70% vướng mắc của thị trường bất động sản liên quan tới pháp lý

Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở. Theo HoREA, Chính phủ thành lập Tổ Công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp là “rất kịp thời, hoạt động hiệu quả và đã đạt được nhiều kết quả tích cực”.

Từ đó, nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã thành lập “Tổ công tác của địa phương” phối hợp chặt chẽ với “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” và cấp có thẩm quyền để nỗ lực tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang có dấu hiệu phục hồi tích cực.

Điển hình, Tổ công tác đặc biệt của UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ đạo phân loại các nhóm vướng mắc của 148 dự án bất động sản và giao cho Giám đốc các Sở, ngành liên quan chịu trách nhiệm xem xét đề xuất xử lý, như: “nhóm vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chuyển nhượng dự án, cổ phần hóa” thuộc trách nhiệm của Sở Kế hoạch Đầu tư; “nhóm vướng mắc về quy hoạch xây dựng” thuộc trách nhiệm của Sở Quy hoạch Kiến trúc; “nhóm vướng mắc về giao, thuê đất, định giá đất, cấp Giấy chứng nhận” thuộc trách nhiệm của Sở Tài nguyên Môi trường; “nhóm vướng mắc về thẩm định dự án, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, cấp Giấy phép xây dựng, xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn” thuộc trách nhiệm của Sở Xây dựng; “nhóm vướng mắc về thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung” thuộc trách nhiệm của Sở Tài chính và Cục Thuế…

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị “vướng mắc”, riêng thành phố Hồ Chí Minh hơn 148 dự án bị “vướng mắc pháp lý” không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, nhờ hoạt động tích cực của các Tổ Công tác, nên đến nay cả nước đã tháo gỡ được “vướng mắc, khó khăn” cho khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở. Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bị “vướng mắc”.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết: thời gian qua Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt tháo gỡ ngay các vướng mắc của các văn bản dưới Luật thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, như: Ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP bước đầu tạo điều kiện để cấp “sổ hồng” cho khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel); hoặc Nghị định số 12/2023/NĐ-CP về cơ bản tháo gỡ được “vướng mắc” trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Qua đó, giúp cho hàng trăm ngàn người mua nhà sớm được cấp “sổ hồng”; Thông tư 02/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại được cơ cấu lại nợ, gia hạn thời gian trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ; Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay thương mại thông thường để hỗ trợ chủ đầu tư, người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…

Cũng theo ông Châu, một số “bất cập, vướng mắc” của các dự án bất động sản, nhà ở là do một số quy định của Luật. Đơn cử như vướng mắc tại khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1, khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”, hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở” hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

“Hiệp hội rất hoan nghênh Quốc hội đã giao Chính phủ xây dựng dự thảo “Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật” là rất cần thiết, có tính kế thừa, phù hợp với pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013. Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định các trường hợp được phép thí điểm này thì nhà đầu tư được phép ‘chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại’. Bởi lẽ điểm b khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư đang “có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”, chưa quy định trường hợp nhà đầu tư đang “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở”.

Nếu được Quốc hội xem xét thông qua sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các Luật mới được ban hành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản)”, ông Châu nói.

Ngoài ra, một số “bất cập, vướng mắc” của các dự án bất động sản, nhà ở là do một số quy định của văn bản dưới luật, như: Liên quan tới thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch”.

Do đó, HoREA đề xuất sửa đổi điều này như sau: “Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung. Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án”.