BĐS khu công nghiệp quý II chia hai nửa: Nơi hái vàng, nơi lỡ nhịp

Quý II/2025, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục bùng nổ với doanh thu hơn 11.500 tỷ đồng và lợi nhuận ròng tăng 67%, nhiều doanh nghiệp lập kỷ lục nhờ dòng tiền FDI và nhu cầu thuê đất, nhà xưởng tăng. Tuy nhiên, một số đơn vị vẫn gặp khó do nguồn thu cốt lõi suy giảm, cho thấy sự phân hóa rõ nét trong ngành.

"Cơn sóng" bất động sản khu công nghiệp quý II đã tạo nên một bức tranh đa chiều: nơi dòng tiền cuồn cuộn đổ về, mang lại lợi nhuận kỷ lục cho nhiều "tay chơi", thì vẫn có những "ông lớn" hụt hơi, chững lại ngay trên sân nhà. Phải chăng, sự phân hóa mạnh mẽ đang định hình lại cuộc chơi trên thị trường đầy tiềm năng này?

Ngành bất động sản khu công nghiệp tiếp tục chứng tỏ sức hấp dẫn trong quý II/2025 với cú tăng tốc cả về doanh thu lẫn lợi nhuận. Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng bùng nổ cùng dòng vốn FDI chảy mạnh đã giúp nhiều doanh nghiệp lập kỷ lục mới, dù vẫn còn những cái tên hụt hơi khi nguồn thu cốt lõi suy giảm.

Theo số liệu từ các doanh nghiệp niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM, tổng doanh thu quý II đạt hơn 11.500 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ. Lợi nhuận ròng vọt lên 3.900 tỷ đồng, tăng 67%, ghi nhận mức cao nhất trong 6 quý gần đây. Biên lợi nhuận gộp toàn ngành đạt 49% – đỉnh kể từ quý I/2022.

Doanh nghiệp bứt phá, lãi gấp nhiều lần

Hơn một nửa số doanh nghiệp báo cáo lợi nhuận tăng trưởng, thậm chí có trường hợp lãi gấp hàng trăm lần so với cùng kỳ. SDU (HNX) gây chú ý với lãi ròng hơn 55 tỷ đồng, tăng 182 lần nhờ mảng cho thuê văn phòng và kinh doanh bất động sản. Lũy kế 6 tháng, SDU đạt hơn 49 tỷ đồng, gấp 168 lần.

Becamex IDC (HOSE: BCM) cũng ghi nhận quý II rực rỡ với lãi ròng gần 1.500 tỷ đồng, gấp 4 lần cùng kỳ – mức cao nhất trong 6 quý, nâng tổng lợi nhuận nửa đầu năm lên hơn 1.800 tỷ đồng, hoàn thành 74% kế hoạch năm.

Sonadezi Giang Điền (UPCoM: SZG) nhờ doanh thu cho thuê nhà xưởng tăng 90% đã đưa lợi nhuận quý II lên gần 59 tỷ đồng, tăng 97%. Lũy kế nửa đầu năm đạt 115 tỷ đồng, tăng 73% và hoàn thành 67% mục tiêu.

Tại phía Bắc, Kinh Bắc (HOSE: KBC) lãi ròng 402 tỷ đồng, tăng 67% nhờ mảng cho thuê đất bứt phá; lũy kế 6 tháng đạt 1.248 tỷ đồng, gấp 6,4 lần cùng kỳ. Sonadezi (SNZ), Nam Tân Uyên (NTC) hay Long Hậu (LHG) cũng ghi nhận tăng trưởng ấn tượng, với lợi nhuận lần lượt tăng 51%, 48% và 32%.

Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) còn vượt kế hoạch cả năm ngay trong quý II nhờ doanh thu chuyển nhượng đất tại KCN Châu Đức, đẩy lợi nhuận kỷ lục hơn 200 tỷ đồng.

Điểm sáng khác là lượng tiền nhận trước từ khách thuê đất, nhà xưởng tăng mạnh, tạo dư địa tài chính lớn cho chiến lược dài hạn. SIP dẫn đầu với hơn 13.100 tỷ đồng (47% tổng tài sản), IDC xếp thứ hai với hơn 6.400 tỷ đồng.

Nhưng không phải tất cả đều “thắng lớn”

Trái ngược bức tranh sôi động, một số doanh nghiệp hụt hơi vì nguồn thu cốt lõi suy giảm. Tân Tạo (UPCoM: ITA) dù doanh thu tăng 27% nhưng lợi nhuận ròng lao dốc 68%, chỉ còn gần 14 tỷ đồng; lũy kế 6 tháng mới hoàn thành 9% kế hoạch năm. IDICO (HNX: IDC) cũng giảm 31% lợi nhuận quý II xuống còn gần 298 tỷ đồng do mảng cho thuê hạ tầng yếu đi; tính 6 tháng giảm tới 43%.

Triển vọng: Vẫn sáng nhờ FDI và mở rộng quỹ đất

Theo dự báo của Chứng khoán VCI, triển vọng ngành KCN vẫn vững vàng nhờ dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh và các dự án mở rộng quỹ đất được triển khai. Đây sẽ là động lực chính giúp ngành duy trì đà tăng trưởng, bất chấp khó khăn cục bộ ở một số doanh nghiệp.