Xi măng, sắt thép tăng giá, nhà đất sắp hình thành mặt bằng giá mới

Bài học thị trường trong gần chục năm qua cùng với hàng loạt yếu tố tác động hiện tại, thị trường BĐS đang bước vào thời kì thiết lập mặt bằng giá mới. Thanh khoản có dấu hiệu “nghỉ ngơi” nếu có chỉ là hiện tượng ngắn tại một số dự án kém hấp dẫn.

10 năm giá tăng cả chục lần

Nếu quan sát giá BĐS trong hơn 1 thập niên qua, hình thái đồ thị chủ yếu có hình mũi tên đi lên. Xu hướng đi ngang nếu có thường chỉ xuất hiện trong thời gian ngắn và đặc biệt gần như không có quãng thời gian giảm giá.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn từng chỉ ra, giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất cũng gấp khoảng 3 lần so với thời điểm năm 2011. Thậm chí, một báo cáo trước đó của đơn vị nghiên cứu dữ liệu này cũng cho thấy, giá nhà trung tâm tại TP.HCM thậm chí đã tăng tới 21 lần chỉ sau 16 năm.

“Có thể thấy rõ xu hướng này qua việc giá BĐS khu vực quanh TP.HCM và Hà Nội luôn có mức tăng trên 10% trong suốt giai đoạn 2018-2020”, ông Quốc Anh nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nguyên nhân trước hết là bởi tình trạng lệch pha cung - cầu, dẫn đến thị trường “rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn nhà ở”. Theo ông, những năm trước, hàng năm có khoảng 30.000 căn nhà ở xây mới được chào bán, còn những năm gần đây con số đó chỉ còn 16.000 căn/năm.

Vướng mắc về thủ tục pháp lí là nguyên nhân lớn được nêu lên cho sự ách tắc này. Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp BĐS, rất nhiều dự án dù đủ năng lực triển khai nhưng vẫn phải chịu cảnh “nằm im” suốt nhiều năm bởi sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Xây dựng, thủ tục hành chính rườm rà, khâu quy hoạch, quản lí thiếu rõ ràng…

Trong khi nguồn cung khan hiếm, theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, thị trường nhà ở trong nước đang chứng kiến nguồn cầu rất lớn bởi tốc độ đô thị hóa nhanh và tỉ lệ dân số vàng. Đặc biệt, nhu cầu nhà ở bị thiếu hụt mỗi năm đang dồn lại khiến áp lực về BĐS ngày càng lớn theo thời gian.

Đó là lí do, ông Nguyễn Thành Nhân, giám đốc một công ty chuyên về khai thác và phân tích dữ liệu kinh tế, cho rằng, dấu hiệu chững thanh khoản - như một số ý kiến đang đề cập - thực tế chỉ là xu hướng ngắn hạn tại một số phân khúc, dự án kém hấp dẫn, chủ đầu tư thiếu uy tín.

“Đây là thời điểm nhiều người đang cân nhắc kế hoạch đầu tư. Người mua nhà sẽ ưu tiên tại các dự án có pháp lí tốt, tiến độ đảm bảo, của các chủ đầu tư danh tiếng. Đây là phân khúc vẫn luôn sôi động và có thanh khoản tốt”, ông Nhân nói.

Thị trường bước vào chu kì mới

Nói về BĐS thời gian tới, theo giới chuyên gia, thị trường sẽ ngày càng sôi động và xu hướng tăng giá là chủ yếu. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, điều này xuất phát từ nguyên nhân căn cơ nhất, sâu xa nhất của thị trường là “các dự án bất động sản gần như đứng hình, không được phê duyệt”. Mặc dù các doanh nghiệp đã nhiều lần kiến nghị nhưng tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo trong quy định chắc chắn vẫn cần nhiều năm để giải quyết.

Một áp lực lớn khác mà thị trường đang phải đối mặt là giá nguyên vật liệu xây dựng liên tục tăng cao. Tăng khủng nhất phải kể tới giá thép - yếu tố đầu vào được xem như “bánh mì” của BĐS cũng như nhiều ngành khác. Chỉ trong vài tháng đầu năm, thép tùy loại đã có 6-7 đợt tăng giá với mức tăng phi mã lên tới vài triệu đồng/tấn. Ngoài thép, rất nhiều vật liệu xây dựng liên quan cũng đang tăng chóng mặt.

Về bài toán kinh tế, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, khi lạm phát đang có xu hướng tăng, nguồn tài chính đầu tư vào BĐS được xem là một phương án giúp bảo toàn giá trị tài sản, đồng thời tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác.

Ngoài ra, thực tế trong nhiều năm cũng chỉ ra, BĐS luôn là kênh được lòng giới đầu tư bởi sự an toàn, tỉ suất sinh lời cao, đặc biệt là tại Việt Nam - nơi thị trường vẫn trong giai đoạn tích lũy với nhu cầu lớn về sở hữu nhà ở cho gia đình, con cái.

Ngoài góc nhìn kinh tế, với người dân, sở hữu nhà, đất cũng là tâm lí giữ tài sản “truyền đời” tại nhiều thế hệ người Việt. Tâm lí này thực tế vẫn đang xuất hiện ngày một nhiều tại các gia đình trong những năm gần đây.

Ở góc độ vĩ mô, Chủ tịch HĐQT kiêm CEO DKRA Vietnam Phạm Lâm cho rằng, hiện nay Chính phủ đã ban hành những gói kích cầu kinh tế có quy mô lớn nhất lịch sử, tạo sự tác động đến mọi thành phần kinh tế trong đó bao gồm cả BĐS. Riêng với BĐS, việc giải ngân đầu tư công, đặc biệt là khoản vốn dành cho hệ thống hạ tầng giao thông được dự báo sẽ là trợ lực lớn kích thích cho thị trường BĐS. “Ở đâu hạ tầng giao thông phát triển thì sẽ luôn kéo theo sự phát triển của thị trường BĐS”, ông Lâm nói.

Về tổng thể, ông Nguyễn Thành Nhân nhận định, thị trường BĐS đang hội tụ nhiều yếu tố để ngày càng tăng nhiệt thời gian tới. Mức giá bởi thế cũng đang có xu hướng hình thành mặt bằng mới.

Tuy nhiên, góp ý về dài hạn, theo ông, những nút thắt quan trọng cần được tháo gỡ, đặc biệt là thủ tục pháp lí để giải quyết nguồn cung, hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp, người dân mua nhà. Đặc biệt, BĐS cần được đánh giá đúng vai trò quan trọng, là một trong những huyết mạch, đầu tàu của nền kinh tế với sức ảnh hưởng tới hàng chục ngành nghề, để có chính sách gốc rễ phù hợp.