2,4 tỷ đồng/m2 đất Thủ Thiêm và cái lý của ông chủ Tân Hoàng Minh

Xung quanh toan tính của Chủ tịch Tân Hoàng Minh Group Đỗ Anh Dũng khi trả giá hơn 1 tỷ USD cho 10.060m2 đất trên bán đảo Thủ Thiêm.

Giới đầu tư bất động sản vẫn chưa hết xôn xao và cảm thấy khó hiểu về kết quả đấu giá cuối tuần qua của 4 lô đất thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm ở TP. HCM. Khi lô đất thứ ba được chào bán thành công với giá bình quân hơn 1 tỷ đồng/m2 đã khiến nhiều người ngạc nhiên thì lô đất cuối cùng trong ngày khiến họ ‘ngã ngửa” khi được trả giá tới 24.500 tỷ đồng, tương đương với hơn 2,4 tỷ đồng/m2.

Cái giá mà ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh – người đại diện cho Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt tham gia đấu giá – thiết lập 2 kỷ lục trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất, đây là thương vụ mua đất đấu giá có giá trị lớn nhất từ trước đến nay. Giá trị của thương vụ này vượt xa giá bán gần 10.000 tỷ đồng của tổ hợp Vincom Center A cho Tập đoàn Phát triển hạ tầng và bất động sản Việt Nam cách đây chín năm.

Thứ hai, hơn 2,4 tỷ đồng/m2 đất cũng là mức giá kỷ lục không chỉ cho khu vực Thủ Thiêm mà trên cả nước vì từ trước đến nay chưa từng có vụ đấu giá thành công nào có giá đất trên 1 tỷ đồng/m2. Mức giá trúng đấu giá cao nhất trong một thập kỷ qua là 472 tỷ đồng/m2 của lô đất 23 Lê Duẩn (Quận 1, TP. HCM) và người trả giá cũng chính là ông Dũng.

Giới đầu tư bất động sản hoài nghi về năng lực của Tân Hoàng Minh khi sẽ phải huy động trả số tiền rất lớn chỉ trong vòng 3 tháng để được quyền sở hữu lô đất này trong khi đang tích cực huy động vốn thông qua trái phiếu để đầu tư vào bất động sản, trong đó có kế hoạch rót hơn 1 tỷ USD vào một tổ hợp bất động sản du lịch ở Phú Quốc.

Nhưng điều khiến giới đầu tư khó hiểu nhất là, giá đất cao như vậy cũng đồng nghĩa với giá thành đầu ra của sản phẩm cũng rất cao, và ông Dũng sẽ làm thế nào có thể bán được căn hộ trong tương lai khi riêng giá đất tính cho mỗi căn hộ đã xấp xỉ 43 tỷ đồng.

Theo quy hoạch chi tiết được duyệt, lô đất 10.060m2 được phép xây dựng cao tối đa 25 tầng, trong đó khối đế cao 4 tầng và 2 tầng hầm. Tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000m2, trong đó diện tích sàn hữu dụng khoảng 72.000m2. Diện tích sàn dành cho nhà ở là 68.400m2 và cho thương mại là 3.600m2. Ngoài ra còn có 20.120m2 diện tích tầng hầm.

Theo tính toán của giới đầu tư bất động sản, nếu cộng tất cả các chi phí, bao gồm đất đai, xây dựng, kinh doanh và tiếp thị, lãi vay… thì giá thành phân bổ cho mỗi mét vuông sàn xây dựng có thể lên đến 450-500 triệu đồng.

Cũng có nghĩa là, nếu muốn có lãi, chủ đầu tư sẽ phải bán căn hộ với giá cao hơn giá thành rất nhiều, có thể lên đến 600-700 triệu đồng/m2, thậm chí cả tỷ đồng nếu thời gian thực hiện dự án kéo dài. Những mức giá được cho là “không tưởng” trên thị trường bất động sản hiện nay.

Tuy nhiên, những diễn biến của thị trường bất động sản trong mấy năm trở lại đây cho thấy, có những mức giá tưởng như không tưởng nhưng cuối cùng lại “thật như không tưởng”.

Cách đây đúng một thập kỷ, ông Dũng cũng chính là người đầu tiên đưa ra mức giá “không tưởng” cho một dự án căn hộ siêu sang. Lúc đó, dự án D’. Palais Louis được chào bán với giá 147 triệu đồng/m2 – bao gồm cả nội thất – và là mức giá cao nhất trên thị trường bất động sản lúc đó.

Nhưng sau đó đã xuất hiện những dự án căn hộ có mức giá cao hơn cả D’. Palais Louis; điển hình như những căn hộ của tòa tháp đôi Vincom Center trên đường Đồng Khởi (Quận 1, TP. HCM) được bán với giá 180 triệu đồng/m2. Những dự án có giá bán 100 – 180 triệu đồng/m2 cũng xuất hiện ngày càng nhiều ở TP. HCM như Vinhomes Golden River, Grand Manhattan hay những dự án trên bán đảo Thủ Thiêm như The Empire và The Metropole.

Nhưng Grand Marina Saigon mới là dự án căn hộ đắt nhất tại TP. HCM hiện nay. Đợt chào bán dự án này tại Hồng Kông đầu năm nay cho thấy mức giá lên đến 18.000USD/m2 (khoảng 423 triệu đồng). Căn hộ 1 phòng ngủ của dự án này đã có giá trị tới 23,5 tỷ đồng, tương đương với những dự án “căn hộ hàng hiệu” nha Madarin Oriental ở Bangkok hay St. Regis ở Singapore.

Nhưng Grand Marina Saigon không phải là dự án duy nhất chào bán căn hộ giá vào chục tỷ đồng. Cũng ở Thủ Thiêm, một chủ đầu tư nước ngoài mới đây chào bán căn hộ 3 phòng ngủ với giá trung bình 27 tỷ đồng, căn 4 phòng ngủ có giá 37-40 tỷ đồng.

Nhưng dự án căn hộ có giá đắt nhất hiện này không phải ở TP. HCM mà ở Hà Nội. Đó là dự án The Grand Hanoi ở ngã tư Hàng Bài – Hai Bà Trưng, được chào bán với giá hơn 700 triệu – 1 tỷ đồng/m2 (chưa kể thuế VAT và phí bảo trì), và căn hộ “rẻ nhất” của dự án này cũng có tổng giá trị trên 70 tỷ đồng.

“Đắt cắt cổ” như vậy nhưng theo các nguồn tin thân cận với dự án, The Grand Hanoi gần như bán hết căn hộ trong một buổi mở bán. Dự án ở Thủ Thiêm cũng bán được 87 trên tổng số 88 căn hộ, còn lại duy nhất sau ngày mở bán là căn penthouse có giá hơn 80 tỷ đồng.

Điều thú vị là, dự án The Grand Hanoi trước đây thuộc sở hữu của Tân Hoàng Minh và ông Dũng từng tiết lộ phải đền bù tới hơn 1 tỷ đồng/m2 cho hộ dân cuối cùng để có được mặt bằng 4.000m2 ở ngay gần Hồ Gươm. Tuy nhiên, Tân Hoàng Minh đã chuyển nhượng cổ phần tại dự án này và dự án hiện được phát triển bởi Masterise Homes.

Bên cạnh đó, hiện có nhiều dự án mà giá trị mỗi căn biệt thự lên đến hàng trăm tỷ đồng, điển hình như Vinhomes Green Bay và Starlake ở Hà Nội hay Vinhomes Grand Park và Sala ở TP. HCM. Mức giá đắt đỏ như vậy nhưng các dự án này đều bán hết, chỉ có thể mua lại trên thị trường thứ cấp với giá chênh hàng chục tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo nhận xét của giới tư vấn đầu tư bất động sản, những dự án căn hộ triệu đô vẫn bán được hàng phải có vị trí đắc địa ở trung tâm thành phố và phải là “hàng hiệu phiên bản giới hạn”, nghĩa là số lượng căn hộ mỗi dự án không nhiều và được hoàn thiện với trang thiết bị “độc bản”.

Với dự án D’. Palais Louis, ông Dũng là một số ít doanh nhân Việt có kinh nghiệm xây dựng dự án căn hộ hạng sang. Nhưng bán đảo Thủ Thiêm hiện không phải là trung tâm của TP. HCM, hầu hết các lô đất vẫn còn trống, và những dự án căn hộ đắt nhất trên bán đảo này hiện cũng chỉ bán với giá bằng nửa giá thành dự kiến của dự án mà ông Dũng có ý định xây trong tương lai ở đây.

Bốn năm trước, trong một báo cáo tựa đề “Thủ Thiêm - Thời điểm vàng”, công ty tư vấn bất động sản JLL nhận định sẽ có thêm nhiều dự án căn hộ thương hiệu cao cấp xuất hiện ở Thủ Thiêm nhưng nguồn cung mới sẽ không tạo áp lực giảm giá, mà thay vào đó, có thể định hình một mặt bằng giá mới ở Thủ Thiêm khi khu đô thị được hình thành và hoàn chỉnh hơn với các giá trị tiện ích gia tăng như trường học, bệnh viện, trung tâm giải trí.

JLL nhận định, giá bán căn hộ dự kiến vẫn tiếp tục gia tăng và kỳ vọng mức tăng giá này sẽ là phần bù đắp giúp nhà đầu tư vẫn đạt được mức sinh lợi kỳ vọng khi chi phí đất gia tăng.

Dựa trên quy hoạch được duyệt cho khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng diện tích 654ha, rất có thể ông Dũng kỳ vọng đón đầu tương lai của Thủ Thiêm như một trung tâm mới của TP. HCM. Theo quy hoạch này, toàn khu Thủ Thiêm bao gồm 176 lô đất với khoảng 3,2 triệu m2 sàn nhà ở, và 3,4 triệu m2 sàn thương mại và sẽ là nơi sinh sống và làm việc của 145.000 cư dân và 217.000 nhân viên.

Nếu quy hoạch này được thực hiện, Thủ Thiêm được ví như Phố Đông của Thượng Hải hay Gangnam ở Seoul, nơi mỗi căn hộ 70-80m2 đã có giá hàng triệu USD.

Nhưng Phố Đông và Gangnam mất rất nhiều năm xây dựng mới hình thành lên trung tâm mới, trong khi ở Thủ Thiêm mới có vài dự án đang xây dựng dở dang như Sala, The River, The Empire và The Metropole. Hầu như các chủ đầu tư đều tập trung xây dựng nhà ở để bán, còn phần diện tích sàn thương mại vốn được quy hoạch chiếm hơn nửa tổng diện tích sàn toàn khu vực thì hiện nay hầu như vẫn là số 0. Đó là chưa kể những lô đất quy hoạch trường học và các dịch vụ công cộng vẫn chưa tìm được nhà đầu tư.

Sẽ phải mất nhiều năm nữa mới có thể hy vọng Thủ Thiêm mang dáng dấp của một trung tâm đô thị mới và chỉ khi đó những dự án căn hộ hạng sang có giá vài triệu USD mới có thể tìm được khách mua. Liệu Tân Hoàng Minh có thể chờ đến thời điểm đó, như đã từng mất hơn 12 năm để hoàn thiện dự án D’. Palais Louis mà đến nay vẫn chưa bán hết.

Còn giới đầu tư bất động sản đang ngóng xem ông Dũng sẽ huy động vốn thế nào để nộp khoản tiền hơn 1 tỷ USD cho khu đất Thủ Thiêm. Sau thời hạn 3 tháng, họ sẽ cuộc đấu giá kỷ lục mà ông xác lập là “ngã giá nghiêm túc” hay chỉ là “phút bốc đồng” khi như ông đã từng nói về việc đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn.