9 hạn chế, bất cập khiến thị trường bất động sản chưa ổn định, lành mạnh

Trong năm 2021 và quý I/2022, thị trường bất động sản vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có nhiều chuyển biến, có dấu hiệu phục hồi và phát triển.

Tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn - Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV diễn ra chiều 8/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã đăng đàn làm rõ một số nội dung liên quan đến thị trường bất động sản; trong đó, vị Tư lệnh ngành cũng thẳng thắn chỉ rõ 9 hạn chế, bất cập khiến thị trường này bộc lộ dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy khoảng 40 ngành kinh tế, lĩnh vực khác cùng phát triển như: thị trường vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, lao động…; đồng thời, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân, phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch.
Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự phát triển mạnh cả về quy mô, trình độ, năng lực, kinh nghiệm của các chủ thể tham gia thị trường… đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước.

Hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã cơ bản được hoàn thiện gồm: Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… và nhiều Nghị định, Thông tư được ban hành để tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.

Đánh giá về tình hình chung, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong năm 2021 và quý I/2022, thị trường bất động sản vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có nhiều chuyển biến, có dấu hiệu phục hồi và phát triển.

Tổng lượng giao dịch bất động sản cao hơn quý trước và cùng kỳ năm 2021; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao và hầu như không phát sinh lượng tồn đọng bất động sản mới; tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần…

Tuy nhiên, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị thẳng thắn nêu, bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội, thì thị trường bất động sản đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh nổi lên.

Một trong 9 hạn chế được Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị dẫn chứng là hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản... vẫn còn bất cập cần sửa đổi để thống nhất như: về hình thức hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; xác định giá đất; chế độ sử dụng đất, quy định đối với các loại hình bất động sản mới, hỗn hợp, đa chức năng; quy trình, thủ tục triển khai các dự án...

Bên cạnh đó, nổi lên là khó khăn về nguồn cung bất động sản. Bộ trưởng chỉ rõ, việc triển khai đầu tư, xây dựng các dự án bất động sản tại hầu hết địa phương gặp nhiều khó khăn khiến nguồn cung sụt giảm mạnh ở các phân khúc.

Điều này khiến số lượng các dự án được chấp thuận mới, khởi công xây dựng và hoàn thành trong thời gian qua còn hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu đối nhiều phân khúc nhà ở từ thương mại, xã hội, công nhân và nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình.
Về nguồn cung nhà ở thương mại, trong năm 2021, chỉ có tổng số 172 dự án hoàn thành, bằng khoảng 60% so với năm 2020. Trong quý I/2022, có dự án hoàn thành, bằng khoảng 47% so với quý IV/2021 và bằng 54% so với cùng kỳ 2021.

Số lượng dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.216 dự án, cũng chỉ bằng khoảng 88% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án được chấp thuận mới là 39, tương đương 80% so với quý trước đó và bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021...
Tương tự, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến nay mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương 54 ngàn căn hộ. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị tương đương 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án nhà ở xã hội, nhưng tốc độ triển khai rất chậm, trong đó nhà ở công nhân là 7.6 triệu m2 với hơn 152 nghìn căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 10.96 triệu m2 với 219 nghìn căn hộ, các dự án này hiện đang triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố - Bộ trưởng chia sẻ.
Năm 2021, cả nước cũng chỉ có 52 dự án với 13.600 căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng lưu trú, 2.280 biệt thự du lịch được chấp thuận, số lượng dự án bằng khoảng 35,4% so với năm 2020.

Trong quý I/2022, số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành trên cả nước rất ít, tuy nhiên nguồn cung phân khúc này vẫn đang tiếp tục có biểu hiện dư thừa, đã vượt dự báo thị trường năm 2025.
Cùng với khó khăn về nguồn cung, người đứng đầu Bộ Xây dựng cho rằng cơ cấu sản phẩm bất động sản cũng chưa phù hợp. Phổ biến là các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó lại thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Khó khăn thứ 4 được nêu là giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này đang khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Từ năm 2021 đến nay, ở nhiều địa phương, khu vực có hiện tượng tăng giá đột biến, sốt đất nền với tỷ lệ tăng 30-50%, thậm chí còn cao hơn so với cuối năm 2020.
Cùng đó, các sàn giao dịch bất động sản lại hoạt động thiếu ổn định, có hiệu tượng câu kết với nhau "găm hàng", "thổi giá", gây sốt ảo làm nhiễu loạn thị trường; hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt.

Ngoài ra, công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản tại các địa phương còn nhiều tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra; việc thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời.

Bất cập thứ 7 được Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đề cập đến là việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đây cũng là nội dung được dư luận quan tâm nhiều trong thời gian vừa qua.

Các doanh nghiệp làm sai cần bị xử phạt nghiêm minh. Còn những doanh nghiệp có năng lực, tin cậy, có tín nhiệm, dự án tốt đáp ứng các điệu kiện cần được ưu tiên tiếp cận ngồn vốn tín dụng để phát triển dự án bất động sản nhằm góp phần tăng nguồn cung.

Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có các nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường bất động sản như chưa có ngân hàng tiết kiệm nhà ở, các quỹ; chưa hình thành thị trường tài chính thứ cấp cho bất động sản...
Thêm một khó khăn được Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhắc đến là chính sách thuế đối với sở hữu, sử dụng bất động sản vào hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư, kinh doanh, mua đi, bán lại. Điều này dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản, thậm chí còn trốn thuế trong giao dịch, làm thất thu ngân sách.

Hạn chế thứ 9 chính là hoạt động của thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do thiếu hệ thống thông tin dẫn đến lợi dụng, tung tin, nhiễu loạn thị trường.

Từ thực tế khó khăn, vướng mắc, bất cập và tiếp thu kinh nghiệm của các nước, để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, đóng góp tích cực hơn cho phát triển nền kinh tế, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đã chủ động đề xuất một số giải pháp chính.

Theo đó, cần khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

”Hành lang pháp lý này sẽ giúp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…” - Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ.

Cùng đó, cơ quan chức năng sẽ theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời có biện pháp bình ổn, lành mạnh thị trường khi cần thiết; kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh việc rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định cần thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.

Một trong những trọng tâm cần quan tâm là kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro. Đồng thời, tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật;

Tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.
Muốn vậy, cần kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nhất là trái phiếu riêng lẻ. Đồng thời, hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của những doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh…

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ hàng. Đồng thời, nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.

Khâu tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương cần khẩn trương để tăng cường quản lý nhà nước về những nội dung này.

Như vậy mới có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư. Đi đôi với đó là tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch, môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh, tránh lệch hướng.

Cùng với việc hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, cần thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đang tích cực phối hợp với các bộ, ngành chuẩn bị Hội nghị về phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, hiệu quả, bền vững.

Bộ đang khẩn trương tập trung nghiên cứu, đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản, kết quả, hạn chế, bất cập và nguyên nhân; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, trong nước.
Từ đó, dự báo tình hình, yếu tố tác động, xu hướng phát triển thị trường; xác định mục tiêu, yêu cầu, đề xuất cơ chế, chính sách, giải pháp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả và bền vững./.