Bất động sản TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Giá chưa hạ, kỳ vọng dài hạn vẫn lớn

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh bước sang giai đoạn mới với nhiều kỳ vọng về mặt bằng giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá nhà đất vẫn neo ở mức cao, chưa xuất hiện xu hướng giảm rõ rệt.

Theo Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình tại TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) duy trì quanh 90 triệu đồng/m² trong năm 2024 và quý I/2025, trong khi tại các địa phương mới nhập về như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ khoảng 40 triệu đồng/m². Điều này khiến giá bình quân toàn thành phố giảm trên số liệu thống kê, nhưng chưa phản ánh việc giảm giá thực tế tại từng dự án.

Savills cho rằng chi phí đất cao và nguồn cung hạn chế tiếp tục là rào cản lớn. Mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ giai đoạn 2021–2025 mới hoàn thành 24%, thiếu hụt gần 179.000 căn. Quý II/2025, nguồn cung mới chỉ đạt chưa tới 2.000 căn, quá thấp so với nhu cầu. Nguồn cung hạn chế cùng cầu tăng mạnh đã khiến giá thứ cấp tăng 2–4% trong quý II, thậm chí một số dự án cao cấp như The Global City hay CitiGrand tăng tới 6%.

Ba động lực dài hạn

Dù ngắn hạn khó giảm giá, các chuyên gia nhận định thị trường vẫn có triển vọng nhờ ba động lực chính.

Hạ tầng: Hàng loạt dự án trọng điểm như Metro số 1, Vành đai 3, hay cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Nha Trang đang trở thành lực hút dòng tiền. Những khu vực hưởng lợi trực tiếp đã ghi nhận mức tăng giá rõ rệt, đặc biệt tại TP. Thủ Đức (cũ) và dọc tuyến Phạm Văn Đồng.

Pháp lý: Nhiều dự án từng đình trệ đang được tháo gỡ, tiến độ bàn giao và cấp sổ hồng được cải thiện. Cùng với đó, các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tạo khung pháp lý minh bạch hơn, củng cố niềm tin thị trường.

Dòng vốn: Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tới bất động sản TP. Hồ Chí Minh tháng 7/2025 tăng 10–15%. Phân khúc cao cấp ghi nhận thanh khoản tích cực, phản ánh nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Ngoài ra, dòng vốn FDI và giải ngân đầu tư công đang tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Savills dự báo lãi suất cho vay bất động sản sẽ duy trì ổn định trong nửa cuối năm, hỗ trợ cả nhu cầu mua ở thực lẫn kế hoạch phát triển dự án của doanh nghiệp. Khi ba yếu tố cung – cầu, tín dụng và pháp lý được cân bằng, thị trường TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ bước vào quỹ đạo tăng trưởng ổn định và bền vững hơn.