịch bệnh kéo dài, giá bất động sản cũng không hề có dấu hiệu hạ nhiệt, thậm chí còn tăng không ngừng qua các kỳ thống kê. Nhiều căn hộ giá kỷ lục xuất hiện.

Thực tế đó khiến giấc mơ mua nhà, an cư lạc nghiệp của người thu nhập trung bình và thấp ngày một xa vời…

GIÁ NHÀ HÀ NỘI TĂNG RA SAO?

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản liên tục tăng, với mức tăng bình quân hàng năm là trên 10%/năm. Thậm chí, nhiều dự án có thể tăng trên 20%/năm.

Quý I, Bộ Xây dựng nhận xét, giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng do khan hiếm nguồn cung. Mức tăng giá bình quân khoảng 5-10% so với quý cuối năm ngoái.

Chi tiết hơn, số liệu của Savills cho thấy, giá chào bán sơ cấp trung bình ở phân khúc căn hộ là 1.522 USD/m2 (35 triệu đồng) tăng 5% theo năm, với hạng B tăng mạnh nhất 11% theo năm.

Có mức tăng đáng kể trên thị trường, giá biệt thự và liền kề cũng leo lên mốc mới. Giá sơ cấp trung bình của biệt thự trong quý đầu năm ghi nhận đạt 4.463 USD/m2 (102 triệu đồng/m2), tăng 12% theo năm. Còn giá trung bình của nhà liền kề là 4.664 USD/m2, tăng 14% theo năm.

Sang quý II, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá giao dịch tại hầu hết địa phương vẫn có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm 2020. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu là nhà ở trung cấp và cao cấp, nguồn cung nhà ở xã hội và giá thấp còn rất hạn chế.

Cụ thể, giá giao dịch căn hộ chung cư bình quân, đặc biệt tại Hà Nội vẫn tăng khoảng 5-7% so với quý I.

Trong khi đó, báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội trong 6 tháng đầu năm của Savills Việt Nam cho thấy quý II là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp tăng. Giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2 (37,4 triệu đồng) tăng 11% theo năm, trong đó các dự án hạng B tăng mạnh nhất đạt mức 13% theo năm.

Trong quý II, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 4.941 USD/m2 đất (tương đương 113,7 triệu đồng), theo JLL. Toàn miền Bắc ghi nhận giá nhà liền thổ tăng trưởng mạnh mẽ với mức tăng trung bình khoảng 28,2% theo năm và 15,5% theo quý.

Đáng chú ý ở Hà Nội, mức tăng giá cao nhất được ghi nhận ở huyện Hoài Đức, lên đến 42,8% theo năm do sự gia nhập của một dự án mới có mức giá cao hơn mức trung bình toàn huyện.

Sang quý III, số lượng giao dịch giảm nhưng giá vẫn tiếp tục tăng. Do ảnh hưởng của Covid-19 nghiêm trọng trong quý này với việc giãn cách toàn thành phố trong vòng hai tháng, số lượng căn bán được giảm mạnh song giá bán căn hộ vẫn tăng.

Số liệu đưa ra cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ đạt 1.650 USD/m2 trong quý III, tăng 9,3% theo năm chủ yếu do sự bổ sung các dự án chất lượng cao vào giỏ hàng sơ cấp trong khi các dự án giá thấp đã bán hết.

Còn theo thống kê của CBRE, tại Hà Nội, nguồn cung mới đến chủ yếu (97%) từ các dự án khu đô thị. Thị phần căn hộ cao cấp lần đầu tiên vượt trung cấp kể từ năm 2014, chiếm tới 65%.

Dù chưa có báo cáo quý cuối năm, các chuyên gia nhận định khó có mức giảm giá trong quý này. Vì thông thường thời điểm cuối năm, nhu cầu sở hữu căn hộ tăng cao. Chưa kể thị trường lại bị nén trong quý III dưới tác động dịch bệnh nên nhu cầu có thể bung mạnh mẽ.

Một điểm đánh dấu mốc đáng chú ý ở năm 2021 đó là Hà Nội xuất hiện căn hộ đắt đỏ nhất từ trước đến nay với giá bán 600 triệu đồng/m2 trên con phố thuộc quận Hoàn Kiếm.

Sang năm 2022, chuyên gia CBRE dự báo giá căn hộ sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng trong tương lai. Lý giải về dự báo này, chuyên gia cho biết áp lực tăng giá đến từ việc tăng chi phí đất, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao cấp, lượng cầu ổn định trong khi nguồn cung hạn chế.

TPHCM: LIÊN TIẾP XUẤT HIỆN NHỮNG CĂN HỘ HÀNG TRĂM TRIỆU ĐỒNG MỖI M2

Nhà ở bình dân luôn là vấn đề nan giải tại các thành phố lớn, điển hình trong đó là TPHCM. Kể từ đầu năm 2019, căn hộ bình dân đã biến mất hoàn toàn trên thị trường này.

Theo lãnh đạo HoREA, khan cung đã khiến thị trường xuất hiện các tác động tiêu cực như chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hóa lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch Covid-19.

Thứ hai do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung, cao cấp. Trong 2 năm 2020-2021 hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường, làm cho giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị càng xa vời, HoREA nhấn mạnh.

Cũng giống như ở Hà Nội, giá căn hộ TPHCM leo lên qua từng thời gian. Theo thống kê của JLL, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình quý I tại TPHCM đạt 2.468 USD/m2 (56,7 triệu đồng). Sang tới quý III, con số này là 2.683 USD/m2 (tương đương hơn 61 triệu đồng.

Cũng trong năm 2021, các căn hộ trên đất vàng quận 1, phố nhà giàu quận 2, hay tận Thủ Đức đều xuất hiện vùng giá đỉnh 100 - 600 triệu đồng hoặc cao hơn nữa mỗi m2.

Cách đây 2 năm, thị trường nhà ở TPHCM từng xuất hiện một dự án căn hộ gắn mác siêu sang cũng nằm ven sông ngay quận 1 được chào bán 168-280 triệu đồng mỗi m2, được xem là cao nhất lịch sử tính đến thời điểm đó. Đến thời điểm này, con số này đã bị "xô đổ".

Theo nhận định của lãnh đạo Hội môi giới bất động sản, giá bán căn hộ tại TPHCM biến động rất mạnh, khoảng giãn lớn nên rất khó xác định mức giá bình quân. Nhà ở bình dân cũng mất hẳn trên thị trường thành phố.

Giá bán biến động mạnh nhất theo Hội môi giới phải kể tới ở khu vực TP Thủ Đức. Cụ thể, nếu so với năm 2019 thì giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng gần 2 lần (năm 2019 cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m2, hiện nay thấp nhất 40 triệu đồng/m2 và đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2).

Cũng theo đơn vị này, giá bình quân của số căn hộ cao cấp được chào bán trong quý II năm nay là con số kỷ lục từ trước đến nay ở TPHCM và cả Việt Nam (khoảng 228 triệu đồng/m2). Điển hình là hàng nghìn căn hộ tại dự án ở quận 1 có giá từ 366 - 500 triệu đồng/m2.

Từ khi chính thức được thành lập từ ngày 01/0/1/2021 đến nay, thành phố Thủ Đức đã và đang giữ vị trí rất quan trọng trong các hoạt động phát triển kinh tế tài chính- khoa học công nghệ của TPHCM, trong đó có mảng bất động sản.

Theo Savills, trên thực tế, với quyết định thành lập TP Thủ Đức, thời điểm trước và sau quyết định các giao dịch bất động sản ở khu vực rất sôi động, có chiều gia tăng về cả số lượng và giá cả. Đây là tín hiệu phổ biến thường gặp ở các đô thị, thành phố, thị trấn khi được nâng cấp, kéo theo sức hút và mức độ quan tâm về thị trường bất động sản.

Tiến Sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, bất động sản cao cấp không đại diện cho toàn bộ thị trường. Bởi bất động sản hạng trung hoặc vừa phải luôn là nhu cầu thiết yếu của người dân ở các đô thị lớn. Trong khi đó tệp khách hàng của bất động sản cao cấp thường cân nhắc rất khắt khe trước khi xuống tiền cho sản phẩm giá trị lớn".

"Khu vực Thủ Đức liên tiếp xuất hiện các dự án căn hộ đắt tiền, giá hơn trăm triệu đồng một m2 với tốc độ thanh khoản nhanh chóng. Về cơ bản, nguồn cung không có nhiều, trong khi nhu cầu của người dân có thực nên tôi không ngạc nhiên lắm về sự xuất hiện của những dự án căn hộ giá trăm triệu ở khu vực này", ông Khương nói.

Mặc dù đến thời điểm này vẫn chưa có báo cáo quý cuối năm song khả năng về con số để thấy sự hạ nhiệt giá nhà ở TPHCM gần như không có. Cũng trong thời điểm cuối năm nay, thị trường chứng kiến sức nóng vô cùng lớn ở thị trường bất động sản TPHCM với màn đấu giá kịch tính, vô tiền khoáng hậu của "đại gia" Tân Hoàng Minh để giành miếng đất Thủ Thiêm.

Không chỉ ông chủ Tân Hoàng Minh bạo tay trả 2,44 tỷ đồng cho 1 m2 đất Thủ Thiêm, nhưng những doanh nghiệp trúng đấu giá 3 khu đất còn lại cũng không phải những tay vừa. Theo tính toán, nếu tính cả chi phí xây dựng, phát triển dự án, lãi vay… thì giá thành căn hộ đầu ra cả 4 lô đất trúng đấu giá này đều có thể lên tới 450-500 triệu đồng/m2.

Theo chuyên gia CBRE, giá dự kiến tiếp tục tăng tại TPHCM do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn...