Bất động sản bước vào kỳ sát hạch niềm tin

Hơn 10,5 triệu tỷ đồng tiền gửi dân cư và 19 triệu tỷ dư nợ tín dụng vẫn nằm im trong boong-ke an toàn. Dòng vốn tỷ đô đang phát đi tối hậu thư: Chỉ chảy vào giá trị thực, pháp lý sạch và năng lực tạo ra dòng tiền.

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng rồi điều chỉnh mạnh, thị trường bất động sản đang đối diện một thực tế mới: tiền không hề biến mất, nhưng dòng vốn đã trở nên khắt khe hơn.

Ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, cho rằng quan điểm thị trường đang "khát vốn" chưa phản ánh đầy đủ bản chất vấn đề. Tiền gửi dân cư hiện đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế trên 19 triệu tỷ đồng, vốn FDI tiếp tục giải ngân mạnh và thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đang dần hồi phục.

Theo ông, điều thị trường thiếu lúc này không phải là nguồn tiền, mà là khả năng tạo dựng niềm tin để dòng vốn sẵn sàng giải ngân.

Giai đoạn 2014-2021, nhà đầu tư chủ yếu quan tâm tài sản có thể tăng giá bao nhiêu. Nhưng sau những biến động từ năm 2022 đến nay, câu hỏi đã thay đổi. Thay vì kỳ vọng lướt sóng, nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến khả năng khai thác, dòng tiền thực tế và tính thanh khoản của tài sản.

"Thị trường không bi quan hơn, mà đang trưởng thành hơn", ông Huấn nhận định.

Không thiếu room tín dụng, thiếu tài sản chất lượng

Theo CEO FIDT, dư địa tín dụng vẫn còn và hệ thống ngân hàng vẫn có nhu cầu giải ngân. Tuy nhiên, dòng vốn hiện không còn ưu tiên những dự án chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Ngân hàng và nhà đầu tư đang tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, nhu cầu thực, khả năng tạo dòng tiền và đóng góp cho hoạt động kinh tế.

Ông cho rằng việc tháo gỡ các nút thắt về pháp lý, quy hoạch và thủ tục đầu tư mới là chìa khóa giúp bất động sản tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Thách thức lớn nhất hiện nay là nâng chất lượng tài sản để xứng đáng hấp thụ dòng tiền.

Dòng tiền sẽ tìm đến đâu?

Trong giai đoạn 2026-2028, dòng vốn được dự báo tiếp tục ưu tiên các khu vực có hạ tầng phát triển, thu hút FDI, tạo việc làm và gia tăng dân số cơ học.

Theo ông Huấn, bất động sản không tăng giá bền vững chỉ vì có người muốn mua, mà bởi ngày càng nhiều người buộc phải sử dụng cho nhu cầu sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh.

Việt Nam vẫn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, dân số trẻ và liên tục dịch chuyển về các trung tâm kinh tế. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực vẫn chưa theo kịp tốc độ gia tăng dân số.

Đây là nền tảng giúp thị trường còn dư địa tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, cơ hội sẽ không còn phân bổ đồng đều như trước. Dòng vốn sẽ tập trung vào những khu vực sở hữu hạ tầng tốt, việc làm thực và khả năng tạo giá trị bền vững.

Rủi ro lớn nhất không phải giá giảm

CEO FIDT cho rằng nguy cơ lớn nhất với nhà đầu tư hiện nay không nằm ở việc giá tài sản điều chỉnh, mà là mất khả năng thanh khoản khi sử dụng đòn bẩy quá mức.

Chỉ cần giá tài sản giảm nhẹ, những nhà đầu tư vay nợ cao có thể mất phần lớn vốn chủ sở hữu nếu dòng tiền không đủ duy trì khoản đầu tư.

Với doanh nghiệp cũng vậy. Thị trường hiện không còn ưu ái chiến lược mở rộng bằng đòn bẩy tài chính. Thay vào đó, các doanh nghiệp có pháp lý minh bạch, tài chính lành mạnh và năng lực triển khai dự án thực chất đang được đánh giá cao hơn.

Theo ông Huấn, nếu giai đoạn trước là cuộc đua tìm kiếm nguồn vốn thì hiện nay là cuộc đua giành lấy niềm tin của dòng vốn. Tiền vẫn ở đó, nhưng chỉ chảy đến những nơi chứng minh được giá trị thực và triển vọng phát triển bền vững.