Bất động sản xuất hiện nhiều giao dịch bán hòa vốn, cắt lỗ

Trong tháng 4/2023, nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, cá biệt có dự án giảm đến 52% giá bán niêm yết căn hộ. Ở phân khúc đất nền, chính sách chiết khấu mạnh tay cho phương án thanh toán nhanh từ 14 - 20%, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc...

Căn hộ giảm đến 52%

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Tây Ninh tháng 4/2023 của Tập đoàn Dịch vụ Bất động sản DKRA, chỉ có 5 dự án căn hộ mở bán trong tháng, tương ứng với 568 căn, giảm 77% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, chỉ có một dự án mới, còn lại là các chung cư mở bán giai đoạn tiếp theo. TPHCM là khu vực chiếm phần lớn nguồn cung mới với 346 căn hộ, chiếm tỷ lệ lên đến 61%. Xếp sau là Bình Dương với 39%.

Sau quý I/2023 với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 63%, đến tháng 4/2023, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh. Cá biệt có dự án giảm đến 52% giá bán niêm yết căn hộ.

Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực từ chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý... Báo cáo của DKRA cho biết, giá căn hộ sơ cấp ở TPHCM đang dao động 67,1 - 76,7 triệu đồng/m2. Còn tại Bình Dương, mức giá khoảng 37 - 46,8 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, đà giảm cũng chững lại với thanh khoản phục hồi nhẹ, nhờ thông tin về các chính sách gỡ vướng, hạ nhiệt lãi suất. Tuy nhiên, sức cầu trong tháng 4 vẫn giảm tới 84% so với cùng kỳ năm 2022, với 333 căn hộ mới mở bán được giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ bình quân dừng ở mức 59%.

Đa phần các giao dịch tập trung tại một dự án mới ở khu Đông TPHCM. Đối với khu vực Bình Dương, các giỏ hàng mở bán chỉ ghi nhận mức hấp thụ khoảng 16 - 21%.

DKRA cũng cho biết, phân khúc căn hộ hạng A đang tập trung nhiều nhất ở khu Đông TPHCM. Tỉnh Bình Dương là nơi hội tụ của căn hộ hạng B và C, tọa lạc tại Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một.

Theo DKRA, sức cầu chung toàn thị trường trong 3 tháng đầu năm sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 19 - 38% giỏ hàng mở bán. Bên cạnh việc mạnh tay chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, các chủ đầu tư còn có xu hướng kéo giãn lịch thanh toán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung.

Còn trên thị trường thứ cấp, cá biệt ở những dự án gần nhận nhà, hết thời gian ân hạn gốc lãi vay, DKRA cho biết người bán có xu hướng tăng mạnh mức chiết khấu để nhanh chóng bán được hàng, tránh phát sinh lãi ngân hàng.

Người mua vẫn “chờ đáy”

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới trong tháng 4/2023 giảm mạnh, chỉ bằng 17% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu thị trường ở mức thấp, chỉ bằng 18% so với tháng 4/2022, tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Báo cáo của DKRA chỉ ra, các chính sách chiết khấu mạnh tay cho phương án thanh toán nhanh từ 14 - 20%, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc...được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Tuy nhiên, tín hiệu tích cực từ việc ngân hàng giảm lãi suất, cùng chủ trương, chính sách hỗ trợ cho thị trường trong những tháng đầu năm vẫn chưa thể tác động mạnh mẽ đến thanh khoản của thị trường. Người mua vẫn trong tâm lý “chờ đáy” bất động sản.

Mặt bằng giá sơ cấp vẫn đi ngang so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp không có nhiều biến động về giá so với tháng trước nhưng thanh khoản vẫn rất trầm lắng.

Tương tự, nguồn cung mới ở phân khúc nhà phố, biệt thự cũng giảm tới 97% so với cùng kỳ năm 2022. Trong tháng 4/2023, nguồn cung tập trung chủ yếu tại Long An và Bình Dương với tỷ lệ lần lượt là 49% và 39,2%.

Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, chỉ bằng 0,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, 100% lượng tiêu thụ tập trung tại Long An, còn TPHCM và Bình Dương không phát sinh giao dịch trong tháng 4.

Đáng chú ý, dự án mở bán trong tháng 4 có mức giá giảm 8 - 10% so với lần mở bán trước đó. Mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều khởi sắc so với tháng trước. Thị trường vẫn xuất hiện nhiều giao dịch “bán huề vốn, cắt giảm lợi nhuận” ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng vốn vay ngân hàng.

Chính sách chiết khấu lên đến 20%, cam kết thuê lại trong vòng 12 tháng được chủ đầu tư ưu tiên áp dụng để kích cầu thị trường.