Bất động sản trước áp lực chi phí vốn

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tính đến 30/6/2026 đã vượt 2,5 triệu tỷ đồng (tăng 12,71% so với quý I). Dù quy mô tăng, nguồn vốn lại đang chảy cực kỳ chọn lọc: chỉ các dự án sạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín và tạo dòng tiền thực mới được giải ngân.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thả nổi chạm ngưỡng 15-16%/năm, sự phân hóa này tác động ra sao đến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp niêm yết và thanh khoản thị trường?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng 12,71% so với quý I/2026. Tuy nhiên, mức tăng này không đồng nghĩa với việc nới rộng điều kiện vay trên diện rộng. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát thận trọng, ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai và hoàn thành, cũng như tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Trong cơ cấu tín dụng bất động sản, dự án xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất. Doanh nghiệp có năng lực tài chính vững, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn. Ngược lại, những dự án vướng mắc pháp lý hoặc có thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn trong huy động vốn vay. Khoảng cách tiếp cận vốn này thể hiện rõ hơn bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt.

Lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14% năm, trong khi một số khoản vay có lãi suất thả nổi cao hơn. Chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà và gia tăng áp lực tài chính đối với chủ đầu tư, nhất là doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài. Lãi suất cao cùng hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà, đặc biệt nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế.

Các ngành chịu tác động trực tiếp bao gồm phát triển bất động sản, xây dựng, vật liệu xây dựng và tài chính ngân hàng. Doanh nghiệp phát triển bất động sản phải điều chỉnh chiến lược tài chính, giảm tỷ lệ đòn bẩy và tăng vốn chủ sở hữu. Ngành xây dựng chịu áp lực từ chậm triển khai dự án do khó tiếp cận vốn. Trong bối cảnh này, năng lực tài chính, mức độ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án sẽ là những yếu tố ngày càng được chú trọng.