Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng: Nhiều cơ hội nhưng cũng không ít khó khăn

Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông cùng với sự trở lại của du khách đang là động lực thúc đẩy nguồn cầu bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng nơi đây…

Ngành du lịch, nghỉ dưỡng vẫn luôn là một trong những thế mạnh của Đà Nẵng, với những lợi thế về tự nhiên như đường bờ biển dài, vị trí tâm điểm miền Trung, quy tụ nhiều danh lam thắng cảnh và hệ thống hạ tầng phát triển.

Cơ hội từ du lịch và hạ tầng toàn diện

Sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông không chỉ đem lại kết nối liên tỉnh mà còn là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế. Nhận thức được điều này, những năm qua, Đà Nẵng đã đẩy nhanh xây dựng và đưa vào hoạt động các dự án hạ tầng để thu hút đầu tư. Đến nay, Đà Nẵng đã sở hữu cơ sở hạ tầng phát triển toàn diện với sân bay quốc tế, cảng biển nước sâu, đường sắt Bắc Nam và mạng lưới đường bộ rộng khắp.

Sân bay quốc tế Đà Nẵng là sân bay lớn thứ 3 tại Việt Nam sau sân bay Tân Sơn Nhất (TP.HCM) và sân bay Nội Bài (Hà Nội). Đà Nẵng dự kiến sẽ mở rộng nhà ga T1 về phía Đông Nam sân bay, mở rộng sân đỗ tàu bay và xây dựng mới sân đỗ, đưa công suất của sân bay lên 25 triệu hành khách vào năm 2023 và 30 triệu vào năm 2050, từ mức 15 triệu hành khách ở thời điểm hiện tại.

Thêm vào đó, hàng loạt các dự án hạ tầng, bao gồm hàng không, đường bộ và đường thủy đã và đang được thi công hoặc nằm trong quy hoạch để tăng kết nối tỉnh, tạo thuận lợi cho di việc di chuyển giữa Đà Nẵng với các tỉnh nói riêng và toàn bộ Khu vực miền Trung nói chung.

Các dự án đã hoàn thành có thể kể đến như tuyến cầu đường mới đi qua sông Cổ Cò và Cao tốc La Sơn - Túy Loan. Một số dự án đang thi công như Cảng Liên Chiểu (dự kiến hoàn thành năm 2025) và Đường Vành đai phía Tây Đà Nẵng (dự kiến hoàn thành năm 2023). Các dự án đang trong quy hoạch có thể kể đến như: Sân bay Quốc Tế Đà Nẵng mở rộng, Hầm chui sống Hàn, Quốc lộ 14B và đường ĐT601.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, đánh giá hệ thống giao thông và hạ tầng ở trong và ngoài thành phố Đà Nẵng hiện nay không ngừng được mở rộng, nâng cấp và xây mới. Điều này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển giao thông mà còn góp phần vào sự phát triển đồng đều của Đà Nẵng và các tỉnh lân cận, từ đó khuyến kích tiềm năng kinh tế và phát triển du lịch của thành phố, tạo động lực cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Sau 2 năm dịch Covid-19 bùng phát, sự trở lại của du khách Trung Quốc được kỳ vọng là động lực phát triển chính của ngành du lịch Đà Nẵng, khi thị trường này đã chính thức kết nối trở lại các chuyến bay tới Việt Nam từ ngày 15/03/2023. Lượng du khách tăng trở lại đã giúp tình hình thị trường nghỉ dưỡng của Đà Nẵng cải thiện, kéo theo giá thuê khách sạn trong 6 tháng cuối năm 2022 tăng 60% so với cùng kỳ năm trước, giá thuê khách sạn trung bình đạt 1,8 triệu đồng/phòng/đêm. Công suất thuê tương đương cùng kỳ năm 2019 ở mức 59%. Tuy nhiên, công suất cả năm 2022 ở mức 48%, vẫn thấp hơn 13 điểm % so với cả năm 2019.

Trong năm 2022, nguồn cung khách sạn tại thị trường Đà Nẵng đạt 15.685 phòng từ 117 dự án, trong đó khách sạn 5 sao chiếm 61% số phòng. Với sự xuất hiện của các đơn vị quản lý quốc tế đã góp phần đáng kể trong việc cải thiện tình hình thị trường. Trong 6 tháng cuối năm 2022, khách sạn được quản lý bởi các thương hiệu có giá phòng trung bình cao hơn 40%, và công suất thuê cao hơn 8 điểm % so với mức trung bình.

Dù vậy, sau 2 năm ảm đạm, thị trường Đà Nẵng vẫn đang ngày càng “ghi điểm” trong mắt các nhà đầu tư khi được tạo nhiều điều kiện nhằm mở ra nhiều cơ hội hấp dẫn.

Cởi trói pháp lý nhưng lại kẹt vốn

Bên cạnh những cơ hội rộng mở, thị trường Đà Nẵng vẫn có những thách thức về nguồn vốn và pháp lý khiến các nhà đầu tư thận trọng.

Trong thời gian vừa qua, thị trường Đà Nẵng ghi nhận tình trạng rao bán khách sạn khá nhiều, đặc biệt các khách sạn nằm trên tuyến đường ven biển quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và trung tâm thành phố.

Cụ thể, một khách sạn 3 sao ở khu vực trung tâm đường Bạch Đằng (quận Hải Châu), được rao với giá 180 tỷ đồng, gồm: một tầng hầm, một tầng lửng, 11 tầng nổi. Có nhà hàng, bể bơi, cafe, các dịch vụ spa, gyms, hội nghị, sky bar... Hay một số khách sạn 3 sao khác ở khu vực Ngũ Hành Sơn, An Thượng được bán với giá từ 50 tới 100 tỷ đồng...

Theo lý giải, sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, nhiều chủ sở hữu khách sạn gặp khó khăn về dòng tiền. Hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng khôi phục chậm do du khách có xu hướng tiết kiệm chi tiêu, điều này đã gia tăng áp lực trong việc duy trì hoạt động vận hành, đặc biệt với các chủ đầu tư vừa và nhỏ.

Trước tình hình này, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định các khách sạn hiện đang rao bán hầu hết là thuộc đầu tư cá nhân, đây là những đối tượng đầu tiên rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn trong và sau Covid-19 do du lịch bị hạn chế và sức ép lãi vay. Thêm vào đó, các sản phẩm này cũng khó cạnh tranh với các sản phẩm chất lượng cao từ các nhà phát triển và điều hành chuyên nghiệp trong nước và quốc tế.

"Tuy nhiên, đây có thể xem là cơ hội từ phía người mua, để họ có thể cân nhắc kế hoạch cụ thể về quy hoạch và phát triển các dự án này để đáp ứng được xu hướng khách du lịch với chất lượng cao hơn và bền vững hơn", ông Matthew Powell cho biết.

Câu chuyện bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng không chỉ nằm tại thỏa thuận bán - mua mà còn nằm trong góc độ pháp lý, nguyên nhân chính khiến nguồn cung hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua.

Ngày 03/4/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP (Nghị định 10) đưa ra cơ sở pháp lý để giải quyết vướng mắc hiện hữu về việc cấp quyền sở hữu đối với condotel, officetel, biệt thự nghĩ dưỡng và các tài sản khác được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ sử dụng cho mục đích lưu trú, du lịch.

Nhận định về những tác động từ Nghị định 10 tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đại diện Savills cho biết việc thiếu khung pháp lý là rào cản lớn nhất để phục hồi cho phân khúc này. Đây cũng được xem là tiền đề để các chủ đầu tư và các nhà đầu tư hiểu rằng trong thời gian tới định hướng về pháp lý của sản phẩm đã có những bước chuyển biến. Từ đó tạo đà phục hồi cho phân khúc này tại thị trường cả nước nói chung và thị trường Đà Nẵng nói riêng.