Bất động sản nghỉ dưỡng tồn kho lớn, phục hồi yếu

Quý III, shophouse, biệt thự biển tồn kho 50-70% rổ hàng, condotel thanh khoản cải thiện cục bộ vài nơi, đà hồi phục toàn thị trường khá yếu.

Báo cáo bất động sản nghỉ dưỡng vừa được DKRA Việt Nam công bố cho biết, thị trường biệt thự biển tại 3 miền Bắc - Trung - Nam trong quý vừa qua chỉ bán được 389 sản phẩm, chiếm chưa tới 30% nguồn cung mới. Có đến 9 trên tổng số 15 dự án bán chậm, tỷ lệ tiêu thụ dưới 30%. Đây là lượng tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm đến nay.

Shophouse biển ở cả 3 miền Bắc - Trung - Nam cũng ghi nhận lượng tiêu thụ giảm so với quý trước đó, bán được 691 căn, hấp thụ khoảng 50% rổ hàng. Riêng Đà Nẵng không ghi nhận giao dịch shophouse nào trong quý III.

Còn condotel (căn hộ du lịch biển) cả ba miền bán được hơn 900 sản phẩm trong quý vừa qua, tăng nhẹ so với quý trước, tuy nhiên việc bán hàng chỉ tập trung cục bộ ở một số địa bàn Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu. TP Đà Nẵng ghi nhận hơn 63% dự án condotel đóng giỏ hàng, tạm ngưng giao dịch, mua bán diễn ra trầm lắng. Thanh khoản của thị trường condotel hiện vẫn kém xa so với giai đoạn trước đại dịch.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group - cho biết các chủ đầu tư có tâm lý thận trọng hơn trong việc chào bán bất động sản nghỉ dưỡng khi toàn thị trường địa ốc gặp khó khăn thiếu vốn. Sức cầu thị trường ở mức thấp do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian qua đã tác động đáng kể đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Thắng, việc khách hàng khó tiếp cận vốn vay khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh, đã được dự báo từ trước. Tuy nhiên, bên cạnh kiểm soát tín dụng còn có các khó khăn như lạm phát và lãi suất tăng, đặc biệt những vướng mắc về hành lang pháp lý chưa được tháo gỡ đã tác động tiêu cực đến đà hồi phục của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Các bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng. Ảnh: Kim Liên

Phía chủ đầu tư phát triển dự án ven biển cũng xác nhận gặp khó trong quá trình hồi phục. Tại hội thảo gần đây, ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết hệ thống pháp lý dành cho bất động sản nghỉ dưỡng hiện còn nhiều bất cập - là rào cản lớn nhất.

Việc cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng (vốn được xem là không phải nhà ở) vẫn còn rất chậm, đồng thời chưa có sự đồng nhất giữa Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý người mua các tài sản nghỉ dưỡng, vì vậy cần phải sớm thể chế hóa việc cấp giấy chứng nhận để giải tỏa áp lực cho thị trường.

Một thách thức nữa, theo ông Dũng là hiện có địa phương đề nghị chủ đầu tư phải trích lại đến 30% sản phẩm nghỉ dưỡng để kinh doanh khách sạn, 70% condotel. Việc này gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư. Ông Dũng kiến nghị cần làm rõ tỷ lệ khách sạn - condotel ở mức độ vừa phải để doanh nghiệp cân đối rổ hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhìn nhận đà hồi phục của bất động sản nghỉ dưỡng đến quý III diễn ra còn chậm do nhiều nguyên nhân, trong đó pháp lý chưa hoàn thiện là trở ngại lớn nhất.

Thống kê của HoREA cho thấy cả nước có khoảng 83.000 căn hộ du lịch (condotel), phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm. Các dự án condotel tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh du lịch như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang... với tổng nguồn vốn đầu tư ước khoảng 100.000 tỷ đồng.

Trong hơn một thập kỷ qua, chỉ có một số UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở (ổn định lâu dài) cho căn hộ du lịch (condotel) nhưng bị các cơ quan có thẩm quyền của trung ương "tuýt còi", thu hồi giấy chứng nhận và cáo buộc việc cấp sổ này trái với quy định của Luật Đất đai. Việc thu hồi này là do chưa có các quy định pháp luật đồng bộ, người mua và doanh nghiệp không có lỗi.

Theo ông Châu, vướng mắc lớn nhất hiện nay cần tháo gỡ cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là cấp đổi, cấp lại cho hàng nghìn giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ từng bị thu hồi, hủy bỏ trước đây.

Chủ tịch HoREA cho rằng để bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục và phát triển ổn định, bền vững, cần hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp sổ hồng cho căn hộ condotel. Từ đó tiến đến cấp sổ hồng cho những loại bất động sản nghỉ dưỡng khác như biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse biển), văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse).