BĐS: Điểm tựa tín dụng hay mối họa tiềm ẩn cho ngân hàng?

Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản, tăng gần 24% chỉ trong 6 tháng. Nhưng khi ngân hàng đặt cược quá lớn vào tài sản thế chấp là nhà đất, hệ lụy có thể vượt ngoài tính toán.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, dòng vốn tín dụng tiếp tục chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản (BĐS). Giá trị tài sản bảo đảm là nhà, đất tại hầu hết ngân hàng thương mại tăng đáng kể so với cuối năm 2024, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản thế chấp. Song song đó, dư nợ cho vay liên quan đến BĐS cũng mở rộng, trải dài từ kinh doanh, xây dựng đến tiêu dùng gắn với nhà ở. Bức tranh này phản ánh vai trò ngày càng lớn của BĐS trong hệ thống tín dụng, nhưng đồng thời làm dấy lên lo ngại về mức độ lệ thuộc và rủi ro tập trung vào một lĩnh vực có tính chu kỳ cao.

Phục hồi kinh tế và dòng tiền đổ về

Theo chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, thị trường BĐS đang trong giai đoạn phục hồi rõ nét, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng GDP và cải thiện niềm tin thị trường.

Tăng trưởng GDP: 6 tháng đầu năm 2025, GDP kinh doanh BĐS tăng 4,41% (so với 3,34% của cả năm 2024); GDP xây dựng tăng 9,62% (so với 7,87% của 2024).

Hiệu suất doanh nghiệp: Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp BĐS niêm yết 6 tháng đầu năm 2025 tăng 73% so với cùng kỳ, và giá cổ phiếu tăng gần 100% so với cuối năm 2024.

Sự hồi phục nhanh chóng cùng với diễn biến giá cao đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ, tránh để thị trường quay lại tình trạng tăng nóng và tạo ra bong bóng mới.

Rủi ro lan truyền và sự lệ thuộc vào tài sản thế chấp

TS. Châu Đình Linh (Giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TPHCM) chia sẻ, tín dụng BĐS luôn tăng cao so với tỷ lệ tăng trưởng chung của nền kinh tế, có thời điểm chiếm trên 20% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đây là nhóm có rủi ro cao do biến động mạnh theo chu kỳ và thường gắn với các khoản vay trung, dài hạn.

Ông Linh phân tích, khi nền kinh tế lệ thuộc quá lớn vào BĐS, thị trường này sẽ hút phần lớn nguồn lực tài chính, khiến các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác khát vốn, không gia tăng được năng lực cạnh tranh.

Về tài sản bảo đảm, ông khẳng định phần lớn các khoản vay hiện nay đều thế chấp bằng BĐS. Đây là nguồn trả nợ thứ cấp quan trọng và củng cố lòng tin cho ngân hàng. Tuy nhiên, chính sự phụ thuộc này tạo ra rủi ro kép:

Tính thanh khoản: Việc xử lý tài sản bảo đảm là nhà, đất là câu chuyện pháp lý phức tạp và kéo dài. Nếu thị trường BĐS đóng băng, tính thanh khoản thấp, rủi ro tín dụng và rủi ro thanh khoản đều tăng, khiến giá trị tài sản bảo đảm cao cũng không còn nhiều ý nghĩa.

Rủi ro hệ thống: Bài học từ quá khứ cho thấy, khi thị trường BĐS biến động, nợ xấu gia tăng và tài sản bảo đảm mất thanh khoản, rủi ro sẽ lan rộng toàn hệ thống. Đặc biệt, nếu doanh nghiệp BĐS gặp vấn đề pháp lý và dự án dừng tiến độ, việc nhiều ngân hàng cùng cho vay sẽ rất khó xử lý.

Giải pháp nắn dòng tín dụng

TS. Linh nhấn mạnh, nếu tỷ lệ cho vay tiêu dùng BĐS cao (tức dòng vốn chảy vào người mua nhà ở thực), đó là tín hiệu tích cực, góp phần kích cầu và lan tỏa đến nhiều ngành khác.

Tuy nhiên, cơ quan quản lý cần cảnh báo sớm và nắn dòng tín dụng về đúng hướng, ưu tiên người có nhu cầu ở thực, tránh để dòng vốn bị lệch sang đầu cơ. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát chặt chẽ các chỉ số tài chính của từng ngân hàng – như hệ số an toàn vốn, hệ số rủi ro trong lĩnh vực BĐS, bộ đệm vốn – để kịp thời kìm hãm khi dòng vốn đổ mạnh vào lĩnh vực này, đảm bảo sự ổn định và an toàn cho toàn hệ thống.