Bí ẩn "giàu sang": Khoản phải thu và bài toán tài chính của đại gia địa ốc.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang “nghẹt thở” vì tỷ trọng khoản phải thu chiếm phần lớn tài sản, gây áp lực lên thanh khoản và hiệu quả kinh doanh trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất ổn. Dù có sự khác biệt về quy mô và hiệu suất như Vinhomes, nhưng nghịch lý "giàu tài sản – thiếu tiền mặt" đang trở thành mẫu số chung đáng lo ngại của ngành.

Trong bức tranh tài chính của ngành bất động sản, tỷ trọng khoản phải thu so với tổng tài sản luôn là chỉ dấu quan trọng, hé lộ rủi ro tiềm ẩn và khả năng thu hồi vốn. Thống kê mới nhất từ báo cáo tài chính quý 1/2025 cho thấy, nhiều "ông lớn" như An Gia, Tập đoàn Đất Xanh, DIC Corp đang ghi nhận tỷ lệ phải thu ở mức cao đáng báo động, đặt ra câu hỏi lớn về sức khỏe tài chính thực sự của họ.

Dẫn đầu danh sách các doanh nghiệp có tỷ trọng khoản phải thu lớn là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) – với con số khiến nhiều nhà đầu tư phải giật mình: gần 84% tổng tài sản của công ty là các khoản phải thu, mức cao nhất toàn ngành. Dù trong quý I/2025, khoản phải thu ngắn hạn của An Gia đã giảm hơn 60% so với cuối năm trước, còn 5.844 tỷ đồng, nhưng chúng vẫn chiếm phần lớn trong tổng tài sản 6.936 tỷ đồng – một tỷ lệ phản ánh sức ép lớn về dòng tiền.

Đáng chú ý hơn là sự “phình to” bất thường của khoản phải thu dài hạn – tăng vọt tới 266% lên 3.976 tỷ đồng, cho thấy An Gia đang dồn lực vào các khoản hợp tác hoặc đầu tư chưa đến kỳ thu hồi, tiềm ẩn không ít rủi ro. Trong khi đó, khoản phải thu ngắn hạn dù đã giảm mạnh, vẫn ở mức cao 1.844 tỷ đồng.

Điều đáng lo hơn là bức tranh lợi nhuận của An Gia đang ngày càng ảm đạm. Doanh thu quý I chỉ đạt vỏn vẹn 191,7 tỷ đồng – “bốc hơi” tới 85% so với cùng kỳ năm ngoái, còn lợi nhuận sau thuế gần như chạm đáy, chỉ còn 8 tỷ đồng – giảm sốc 96%. Khi nguồn thu sụt giảm nghiêm trọng mà khoản phải thu lại chiếm tỷ trọng áp đảo trong tài sản, dấu hỏi lớn được đặt ra về khả năng hiện thực hóa các khoản phải thu này thành dòng tiền thực tế.

Xếp sau là Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) với tỷ lệ khoản phải thu chiếm tới 64% tổng tài sản – tương ứng 9.924 tỷ đồng. Trong đó, khoản “phải thu khác” chiếm áp đảo với 7.466 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm 2024, nhưng chính điều này lại khiến cơ cấu tài sản của DXS trở nên thiếu minh bạch và khó đoán định.

Mặc dù doanh thu quý I đạt 512 tỷ đồng – chỉ giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế đã sụt giảm tới 19%, chỉ còn 43 tỷ đồng. Nguyên nhân được DXS lý giải là do chi phí bán hàng tăng mạnh 24%, phản ánh việc công ty “bơm tiền” cho marketing và mở rộng thị trường. Tuy nhiên, chi đậm cho hoạt động bán hàng trong khi dòng tiền chưa được cải thiện rõ rệt lại khiến bức tranh tài chính của doanh nghiệp trở nên mong manh hơn bao giờ hết.

Ở một lát cắt khác, Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) cũng ghi nhận tỷ lệ khoản phải thu khá cao – chiếm khoảng 48,6% tổng tài sản. Tuy nhiên, điểm khác biệt nằm ở hiệu quả vận hành vượt trội. Tổng khoản phải thu tính đến cuối quý I/2025 của VHM lên tới hơn 323.000 tỷ đồng, nhưng nhờ chiến lược triển khai dự án và hợp tác kinh doanh bài bản, doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất lên đến 15.698 tỷ đồng – tăng tới 124% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 2.652 tỷ đồng – tăng 193%.

Không chỉ vậy, Vinhomes còn sở hữu nền tảng tài chính cực kỳ vững chắc với tổng tài sản đạt 561.504 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu gần 223.400 tỷ đồng. Kế hoạch năm 2025 cũng đầy tham vọng: doanh thu mục tiêu 180.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 42.000 tỷ đồng. Trường hợp của Vinhomes cho thấy: một tỷ lệ phải thu cao không nhất thiết là xấu – nếu doanh nghiệp có năng lực vận hành hiệu quả và khả năng kiểm soát rủi ro tốt.

Ngược lại, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) lại đứng thứ tư về tỷ trọng khoản phải thu, với con số lên tới 12.887 tỷ đồng – tương đương 38% tổng tài sản. Tuy nhiên, DXG đang cho thấy những nỗ lực cải thiện hiệu quả hoạt động: quý I/2025, dù doanh thu giảm 13% xuống còn 925 tỷ đồng, nhưng nhờ giá vốn giảm sâu, lợi nhuận ròng của doanh nghiệp vẫn đạt 48 tỷ đồng – tăng mạnh 55% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, mục tiêu lợi nhuận ròng 368 tỷ đồng cho cả năm vẫn còn xa, khi quý I mới chỉ hoàn thành chưa đầy 1/7 chặng đường. Áp lực từ các khoản phải thu lớn tiếp tục là một điểm nghẽn trong tiến trình hiện thực hóa kỳ vọng tài chính của DXG.

Một “điểm nóng” khác là DIC Corp (DIG) – với hơn 6.000 tỷ đồng khoản phải thu, chiếm 35% tổng tài sản. Trong đó, phần lớn là các khoản ngắn hạn – lên tới 5.780 tỷ đồng – cho thấy áp lực thu hồi nợ ngắn hạn đang dồn nén lên doanh nghiệp. Dù quý I/2025, DIG đã thu hẹp khoản lỗ xuống còn 45,44 tỷ đồng (so với mức lỗ 121,24 tỷ đồng cùng kỳ), nhưng hiệu quả hoạt động vẫn èo uột: lợi nhuận gộp chỉ 29,23 tỷ đồng – không đủ để bù đắp các loại chi phí cố định và khoản lỗ từ các công ty liên kết.

Kế hoạch kinh doanh năm 2025 của DIG – với mục tiêu doanh thu 3.500 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 718 tỷ đồng, cổ tức 7-10% – hiện đang bị nghi ngờ về tính khả thi khi bước khởi đầu của năm quá đỗi mờ nhạt.

Tổng thể, bức tranh tài chính quý I/2025 đang phơi bày một nghịch lý đáng suy ngẫm của ngành bất động sản: nhiều doanh nghiệp nắm giữ tài sản lớn, nhưng tỷ trọng khoản phải thu cao bất thường đang bóp nghẹt dòng tiền và gia tăng rủi ro thanh khoản. Khi các khoản phải thu chưa thể chuyển hóa thành tiền mặt trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất ổn, hiệu quả sử dụng vốn sẽ là bài toán sống còn đối với không ít “ông lớn” địa ốc.