Vốn chảy vào bất động sản có chọn lọc

Theo TS. Nguyễn Hữu Huân - Trưởng bộ môn Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, nguồn vốn tín dụng ngân hàng vẫn tiếp tục chảy vào bất động sản, nhưng không ồ ạt mà có sự chọn lọc kỹ lưỡng.

Phân khúc bất động sản nào sẽ nhận được vốn rẻ của ngân hàng, thưa ông?

Theo chỉ đạo của NHNN, dòng vốn chắc chắn sẽ chảy vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, người có thu nhập thấp. Bởi đại bộ phận dân số thu nhập ở mức trung bình thấp và họ có nhu cầu thực về nhà ở, nhưng lại không tiếp cận được vì giá nhà quá cao, nguồn cung về nhà ở xã hội ít.

Ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất cũng là lĩnh vực rất quan trọng đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương và của toàn quốc. Đây cũng sẽ là lĩnh vực ưu tiên và phát triển tín dụng trong năm 2023 của các ngân hàng.

Ngoài ra, năm 2023 du lịch trong nước đã có sự phục hồi nên một phần tín dụng cũng sẽ ưu tiên vào lĩnh vực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, vốn vào lĩnh vực này cũng sẽ có chọn lọc. Ngân hàng chỉ cho vay các doanh nghiệp uy tín, đảm bảo an toàn hiệu quả vốn vay. Còn một số phân khúc nhà cao cấp biệt thự giá trị lớn, bất động sản nghỉ dưỡng đang có giá quá cao so với thực tế, mang tính chất đầu cơ thì các nhà băng sẽ thận trọng hơn.

Với các doanh nghiệp phát triển bất động sản để bán, ngân hàng sẽ lựa chọn nhà đầu tư có uy tín và triển khai dự án có hiệu quả, cung ứng sản phẩm tốt cho thị trường, nhất là tập trung cho vay đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân trong thời gian tới.

Theo ông, vì sao phải có sự chọn lọc kỹ lưỡng này?

Như đã nói ở trên, hiện thị trường bất động sản đang “đóng băng” nên đầu tư cho vay tràn lan đối với lĩnh vực bất động sản rủi ro khá cao. Bên cạnh đó, NHNN cũng chỉ đạo tập trung vốn cho các lĩnh vực ưu tiên, lĩnh vực sản xuất hơn. Vì thế các ngân hàng phải chọn lọc các phân khúc, đối tượng khách hàng cho vay là điều dễ hiểu.

Thực tế, NHNN không quy định room tín dụng riêng cho ngành nào mà tùy khẩu vị rủi ro, từng ngân hàng để có thể xem xét cho vay đối với các phân khúc trong tổng hạn mức tăng trưởng tín dụng chung mà NHNN cấp. Vấn đề chủ yếu của thị trường bất động sản lúc này không phải ngân hàng thận trọng mà do nhu cầu từ người mua cuối cùng khá thấp, thị trường vẫn trầm lắng.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản cần làm gì để chủ động vượt qua khó khăn trước mắt?

Có thể thấy, vốn cho lĩnh vực bất động sản cần phải được huy động từ nhiều kênh khác nhau như FDI, trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, vốn và tài sản của chính doanh nghiệp, vốn huy động từ người mua nhà… Đối với nguồn vốn tín dụng ngân hàng, phần lớn vốn huy động của NHTM hiện nay dưới 12 tháng và phải tuân thủ theo các quy định không chỉ trong nước mà cả quốc tế về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn trong khi thời gian cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là rất dài. Vì vậy không thể dựa vào nguồn vốn tín dụng để phát triển thị trường bất động sản được mà cần phải có các kênh vốn dài hạn khác như trái phiếu doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang có nhiều bất cập, xử lý còn đang khá chậm chưa lấy lại được niềm tin của thị trường, nhà đầu tư. Do đó, bản thân doanh nghiệp cần tự cấu trúc lại cơ cấu tài chính, có kế hoạch kinh doanh, phát triển dự án hợp lý, tránh tình trạng phát triển quá nhiều dự án cùng một lúc nhưng không đảm bảo được về mặt tài chính cũng như làm mất cân đối cung cầu trên thị trường.

Hiện trên thị trường đang dư thừa phân khúc cao cấp và thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền người dân, doanh nghiệp có thể cân nhắc đầu tư vào lĩnh vực này để hưởng lãi suất ưu đãi từ ngân hàng. Ngoài giá cả, doanh nghiệp cũng cần đảm bảo yếu tố về pháp lý, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà