Xuất hiện nhóm 'cá mập' đi săn đất nền số lượng lớn

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn - nhận định: "Đất nền đang cho thấy sức hấp dẫn của "kênh đầu tư vua" quay trở lại và phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đang được quan tâm nhiều nhất".

Theo ông Tuấn, từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư "cá mập" đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá cũng sẽ tăng.

Như vậy, sau các đợt sốt cục bộ do tác động của đại dịch COVID-19 khiến đất nền rơi vào trầm lắng kéo dài thì đến nay, thị trường phân khúc này đã bắt đầu có dấu hiệu "rã băng".

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn về thị trường bất động sản quý I, mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I năm nay đã tăng lên mức 48%.

Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 - 2 lần so với quý I/2023.

Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền cũng cải thiện. So với quý I/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng từ 13-25%. Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3%, nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.

Ông Tuấn đánh giá sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào Tháng 3 (sau Tết âm lịch)​, nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với đầu năm 2023. Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025.

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng”, ông Tuấn chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản - cho rằng, sự phục hồi của thị trường đất nền sẽ chậm nhịp hơn so với dự báo trước đó. Phải từ giữa năm 2024 trở đi, phân khúc này mới thực sự rõ nét về sức cầu. Nhu cầu của nhà đầu tư với đất nền vẫn rất lớn nhưng rào cản tâm lý, rủi ro biên lợi nhuận đang khiến họ phần nào e ngại. Theo ông Đính, loạt dự án hạ tầng giao thông đang triển khai sẽ có tác động với phân khúc đất nền trong vòng 2-3 năm tới.

“Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá”, ông Đính nhận định.

Tại báo cáo Ngành Bất động sản nhà ở mới nhất, Công ty CP Chứng khoán VNDirect phân tích, ba nút thắt cần tháo gỡ đồng bộ nhằm hỗ trợ đà hồi phục của thị trường bất động sản bao gồm: Kênh dẫn vốn, vấn đề pháp lý và cân bằng lại cán cân cung cầu trên thị trường bất động sản. VNDirect cho rằng, rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao, tuy nhiên giai đoạn khó khăn nhất đã qua.

Những dấu hiệu tích cực từ các doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù, áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền.