Bất động sản 2024 vẫn chờ vào niềm tin thị trường

Thị trường bất động sản hiện đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và được đánh giá gần như đã chạm đáy. Các chuyên gia dự báo thị trường sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động cả vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Từ các dữ liệu thị trường tính đến cuối năm 2023, chuyên gia Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS-FERI) dự báo thị trường bất động sản 2024 sẽ có nguồn cung mới tăng khoảng 30%, giá bán tăng nhẹ 3 – 5%, cùng tỷ lệ hấp thụ chung đạt 30 – 50%, môi trường lãi suất thả nổi dao động 10 – 12%. Đây là kịch bản kỳ vọng trong ba kịch bản DXS-FERI đưa ra tại sự kiện công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo 2024.

Ông Phạm Anh Khôi - Tiến sĩ - Viện trưởng DXS-FERI đánh giá mặt tổng thể, mức độ phục hồi sẽ không đồng đều ở các phân khúc bất động sản trong năm 2024, nhưng nhìn chung giai đoạn khó khăn đang trôi qua, bắt đầu có những động thái tích cực hơn về tổng cung bất động sản. Theo đó, tất cả loại hình đều có sự cải thiện nguồn cung mới.

Trong đó, bất động sản thương mại - văn phòng cho thuê (khu vực Hà Nội và TPHCM) sắp đón nhận thêm khoảng 420 ngàn m2 sàn, nâng tổng cung toàn thị trường lên 5.12 triệu m2, tăng 9% so với năm 2023.

Nguồn cung mặt bằng thương mại bán lẻ (khu vực Hà Nội và TPHCM) sắp đón thêm khoảng 201 ngàn m2 sàn, nâng tổng cung toàn thị trường lên 3.48 triệu m2, tăng 6%.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng ổn định, miền Bắc dự kiến có thêm 1,140ha, tăng 8% theo năm. Miền Nam dự kiến bổ sung 1,337ha, tăng 5%.

Đối với bất động sản nhà ở, dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ các dự án đã có kế hoạch mở bán) vào khoảng 29.3 ngàn sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy của toàn thị trường năm 2024 lên 63.2 ngàn sản phẩm, tăng 34%.

Giá bán sơ cấp tăng nhẹ, giá thứ cấp khó giảm sâu

Về mặt cầu, ông Khôi cho rằng năm 2024, niềm tin, sức cầu thị trường sẽ được cải thiện hơn nhẹ so với 2023, tập trung chính ở hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TPHCM. Phân khúc ở thực, vừa túi tiền tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ngoài ra, thị trường nhà ở cho thuê cũng được dự báo tăng trưởng tốt, giá thuê nhà sẽ tăng.

Về mặt bằng giá, theo chuyên gia DXS-FERI, giá sơ cấp sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ 3 – 5%; giá bán thứ cấp khó giảm sâu, việc bán cắt lỗ chủ yếu do khách hàng cần bán để trả nợ ngân hàng gấp.

Mức hấp thụ toàn thị trường dự kiến tăng nhẹ lên mức 30 - 35% trong năm 2024.

Về xu hướng, chủ đầu tư vẫn tiếp tục chịu nhiều áp lực về pháp lý dự án, nguồn vốn, chi phí tài chính và chi phí đưa vào chính sách để bán hàng thu dòng tiền nhanh. Doanh nghiệp môi giới bất động sản tiếp tục chịu áp lực khi bị chủ đầu tư nợ phí dài ngày, thiếu nhân viên kinh doanh giỏi nghề, thiếu sản phẩm tốt, thiếu tiền để duy trì hoạt động. Về phía khách hàng, dù có nhu cầu thực vẫn khó mua được bất động sản do thu nhập còn thiếu ổn định.

Các yếu tố cần thiết cho sự phục hồi

Để ngành bất động sản phát triển một cách bền vững và minh bạch, thị trường cần có điều kiện cần và đủ về chính sách, dòng tiền, sản phẩm, và niềm tin thị trường. Ông Khôi dự báo năm 2024, hầu hết yếu tố cần cho sự phục hồi thị trường bất động sản vẫn chưa được đáp ứng hoàn toàn và vẫn trong quá trình hoàn thiện.

Tuy vậy, năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục cải thiện tốt hơn để sớm đạt được điểm phục hồi khi các yếu tố cần và đủ cơ bản được đáp ứng.

Các yếu tố như hệ thống pháp luật, chiến lược phát triển ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ chuyển biến tích cực. Từ năm 2024 cho đến khi các dự thảo luật sửa đổi liên quan bất động sản có hiệu lực, thị trường hướng đến sự minh bạch, là sân chơi của những doanh nghiệp uy tín, làm thật. Nhà nước thể hiện vai trò sâu rộng và tích cực hơn việc trong điều tiết, kiểm soát thị trường. Bên cạnh đó, đẩy nhanh tiến độ xử lý, đơn giản hóa các thủ tục hành chính để kịp tháo gỡ, giải quyết tồn đọng ở những dự án vướng mắc pháp lý.

Cơ cấu nguồn cung dịch chuyển sang hướng phục vụ nhu cầu ở thật, đầu tư chứ không đầu cơ, tạo điều kiện cho thị trường được cải thiện và phục hồi theo lộ trình.

Đối với dòng vốn, dòng tiền đầu tư bất động sản là vấn đề được Chính phủ và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, các giải pháp tạo dòng tiền thông qua việc thanh lý tài sản, bán dự án để thu hồi vốn; hợp tác, thu hút nguồn vốn từ đối tác nước ngoài; giải quyết nợ xấu, trái phiếu… tiếp tục được áp dụng. Kỳ vọng trong năm 2024, doanh nghiệp và người dân có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất hợp lý, và các giải pháp đã được đề ra trước đó đã có đủ thời gian để phát huy hiệu quả. Ông Khôi cho rằng khi lãi suất cho vay thả nổi về dưới 10% thì khả năng chi trả của người mua mới trở lại.

Ngoài ra, hoạt động đầu tư công, cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai và đẩy mạnh giải ngân trên toàn quốc, tạo động lực để kích thích tăng trưởng kinh tế, theo đó bất động sản sớm được cải thiện và phục hồi.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhu cầu tiêu dùng, tăng trưởng đơn hàng, sản xuất kinh doanh ở mức thấp sẽ cản trở sự phục hồi sớm của thị trường bất động sản. Do đó, chuyên gia kỳ vọng trong năm 2024, Chính phủ sẽ ưu tiên mục tiêu tăng trưởng, cải thiện năng suất lao động, cải thiện tình hình sản xuất kinh doanh, thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng, kiểm soát lạm phát. Kinh tế phục hồi càng nhanh, sức mua chung càng ổn định thì cơ hội phục hồi của thị trường bất động sản càng cao.