Ba năm sau vụ bỏ cọc đất 'vàng' Thủ Thiêm: Giá đất tăng mạnh, nhiều hệ lụy

Bị bỏ cọc sau khi đấu giá cao ngất ngưởng từ 3 năm trước, bốn lô đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TPHCM) vẫn cỏ mọc um tùm, nhưng đã khiến giá nhà đất, căn hộ khu vực xung quanh tăng mạnh bởi tâm lý “té nước theo mưa”.

Giá tăng mạnh

Mặt bằng giá đất nền tại khu Đông đã được giới cò đất, chủ đất “thổi” từ 35-80 triệu đồng/m2 lên 100-200 triệu đồng/m2. Tương tự, giá căn hộ được đẩy lên từ 45-60 triệu đồng/m2 lên 80-150 triệu đồng/m2. Một lô biệt thự có diện tích 14x20 trong dự án Sài Gòn Mystery Villa (khu đảo Kim Cương, TP Thủ Đức) trước đây giao dịch quanh mức 100 triệu đồng/m2, nay đang được rao bán với giá gần 55 tỷ đồng, tương đương 195 triệu đồng/m2. Tương tự, một lô đất diện tích 100 m2 ở P.Hiệp Bình Chánh (TP Thủ Đức) ngày trước rao bán khoảng 6,3 tỷ đồng, nay giá bán lên gần 8 tỷ đồng. Giá đất ở P.Linh Đông (TP Thủ Đức) trước kia khoảng 80 triệu đồng/m2, nay bán không dưới 100 triệu đồng/m2. Khu vực đường Nguyễn Xiển vốn được xem vùng xa (P.Long Thạnh Mỹ, TP.Thủ Đức) nhưng hiện tại, giá đất không dưới 50-60 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với trước khi đấu giá đất Thủ Thiêm. Tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Đảo Kim Cương… trước kia được giao dịch 160 - 164 triệu đồng/m2, nay rao bán 200 - 280 triệu đồng/m2.

Giá đất tại dự án Sài Gòn Mystery Villa tăng mạnh.

Không chỉ đất nền, căn hộ cũng bị cuốn vào vòng xoáy tăng giá phi mã. Ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá căn hộ Sala Sarimi của Khu đô thị Sala đang giao dịch từ 8,5 - 15 tỷ đồng/căn, tùy diện tích và số lượng phòng ngủ, view công viên, hồ bơi. Đơn giá này tăng mạnh so với 3 năm trước. Căn hộ dự án The River Thu Thiem trước kia chỉ có giá từ 5.000-6.000 USD/m2, nay giá tăng mạnh. Căn hộ 3-4 phòng ngủ có giá tầm 40 tỷ đồng, căn 3 phòng ngủ 25-30 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ giá từ 12-10 tỷ đồng, căn 1 phòng ngủ giá cũng phải trên 10 tỷ đồng. Căn hộ The Sun Avenue nằm đường Mai Chí Thọ (P.An Phú, TP Thủ Đức) 3 năm trước có giá 40 triệu đồng/m2, nay tăng lên 50 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần quy định chặt chẽ hơn về năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý III/2024, phân khúc căn hộ TPHCM ghi nhận đà tăng giá mạnh ở các giao dịch sang nhượng thứ cấp, trong đó căn hộ hạng sang có tốc độ tăng giá 10% theo năm. Một số dự án mới bàn giao tại khu vực Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi, giá chuyển nhượng cũng tăng từ 10-20% theo năm. Số liệu từ Viện nghiên cứu Dat Xanh Services cho thấy, 3 tháng qua, chung cư TPHCM ghi nhận sự chênh lệch giá chuyển nhượng từ 10-20% với các dự án hiện hữu. Nhiều dự án cao cấp vừa bàn giao trong khoảng 3 năm gần đây có giá chuyển nhượng tăng 15-25% so với cùng kỳ. Dữ liệu lịch sử giá của trang Batdongsan cũng cho thấy, từ đầu năm 2024 đến nay, giá rao bán thứ cấp chung cư hiện hữu tại TPHCM đã tăng 7-25%. Tại một số dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp khu vực quận 2 cũ (TP Thủ Đức), quận 7, quận 4, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Nhà Bè giá chuyển nhượng tăng 18-25% so với cuối năm 2023.

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, ông Hoàng Kim Hoài, Giám đốc Phúc Điền Land cho biết, 3 năm qua, do ảnh hưởng từ đấu giá đất Thủ Thiêm và nguồn cầu tăng nhưng nguồn cung có hạn, người bán nắm thế chủ động về giá. Với căn hộ, giá tăng bao nhiêu vẫn phụ thuộc vào chất lượng căn hộ, vị trí và tiện ích đi kèm của dự án, nhưng ngược lại, giá đất nền tăng một cách bất thường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm để lại nhiều hệ lụy. Trước hết là mặt bằng giá đất tại TPHCM bị đẩy lên cao, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản. Một trong những tác động của việc giá đất tăng cao là các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TPHCM bị thách thức, khó thành hiện thực. Các nhà phát triển bất động sản khó tìm được quỹ đất giá phù hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân TPHCM, gây bất lợi cho việc ổn định cung cầu, an sinh xã hội... Hiện nay, TPHCM gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. Sự việc này cũng làm giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản TPHCM, bị mang tiếng là nơi có giá đất đắt đỏ, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhất là các “sếu đầu đàn” để thực hiện mục tiêu xây dựng trung tâm tài chính quốc tế và khu vực tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Do đó, cần quy định chặt chẽ hơn về năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Sẽ đấu giá lại

Sau phiên đấu giá đất ngày 10/12/2021 gây rúng động thị trường bất động sản, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc. UBND TPHCM đã ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trong đó có 4 lô đất bị bỏ cọc. Theo đó, trong giai đoạn 2024-2025, TPHCM xử lý chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã ký với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất với 4 lô đất 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 tại khu chức năng số 3.

Đồng thời, TPHCM tổ chức đấu giá 3 lô đất thuộc khu chức năng số 1 và khu chức năng số 3. Cụ thể, lô 1-2 (rộng 7.800m2), lô 1-3 (rộng 5.000 m2) cùng được quy hoạch là dân cư đa chức năng, lô 3-5 (rộng 6.500 m2) quy hoạch khu nhà ở chung cư hỗn hợp có bố trí kết hợp chức năng thương mại dịch vụ. Dự kiến, việc đấu giá sẽ thực hiện trong tháng 6/2025. Sau giai đoạn trên, TPHCM triển khai đấu giá tiếp 4 lô đất thuộc khu chức năng số 1; 3 lô thuộc khu chức năng số 3 và 1 lô thuộc khu chức năng số 7. Thời gian thực hiện dự kiến từ tháng 7/2025 đến năm 2026.

Đối với khu phức hợp thể thao giải trí 2c gồm 6 lô, UBND TPHCM giao TP Thủ Đức phối hợp với Sở Quy hoạch-Kiến trúc thực hiện các thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy định. Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM được giao trình UBND TPHCM về thống nhất chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá. Đối với 2 lô đất 1-12 và 1-20, UBND TP Thủ Đức báo cáo UBND TPHCM về tình hình tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Sở Tài nguyên-Môi trường được giao trình UBND TPHCM về thống nhất chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá.

Ngoài ra, TPHCM cũng có kế hoạch bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại phường Bình Khánh, TP Thủ Đức sau nhiều lần đấu giá không thành. Đây là những căn hộ thuộc các lô R1, R2, R3, R4 và R5 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, từng nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư cho người dân bị giải toả tại khu đô thị này. Theo đó, để phục vụ đấu giá, thời gian hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý của 3.790 căn hộ này dự kiến kéo dài từ tháng 8/2024 đến tháng 8/2025. Trước tháng 10/2025, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn và thuê đơn vị thực hiện đấu giá. Dự kiến thời gian tổ chức đấu giá trước tháng 11/2025.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, do 3.790 căn hộ nói trên được tạo lập bằng vốn ngân sách nên để đảm bảo chặt chẽ về trình tự, thủ tục và thẩm quyền bán tài sản công, UBND TPHCM sẽ chỉ đạo các sở, ngành liên quan tiếp tục rà soát và đề xuất các thủ tục cần hoàn chỉnh trước khi đấu giá. Một số bước thủ tục cần thực hiện, như chuyển đổi mục tiêu từ quỹ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại; xác lập sở hữu toàn dân với các hạng mục sử dụng chung, hành lang, cầu thang, lối đi, công viên; phân cấp thẩm quyền quyết định đấu giá tài sản công; xác định giá khởi điểm.

Không đấu giá được lô nào

Năm 2024, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu công bố 9 khu đất thực hiện đấu giá, dự kiến thu về hơn 10.000 tỷ đồng nhưng đến nay vẫn chưa bán được khu đất nào.

Năm 2023, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến bán đấu giá 6 khu đất, dự thu khoảng 3.188 tỷ đồng nhưng đến nay cũng chưa có lô đất nào trong số này được bán. Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, kế hoạch đấu giá năm 2023 đến ngày 11/8/2023 mới được phê duyệt dẫn đến các thủ tục tiếp theo kéo dài không đúng kế hoạch. Ngoài ra, việc thay đổi thẩm quyền lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với các khu đất đấu giá chuyển từ Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh sang UBND cấp huyện thực hiện tốn nhiều thời gian nhưng chưa có kết quả.

Tại Đồng Nai, kế hoạch năm 2024 tỉnh này sẽ đấu giá quyền sử dụng 18 khu đất, gồm 6 lô tại TP Biên Hòa, 5 khu đất tại huyện Trảng Bom, 7 khu đất còn lại nằm tại các huyện Long Thành, Cẩm Mỹ, Thống Nhất và Vĩnh Cửu. Tổng diện tích 18 khu đất này là hơn 470 ha, với giá trị gần 5.100 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay chỉ có một khu đất tại thị trấn Long Giao, huyện Cẩm Mỹ hoàn thành các thủ tục có liên quan để đấu giá. Nguyên nhân là vướng về chính sách pháp luật như giá đất, phương pháp định giá đất nên địa phương phải rà soát lại giá khởi điểm nhiều lần làm mất nhiều thời gian. Việc thuê đơn vị tư vấn để định giá đất cụ thể làm cơ sở xem xét phê duyệt giá khởi điểm gặp khó khăn.