Vụ sai phạm đất ở Bình Thuận: Thẩm định viên “ép giá”, nhà nước thiệt hại hơn 300 tỷ đồng

Theo kết luận, ông Thọ biết rõ quy định của Luật giá và hợp đồng thì Công ty SIVC phải yêu cầu các sở, ngành Bình Thuận cung cấp thiết kế chi tiết được phê duyệt đối với hạng mục nhà cao tầng của dự án hoặc từ chối thẩm định nếu không có thiết kế chi tiết được duyệt song vẫn làm trái quy định...

Cơ quan điều tra (Bộ Công an) vừa hoàn tất kết luận điều tra, đề nghị truy tố 17 bị can trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát lãng phí” xảy ra tại Dự án Khu đô thị biển Phan Thiết (Bình Thuận).

Trong số những người bị đề nghị truy tố có ông Lê Tiến Phương, cựu Chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận; Xà Dương Thắng, cựu Giám đốc Sở Xây dựng, cựu Bí thư huyện ủy Bắc Bình; Hồ Lâm, cựu Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường; Đỗ Ngọc Điệp, cựu Chủ tịch UBND TP. Phan Thiết; Nguyễn Văn Phong, cựu Phó Chủ tịch UBND tỉnh và một số bị can là thẩm định viên.

SAI PHẠM ĐẤT ĐAI KHIẾN NHÀ NƯỚC THIỆT HẠI HƠN 300 TỶ ĐỒNG

Theo kết luận điều tra, năm 1993, Công ty Regent International OverSeas Corp (Hồng Kông, Trung Quốc) được Chính phủ đồng ý cho đầu tư dự án Ocean Dunes Golf Club (sân golf Phan Thiết), với quy mô 62ha. Chính phủ cho doanh nghiệp này thuê đất thời hạn 50 năm để làm dự án. Năm 2013, doanh nghiệp này chuyển nhượng 100% vốn sở hữu cho Công ty cổ phần Rạng Đông, trị giá 2,5 triệu USD. Từ đây, Công ty Rạng Đông được tiếp tục thực hiện dự án, sau đó nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư.

Tháng 11/2013, ông Lê Tiến Phương, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận cấp Giấy chứng nhận, cho Công ty Rạng Đông kế thừa toàn bộ nghĩa vụ, quyền và lợi ích của chủ đầu tư cũ. Sau đó, Công ty Rạng Đông lại đề nghị chính quyền tỉnh “xin chuyển đổi đất sân golf sang đất ở đô thị tại dự án Ocean Dunes Golf Club".

Việc chuyển đổi đất sân golf sang đất ở đô thị, có tính chất nhạy cảm, ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan thiên nhiên, liên quan đến lợi ích của số đông nhân dân nên ông Lê Tiến Phương tổ chức họp UBND, kết luận cần xin ý kiến Ban Thường vụ Tỉnh ủy trước khi tổ chức thực hiện.

Tháng 3/2014, ông Phương ký công văn báo cáo Thường vụ Tỉnh ủy, đề nghị xem xét cho chủ trương về chuyển đổi mục đích sử dụng đất của sân golf Phan Thiết sang đất ở đô thị, theo đề nghị của Công ty Rạng Đông. Nếu được chấp thuận, UBND tỉnh sẽ lập các thủ tục theo quy định.

Ông Huỳnh Văn Tí, khi đó là Bí thư Tỉnh ủy Bình Thuận đã chủ trì họp Ban Thường vụ rồi thống nhất: “Đồng ý để UBND tỉnh báo cáo và đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng toàn bộ diện tích 62ha đất sân golf sang xây dựng khu đô thị tại dự án Ocean Dunes Golf Club của Công ty cổ phần Rạng Đông".

Hồ sơ được gửi lên Trung ương nhưng vấp phải ý kiến của dư luận nên UBND tỉnh Bình Thuận phải báo cáo lại. Tỉnh này trình bày, đã phân tích kỹ, cân nhắc thấu đáo, đánh giá mọi mặt và đi đến thống nhất cao để chuyển đổi đất sân golf sang đất đô thị. Sau đó, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đưa sân golf Phan Thiết ra khỏi quy hoạch sân golf Việt Nam để đầu tư xây dựng khu đô thị.

Chính quyền Bình Thuận điều chỉnh dự án từ đất thể dục, thể thao (sân golf) thành đất ở, giao Công ty Rạng Đông lập quy hoạch xây dựng với cơ cấu: Đất giao thông chiếm tỷ lệ trên 30%; Đất công trình công cộng (nhà khu phố, nhà trẻ, mẫu giáo) chiếm tỷ lệ khoảng 0,4%, Đất công viên cây xanh công cộng tỷ lệ trên 8%; Đất ở kết hợp thương mại dịch vụ tỷ lệ không quá 60%.

Quá trình thực hiện dự án, các bị can để xảy ra sai phạm trong việc phê duyệt giá với hơn 10ha đất ở quy hoạch nhà cao tầng tại dự án trái quy định, gây thiệt hại hơn 154 tỷ đồng. Ngoài ra, việc định giá với hơn 25ha nhà thấp tầng cũng trái pháp luật, gây thiệt hại 154 tỷ đồng. Cơ quan điều tra xác định, hành vi phạm tội của các bị can gây thiệt hại tổng cộng hơn 308 tỷ đồng.

THẨM ĐỊNH GIÁ TRÁI QUY ĐỊNH

Theo kết luận, ông Nguyễn Văn Thọ (SN 1961, cựu Tổng giám đốc, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam – SIVC) là người trực tiếp ký hợp đồng nguyên tắc tư vấn- dịch vụ thẩm định giá với Chi cục Quản lý đất đai để xác định giá đất với hơn 363.000m2.

Công ty này đã thực hiện 5 lần tư vấn, xác định giá đất tại dự án lần lượt là hơn 2,08 triệu đồng/m2 – 2,41 triệu đồng/m2, 2,47 triệu đồng/m2; 2,55 triệu đồng/m2; 2,57 triệu đồng/m2 để Sở Tài nguyên và Môi trường làm căn cứ xây dựng dự thảo phương án giá đất.

Sau đó, UBND tỉnh thống nhất, báo cáo xin ý kiến về phương án giá đất là hơn 2,57 triệu đồng/m2.

Cơ quan điều tra xác định, năm 2015, Ban Thường vụ Tỉnh ủy ban hành kết luận 01 nêu rõ 3 nội dung là xác định rõ thời gian thực hiện dự án để tính toán số năm được chiếu khấu theo phương pháp thặng dư…; tính toán tỷ lệ đất được bán hàng năm đảm bảo thực tế và tách riêng đất nhà cao tầng với các loại đất khác để tính giá và xác định suất đầu tư kết cấu hạ tầng…”.

UBND tỉnh Bình Thuận cũng có công văn chỉ đạo các sở, ban ngành và Công ty SIVC nghiên cứu, thực hiện một số nội dung liên quan đến phương án giá đất.

Theo kết luận, ông Thọ biết rõ quy định của Luật giá và hợp đồng thì Công ty SIVC phải yêu cầu các sở, ngành Bình Thuận cung cấp thiết kế chi tiết được phê duyệt đối với hạng mục nhà cao tầng của dự án hoặc từ chối thẩm định nếu không có thiết kế chi tiết được duyệt song vẫn làm trái quy định.

Kết luận thể hiện, Hồ Như Hải (thẩm định viên, cựu Phó giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá Miền Nam – chi nhánh Bình Thuận) khẳng định “không có thiết kế chi tiết vẫn tính được giá đất”.

Thống nhất với giải trình và đề xuất của Hải, ông Thọ chỉ đạo Đinh Văn Tâm (đã mất) thừa lệnh tổng giám đốc công ty ký văn bản ngày 9/11/2015 gửi Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Bình Thuận, giữ nguyên phương pháp, cách tính và số liệu về giá trị quyền sử dụng đất là 2,57 triệu đồng/m2 (tương đương 936 tỷ đồng), trái quy định và kết luận của ban Thường vụ Tỉnh ủy Bình Thuận.

Sau đó, ông Thọ chỉ đạo thẩm định viên ký ban hành chứng thư thẩm định giá trái pháp luật.

Cơ quan điều tra xác định hành vi của các bị can gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước hơn 308 tỷ đồng.

Trong vụ án này, cơ quan điều tra xác định, việc áp dụng phương pháp thặng dư rất phức tạp.

Nguyên do là phải ước tính nhiều yếu tố, cần kiến thức chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực định giá và đầu tư; phụ thuộc vào sự biến động của thị trường bất động sản, thay đổi về quy hoạch và các chính sách pháp lý.

Nhất là phụ thuộc nhiều vào dự đoán và giả định, dựa trên năng lực, kinh nghiệm, đánh giá, quan điểm và nhiều yếu tố chủ quan của thẩm định viên về giá, công ty thẩm định giá và cơ quan quản lý đất đai tại địa phương dễ làm sai lệch kết quả thẩm định giá, giảm giá trị quyền sử dụng đất phải nộp cho ngân sách nhà nước.