BĐS nghỉ dưỡng và bài toán lợi nhuận: Lời hứa hay ảo tưởng?

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang rộ lên làn sóng cam kết lợi nhuận 8–10%/năm, tạo cảm giác sôi động sau thời gian trầm lắng. Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo rủi ro tái diễn “vết xe đổ” condotel, khi mô hình lợi nhuận cao nhưng thiếu nền tảng thực chất có thể đẩy nhà đầu tư vào vòng xoáy thua lỗ mới.

Hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang “hâm nóng” thị trường với những lời hứa lợi nhuận 8–10%/năm, tạo cảm giác sôi động sau thời gian dài trầm lắng. Thế nhưng, giới chuyên gia cảnh báo: đằng sau những cam kết sinh lời hào nhoáng có thể là vòng lặp rủi ro quen thuộc – nơi giấc mơ đầu tư dễ biến thành bài học đắt giá.

Bước sang quý IV/2025, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến làn sóng cam kết lợi nhuận “khủng” lan rộng khắp các dự án từ Bắc chí Nam. Từ Crystal Holidays Vân Đồn (Quảng Ninh) đến Dolce Penisola Quảng Bình, hay Charm Resort Long Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu), mức sinh lời công bố dao động 8–10%/năm, kéo dài nhiều năm, như một “liều thuốc kích cầu” giữa bối cảnh thị trường trầm lắng.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo: những con số lợi nhuận hấp dẫn ấy có thể là con dao hai lưỡi. Bài học từ giai đoạn 2017–2019 vẫn còn nguyên tính thời sự, khi hàng loạt condotel từng hứa hẹn “lợi nhuận vàng” đã sụp đổ chỉ sau một cú sốc Covid-19, để lại vô số nhà đầu tư kẹt vốn, tài sản không sinh lời và thị trường rơi vào khủng hoảng niềm tin.

Trên thực tế, mô hình cam kết lợi nhuận cao khó bền vững trong bối cảnh du lịch chưa phục hồi toàn diện, chi phí vận hành chiếm tới 35% doanh thu và công suất phòng nhiều nơi chưa đạt 60%. Việc chia lợi nhuận “90-10” nghe có vẻ hào phóng, nhưng chỉ tồn tại khi dự án thực sự có lãi – điều hiếm hoi ở các khu vực du lịch ngắn mùa hoặc xa trung tâm.

Thị trường hiện vẫn trầm lắng và thanh khoản yếu, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 52%, nhiều dự án lớn như Thanh Long Bay hay Charm Resort Hồ Tràm “án binh bất động”, hàng loạt biệt thự biển cắt lỗ 20–30% vẫn không có người mua. Giới đầu tư cá nhân giờ đây chủ yếu mua để nghỉ dưỡng chứ không còn kỳ vọng sinh lời, trong khi 94% nguồn cung condotel chào bán vẫn là hàng tồn kho cũ.

Các chuyên gia cho rằng, nếu thiếu cơ chế giám sát tài chính và hành lang pháp lý rõ ràng, các gói cam kết lợi nhuận cao rất dễ tái diễn “bi kịch condotel”. Tình trạng chủ đầu tư dùng vốn huy động để “nuôi” dự án khác, hay quyền sở hữu condotel chưa được xác lập đầy đủ, vẫn là những rủi ro lớn cản trở niềm tin thị trường.

Nỗ lực tung chiêu “cam kết sinh lời” có thể là cách doanh nghiệp tìm lối thoát, nhưng nếu thiếu nền tảng thực chất, ánh sáng hồi sinh ấy chỉ là tia lửa ngắn ngủi. Sau những bài học đắt giá, nhà đầu tư ngày càng hiểu rằng: không phải lợi nhuận cam kết, mà chính minh bạch, uy tín và sự tỉnh táo mới là lợi nhuận bền vững nhất.