Bất động sản Trung Quốc sắp thoát đáy?

Theo S&P Global Ratings, thị trường bất động sản Trung Quốc đang xuất hiện những tín hiệu tích cực sau nhiều năm suy thoái. Giá nhà toàn quốc có thể chạm đáy vào quý III/2028, trong khi Bắc Kinh và Thượng Hải được kỳ vọng phục hồi sớm hơn, ngay từ năm 2027.

Thị trường bất động sản Trung Quốc dần tiến gần điểm đáy

Theo báo cáo công bố ngày 8/10, các nhà phân tích của S&P Global Ratings nhận định giai đoạn suy thoái kéo dài nhiều năm của thị trường bất động sản Trung Quốc có thể đang đi đến hồi kết.

Dự báo mới cho thấy giá nhà ở Trung Quốc có thể chạm đáy vào quý III/2028. Trong khi đó, giá nhà tại các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải có khả năng bắt đầu phục hồi từ năm 2027.

Nhận định này đánh dấu sự thay đổi đáng kể so với đánh giá hồi tháng 2, khi S&P cho rằng lượng nhà ở chưa bán còn quá lớn, khiến triển vọng phục hồi thị trường vẫn xa vời.

Theo ông Edward Chan, chuyên gia phân tích tín dụng tại S&P Global Ratings và là tác giả báo cáo, những thay đổi trong chính sách của Chính phủ Trung Quốc đã góp phần cải thiện triển vọng thị trường.

Tháng 8, Bắc Kinh công bố các quy định mới nhằm hạn chế khả năng bán bất động sản chưa hoàn thiện của các chủ đầu tư. Một tháng sau, Thủ tướng Trung Quốc Lý Cường cho biết chính phủ sẽ triển khai các biện pháp nhằm ổn định lĩnh vực bất động sản.

Tiếp đó, Bắc Kinh đưa ra chương trình trợ cấp lãi suất vay thế chấp dành cho người mua nhà lần đầu, áp dụng với các căn hộ có giá dưới 1,5 triệu nhân dân tệ (220.000 USD) và diện tích dưới 120m².

Theo ông Chan, các chủ đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc mua đất, đồng nghĩa với việc số lượng dự án mới có thể giảm trong thời gian tới. Điều này có thể gây sức ép lên doanh thu doanh nghiệp, nhưng lại góp phần giải quyết tình trạng dư cung kéo dài của thị trường.

Ông nhận định, trong một đến hai năm tới, việc tiếp tục thu hẹp nguồn cung sẽ là yếu tố chủ chốt giúp ổn định giá nhà tại Trung Quốc. Đáng chú ý, năm 2026 là năm đầu tiên lượng tồn kho bất động sản thực sự được thu hẹp sau nhiều năm thị trường suy thoái.

Tình trạng dư cung tại Trung Quốc từng nghiêm trọng đến mức năm 2023, Nomura Real Estate, tập đoàn bất động sản lớn của Nhật Bản, ước tính quy mô nhà ở đã bán trước nhưng chưa hoàn thiện tại Trung Quốc lớn gấp khoảng 20 lần quy mô của Country Garden tính đến cuối năm 2022. Country Garden từng là nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc xét về doanh số.

Trong nhiều năm, các doanh nghiệp như Evergrande dựa vào mô hình bán căn hộ trước khi hoàn thiện để huy động vốn, thúc đẩy tăng trưởng nhanh bằng nợ. Tuy nhiên, khi thị trường lao dốc, hàng loạt dự án đình trệ khiến người mua phải chờ nhiều năm để nhận nhà.

Giá nhà tại các thành phố lớn phát tín hiệu phục hồi

Trong báo cáo mới nhất, S&P so sánh diễn biến của thị trường bất động sản Trung Quốc với các cuộc khủng hoảng nhà ở tại Nhật Bản, Mỹ và Tây Ban Nha trong những thập kỷ gần đây.

Theo tổ chức này, hai yếu tố quan trọng giúp ổn định thị trường là giảm nguồn cung và giảm đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp.

Hiện giá nhà tại Trung Quốc đã giảm 22% so với mức đỉnh năm 2021. Trong khi đó, giá nhà tại Nhật Bản giảm 67% sau cuộc khủng hoảng bất động sản giai đoạn 1991-2014, còn giá nhà tại Mỹ giảm 26% trong đợt suy thoái gắn với khủng hoảng tài chính.

S&P đánh giá quá trình thu hẹp nguồn cung tại Trung Quốc đang diễn ra sớm hơn và với quy mô lớn hơn nhiều so với những gì từng xảy ra tại Nhật Bản.

Bên cạnh các biện pháp kiểm soát nguồn cung, chính sách trợ cấp lãi suất vay mua nhà và hiệu ứng tài sản từ sự bùng nổ của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo cũng được kỳ vọng hỗ trợ nhu cầu bất động sản.

Trong báo cáo công bố ngày 8/10, ông Hao Zhou, chuyên gia kinh tế trưởng của Guotai Junan International, dự báo quý IV/2026 có thể chứng kiến lần đầu tiên giá nhà hiện hữu tại các thành phố hạng nhất tăng trở lại kể từ giai đoạn suy thoái 2021-2023.

Theo ông Zhou, kể từ tháng 3, các thành phố lớn có xu hướng ghi nhận giá nhà ổn định hoặc tăng tốt hơn so với các đô thị nhỏ hơn. Đáng chú ý, giá nhà hiện hữu tại Thượng Hải đã thu hẹp mức giảm so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá nhà tại Bắc Kinh đã ổn định và tăng 1,4% so với mức đáy hồi tháng 1.

Hàng Châu, nơi đặt trụ sở của Alibaba và gắn liền với sự phát triển của DeepSeek, cũng nổi lên như một điểm sáng. Doanh số bán nhà mới tại thành phố này đạt mức cao kỷ lục, trong khi giá nhà mới chỉ thấp hơn 14,2% so với mức đỉnh và giảm ít hơn so với hầu hết các thành phố khác.

Ông Zhou cho rằng ba tháng tiếp theo sẽ là giai đoạn then chốt đối với triển vọng thị trường. Nếu Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu không ghi nhận giá nhà giảm theo tháng cho đến khi có dữ liệu tháng 11/2026, đợt phục hồi hiện tại có thể kéo dài hơn giai đoạn 2024-2025.

Theo ông, đây sẽ là bằng chứng quan trọng cho thấy các thành phố hạng nhất đã chạm đáy, đồng thời phát đi tín hiệu đáng chú ý đối với toàn bộ thị trường bất động sản Trung Quốc.

Nhu cầu mua nhà vẫn là phép thử đối với đà phục hồi

Dù xuất hiện những tín hiệu tích cực, triển vọng phục hồi bền vững của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa chắc chắn.

Ông Stephen Cheung, chuyên gia phân tích của Morgan Stanley, cho rằng chính sách trợ cấp lãi suất vay thế chấp có thể chỉ khiến người dân thực hiện sớm hơn kế hoạch mua nhà vốn đã có, thay vì tạo ra lượng nhu cầu mới đáng kể.

Trong báo cáo công bố ngày 7/10, ông dẫn dữ liệu từ công ty nghiên cứu Trung Quốc Bingshan cho thấy doanh số bán nhà hiện hữu tại 25 thành phố tăng 50% so với cùng kỳ năm trước trong kỳ nghỉ lễ từ ngày 1 đến ngày 6/10. Mức tăng này cao hơn đáng kể so với con số 20% ghi nhận trong tháng 9.

Diễn biến trên cho thấy các chính sách hỗ trợ đang góp phần thúc đẩy giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, để đà phục hồi được duy trì, Trung Quốc vẫn cần giải quyết lượng nhà ở dư thừa, củng cố niềm tin của người mua và bảo đảm nhu cầu thực có thể tăng trưởng bền vững.

Như vậy, dù triển vọng đã cải thiện so với đầu năm, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn cần thêm thời gian để xác nhận liệu những tín hiệu tích cực hiện nay có thực sự đánh dấu bước ngoặt sau nhiều năm suy thoái hay không.