Bất động sản bước vào vòng sàng lọc

Đánh giá xu hướng điều chỉnh giá sâu tại thị trường Hà Nội, tác động của việc kiểm soát chặt tín dụng đến doanh nghiệp địa ốc và sự chuyển dịch hành vi của nhà đầu tư cá nhân dựa trên năng lực tài chính.

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản được nhiều chuyên gia đánh giá đang bước vào chu kỳ phục hồi theo hướng chọn lọc hơn. Động lực chính đến từ việc Chính phủ tiếp tục thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng, hoàn thiện khung pháp lý và mở rộng không gian đô thị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng những yếu tố này sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn về nguồn cung, tạo thêm việc làm và thúc đẩy nhu cầu nhà ở thực. Trong nửa cuối năm, nguồn cung mới được dự báo gia tăng khi nhiều dự án hoàn tất pháp lý và các đại đô thị dọc các tuyến hạ tầng trọng điểm được triển khai.

Không chỉ quy mô nguồn cung tăng lên, cơ cấu sản phẩm cũng được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được chú trọng. Theo đó, khả năng xuất hiện các đợt tăng giá nóng được đánh giá không cao do cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng lớn. Thay vào đó, doanh nghiệp nhiều khả năng sẽ tiếp tục áp dụng các chính sách ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất để kích cầu.

Ở góc độ thị trường, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định giá bất động sản tại Hà Nội đã bước vào xu hướng điều chỉnh từ cuối năm 2025. Chung cư là phân khúc giảm mạnh nhất do áp lực nguồn cung mới và sự cạnh tranh từ nhà ở xã hội cũng như thị trường cho thuê.

Tuy nhiên, mức giảm diễn ra không đồng đều. Các dự án tại khu vực trung tâm, có cộng đồng cư dân ổn định và nguồn cung hạn chế vẫn giữ giá khá tốt, trong khi nhiều dự án mở bán giai đoạn 2023-2024 chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn.

Đối với đất nền, thanh khoản vẫn ở mức thấp dù mặt bằng giá đã hạ nhiệt. Theo ông Toản, phần lớn nhà đầu tư ngắn hạn đã rời thị trường, trong khi người mua ở thực vẫn giữ tâm lý quan sát. Vì vậy, yếu tố tâm lý hiện tác động đến thanh khoản nhiều hơn bản thân mức giá.

Bên cạnh triển vọng tích cực, các chuyên gia cũng lưu ý tín dụng và dòng tiền vẫn là biến số quan trọng. Nếu chính sách tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt, khả năng phục hồi của thị trường có thể diễn ra chậm hơn kỳ vọng.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng bất động sản Việt Nam đang chuyển sang một chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị tài sản sẽ được quyết định nhiều hơn bởi khả năng khai thác, tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu thực thay vì kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

Theo chuyên gia này, đầu cơ sẽ không biến mất nhưng thời gian nắm giữ đã kéo dài hơn. Nhà đầu tư hiện buộc phải đánh giá hiệu quả tài sản trong chu kỳ từ hai đến ba năm thay vì chỉ vài tháng như trước.

Nhìn chung, nửa cuối năm 2026 được kỳ vọng sẽ là giai đoạn thị trường tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng phân hóa mạnh. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gắn với hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực nhiều khả năng sẽ thu hút dòng vốn tốt hơn các phân khúc mang tính đầu cơ.