Agriseco Research: Ngành BĐS Khu công nghiệp có nhiều yếu tố thúc đẩy tăng trưởng trong dài hạn

Phòng Phân tích Công ty chứng khoán Agribank (HOSE: AGR) – Agriseco Research vừa công bố báo cáo cập nhật triển vọng và cơ hội đầu tư ngành Bất động sản Khu công nghiệp.

Báo cáo đánh giá mặc dù đang bị chững lại nhưng Việt Nam vẫn là điểm sáng thu hút vốn FDI toàn cầu. Tính đến 20/08/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của NĐT nước ngoài đạt 19.12 tỷ USD, gần tương đương cùng kỳ 2020 và giảm khoảng 15% so với cùng kỳ 2019. Đây là con số khả quan trong bối cảnh FDI toàn cầu sụt giảm mạnh, theo số liệu OECD công bố năm 2020, FDI toàn cầu giảm 38% xuống mức thấp nhất tính từ năm 2005 và cần ít nhất 7 năm để trở lại mức đỉnh. Vốn đăng ký mới 8 tháng 2021 tiếp tục tăng 16% so với cùng kỳ và số dự án giảm chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ. Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút vốn từ các quốc gia như Singapore, Nhật và Hàn Quốc.

Trong giai đoạn tới, về tổng thể, ngành Bất động sản Khu công nghiệp vẫn có nhiều tiềm năng tăng trưởng để tiếp tục đón sóng dịch chuyển vốn FDI nhờ các yếu tố sau: (1) Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về vị trí bờ biển dài, thuận lợi giao thương với thế giới, chi phí nhân công, giá thuê đất thấp hơn so với các quốc gia cùng khu vực, các chính sách ưu đãi thuế với các doanh nghiệp FDI, môi trường chính trị ổn định; (2) Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công để thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, kết nối giao thương giữa các tỉnh; (3) Việt Nam được hưởng lợi từ các yếu tố địa chính trị, dòng vốn từ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung dịch chuyển khỏi Trung Quốc và các Hiệp định thương mại tự do được ký kết như CPTPP, FTAs. Nguồn cung KCN được dự báo tiếp tục tăng trong dài hạn tại các vùng ven trung tâm với vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao thương, vận chuyển hàng hóa như gần các cảng biển, cảng hàng không, chính sách ưu đãi về thuế, giảm tiền thuê đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

Agriseco Research đánh giá một số khu vực trọng điểm phát triển KCN giai đoạn tới gồm các tiêu chí: (1) Quỹ đất công nghiệp lớn; (2) Vị trí giao thương kết nối thuận lợi với khu vực trung tâm TP. HCM, TP. Hà Nội và hưởng lợi từ các dự án đầu tư công; (3) Tỷ lệ lấp đầy chưa cao bao gồm Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai. Mặc dù tình hình dịch bệnh đã khiến hoạt động sản xuất, cơ sở hạ tầng bị đình trệ, dòng vốn FDI chững lại, tuy nhiên, ngành vẫn còn nhiều dư địa phát triển trong trung và dài hạn.

Dù mức định giá cao hơn so với quá khứ nhưng với mức giá thuê tăng 5-7%/năm và nhu cầu lớn FDI, quy mô hạ tầng mở rộng, Agriseco Research nhận định mức định giá trên chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành BĐS KCN. Thị trường vẫn còn nhiều cổ phiếu có dư địa phát triển khi P/B và P/E tương đối hấp dẫn. Báo cáo chọn ra 3 mã cổ phiếu tiềm năng kèm giá mục tiêu bao gồm: KBC (TP: 50,000 đồng/cp), VGC (TP: 40,000 đồng/cp), SZC (TP: 60,000 đồng/cp).