BĐS hết cửa chờ "giải cứu"?

Lãi suất vay mua nhà thả nổi leo dốc lên 12 - 16%/năm cùng định hướng siết tín dụng chọn lọc từ cơ quan quản lý đang chấm dứt thời kỳ dùng vốn vay giá rẻ để đầu cơ bất động sản.

Với lãi suất vay mua nhà lên tới 16% năm, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tấn công sang phòng thủ. Tín dụng sẽ được phân bổ có chọn lọc, ưu tiên cho nhu cầu ở thực thay vì kỳ vọng tăng giá.

Lãi suất vay mua nhà đã tăng lên mức 12-16% năm, với mức cao nhất được ghi nhận ở 16%. Với khoản vay 2 tỷ đồng ở lãi suất 14%, chi phí lãi hàng năm là 280 triệu đồng. Khi lãi suất tăng lên 16%, con số này lên 320 triệu đồng, tức tăng thêm 40 triệu đồng mỗi năm. Ngoài ra, lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể cộng thêm chi phí, khiến chi phí vốn thực tế tiếp tục là áp lực lớn. Bài toán mua nhà bằng vốn vay đang trở nên khó khăn hơn, đòi hỏi sức khỏe tài chính cao hơn so với giai đoạn lãi suất thấp.

Hạ lãi suất điều hành là điều kiện cần nhưng chưa đủ để lãi suất vay bất động sản giảm tương ứng. Ngân hàng thương mại phụ thuộc vào tiền huy động từ khách hàng, nên nếu nhu cầu huy động tăng, lãi suất cho vay vẫn sẽ chịu áp lực. Hơn nữa, ngân hàng phải tính đến rủi ro của từng khoản vay và phân khúc bất động sản. Dòng tiền tín dụng không được phân bổ đồng đều mà được kiểm soát theo hướng chọn lọc, ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và dự án có pháp lý rõ ràng.

Thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa ngày càng mạnh. Những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thực, có hạ tầng tốt, vị trí thuận lợi và dòng người sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, dự án cao cấp, biệt thự hoặc bất động sản ở khu vực xa xôi, thiếu nhu cầu thực sẽ gặp điều kiện tín dụng khắt khe hơn. Trong bối cảnh này, nhu cầu ở thực được đánh giá là nhóm sản phẩm có triển vọng nhận được hỗ trợ tín dụng tốt hơn.

Trong những năm gần đây, giá chung cư Hà Nội tăng đáng kể nhờ môi trường tiền rẻ. Tuy nhiên, không thể lấy mặt bằng lãi suất của một thời điểm để quyết định khoản đầu tư trung và dài hạn. Trong môi trường lãi suất cao, khả năng tạo dòng tiền và sức khỏe tài chính trở thành yếu tố quan trọng. Những nhà đầu tư có cấu trúc tài chính quá phụ thuộc vào vốn vay có thể gặp khó khăn nếu lãi suất giữ ở mức cao.

Mặc dù tín dụng được cấp để hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, việc giải ngân vẫn gặp những điểm nghẽn. Có tiền chưa đồng nghĩa tiền sẽ chảy được vào đúng nơi cần vốn. Thị trường cần tín dụng để phát triển nguồn cung và hỗ trợ người có nhu cầu ở thực, nhưng hệ thống ngân hàng cũng phải kiểm soát rủi ro để tránh dòng vốn tiếp tục đẩy giá vào những phân khúc quá cao.