Bất động sản logistics: Khối ngoại tiếp tục săn đất

Các nhà đầu tư ngoại đang nhắm đến chiến lược phát triển lâu dài khi tiến vào thị trường bất động sản logistics Việt Nam.

Chọn Việt Nam là địa bàn chiến lược

Năm 2021, bằng việc tiến vào thị trường Việt Nam, ESR Cayman Limited (Hồng Kông), nhà phát triển bất động sản logistics lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương, đã chính thức đánh dấu bước mở rộng hoạt động tại Đông Nam Á, một thị trường được công ty này đánh giá có tốc độ tăng trưởng cao.

Cụ thể, ESR Cayman Limited đã bắt tay Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW thành lập liên doanh để phát triển KCN Mỹ Phước 4 ở phía Bắc TP.HCM. Sau khi hoàn thành, KCN Mỹ Phước 4 sẽ có quy mô 240.000 m2 diện tích logistics và cơ sở công nghiệp nhẹ.

Bước đi đột phá đầu tiên này được kỳ vọng “đặt nền tảng vững chắc cho các kế hoạch tăng trưởng” của ESR tại Việt Nam. Theo nhận xét của Jeffrey Shen và Stuart Gibson, hai nhà đồng sáng lập của ESR, thị trường bất động sản công nghiệp và bất động sản logistics Việt Nam đang “tuổi mới lớn”. “Đây là một trong những thị trường hứa hẹn nhất ở khu vực Đông Nam Á, được hưởng lợi từ một loạt yếu tố kinh tế vĩ mô thuận lợi, bao gồm tốc độ tăng trưởng GDP cao và ổn định, mức thu nhập ngày càng tăng, tầng lớp trung lưu mới nổi, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và phát triển hạ tầng”, hai nhà sáng lập ESR đánh giá.

Các dự án do những tên tuổi quốc tế phát triển đã đem lại cho thị trường Việt Nam những mô hình nhà kho thế hệ mới, chất lượng cao hơn.

Trong năm 2021, hình thức góp vốn, mua cổ phần đã thu hút 120 lượt tham gia của nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị đạt hơn 1 tỷ USD, chiếm hơn 38% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới, tăng vốn và vốn góp trong lĩnh vực bất động sản, theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Nhìn tổng thể thì bất động sản logistics đã trở thành lực hấp dẫn vốn ngoại chảy vào thị trường do nhà đầu tư ngoại đánh hơi được tiềm năng và nhu cầu phát triển hạ tầng logistics tại Việt Nam, trong bối cảnh làn sóng dịch chuyển sản xuất từ nước ngoài vào Việt Nam dâng cao cùng với dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp chế biến - chế tạo năm 2021 (đạt 18,1 tỷ USD), tiếp tục tăng so với năm 2020.

Phần đông các dự án logistics xuất hiện trong danh mục các dự án đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới. Đáng chú ý là dự án cấp mới 185 triệu USD do Amigos An Phu Holding Pte. Ltd (Singapore) đầu tư vào Công ty TNHH Công nghiệp New Motion tại KCN Phú Tân, thuộc Khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị Bình Dương, với hai mảng miếng chính, gồm sản xuất màn hình vô tuyến và màn hình hiển thị; đầu tư xây dựng nhà kho, nhà xưởng, văn phòng trong khu công nghiệp để hoạt động, cho thuê, cung cấp dịch vụ kho bãi và lưu giữ hàng hóa.

Tiếp đến là dự án 80,6 triệu USD vào Công ty TNHH Phát triển công nghiệp BW Tân Phú Trung, do “ông lớn” bất động sản công nghiệp Hà Lan BW Industrial đầu tư xây dựng kho bãi cho thuê và cung cấp dịch vụ logistics tại KCN Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, TP.HCM.

Mở rộng hoạt động

Trước sự bùng nổ của thương mại điện tử, ngày càng nhiều doanh nghiệp đi săn quỹ đất công nghiệp và bất động sản logistics nhằm phát triển dịch vụ logistics, kho bãi hiện đại và hiệu quả hơn, trong đó tập trung khai thác mảng giao hàng chặng cuối (last-mile) và các dịch vụ giá trị gia tăng.

Đơn cử, Tập đoàn bất động sản công nghiệp Boustead Projects (Singapore) đang rất kỳ vọng vào kế hoạch mở rộng kinh doanh sang thị trường Việt Nam, dù hoạt động mua cổ phần của đối tác trong nước đang bị trễ tiến độ vì dịch bệnh. Ông Wong Yu Wei, Phó chủ tịch điều hành Boustead Projects cho biết: “Với dự án KTG & Boustead Industrial Logistics Fund tại Việt Nam, chúng tôi dự tính phát triển danh mục bất động sản của mình một cách chiến lược nhắm vào các khu công nghiệp trọng điểm ở khu vực Hà Nội và TP.HCM, đồng thời nâng cao năng lực phát triển các dịch vụ logistics và các công trình khu công nghiệp. Chiến lược kinh doanh bất động sản này có thể mở rộng cùng với sự cải thiện trong hoạt động xây dựng, được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng ổn định cho sự phát triển Boustead Projects trong tương lai”.

Trước đó, vào giữa năm 2021, BP-Vietnam Development, công ty con do Tập đoàn Boustead Projects sở hữu 100% vốn, đã ký một thỏa thuận quyền chọn (option agreement) với Công ty cổ phần Khải Toàn (KTG). Theo thỏa thuận, BP-Vietnam Development sẽ thanh toán cho Khải Toàn một khoản tiền gửi quyền chọn (có thể hoàn lại đầy đủ) với tổng trị giá 289,25 tỷ đồng (tương đương 12,5 triệu USD), thanh toán làm 3 đợt, dựa trên việc Khải Toàn đáp ứng các điều kiện đối với từng đợt.

Cụ thể, Khải Toàn cấp cho BP-Vietnam Development quyền chọn mua 49% cổ phần tại công ty mẹ là Công ty cổ phần KTG & Boustead (KBJSC) cho Công ty cổ phần KTG & Boustead Industrial Logistics (KBIL). Ngược lại, BP-Vietnam Development sẽ cấp cho Khải Toàn quyền chọn bán 49% vốn cổ phần tại KBJSC cho BP-Vietnam Development, khi đáp ứng tất cả điều kiện trong thỏa thuận.

Theo đánh giá của Agility, Việt Nam là một trong 10 thị trường logistics mới nổi hàng đầu vào năm 2021 với mức tăng trưởng nhanh nhất trong số 50 quốc gia đứng đầu, đạt chỉ số 5,67. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt khoảng 7% từ năm 2021 tới năm 2026. Với sự gia nhập thị trường dồn dập của nhà đầu tư nước ngoài trong 2 năm diễn ra Covid-19, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự gia tăng về số lượng nhà kho xây sẵn theo tiêu chuẩn quốc tế. Các dự án do những tên tuổi quốc tế như liên doanh SLP - GLP, Logos Property và ESR phát triển đã đem lại cho thị trường Việt Nam những mô hình nhà kho thế hệ mới, chất lượng cao hơn.

Bên cạnh đó, các nhà phát triển logistics nước ngoài cũng chú trọng trang bị kho lạnh dành cho khách thuê ngành thương mại điện tử và đa ngành, cùng hệ thống điện dự phòng lớn ở các nhà kho cao tầng.