Vì sao tỷ lệ hấp thụ nhà ở mới quý 3/2026 về mức thấp nhất hai năm?

Quý 3/2026, cả nước có gần 31,900 sản phẩm nhà ở mở bán mới nhưng chỉ 39% được tiêu thụ. Nhu cầu vẫn hiện diện qua lượt tư vấn và tham quan dự án ở mức cao, song người mua kéo dài thời gian ra quyết định, đặt pháp lý và khả năng trả nợ lên trước kỳ vọng tăng giá. Trong bối cảnh lãi vay sau ưu đãi phổ biến 13-15%/năm, dòng tiền tập trung vào số ít dự án đáp ứng được các tiêu chí này.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cả nước có 31,844 sản phẩm nhà ở mở bán mới trong quý III nhưng chỉ ghi nhận 12,520 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39.3%. VARS IRE lưu ý lượt tư vấn và tham quan dự án vẫn cao, trong khi tỷ lệ chuyển thành giao dịch thấp.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy cùng xu hướng. Toàn thị trường có khoảng 92,000 giao dịch trong quý, giảm 8% so với quý II. Tồn kho do chủ đầu tư báo cáo lên khoảng 51,950 căn và nền, gần gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ về mức thấp nhất trong 2 năm

Các đơn vị nghiên cứu dùng cách tính và phạm vi khác nhau, nên tỷ lệ hấp thụ không so sánh trực tiếp được, nhưng cùng phản ánh xu hướng giảm.

Hà Nội sụt giảm rõ nhất. CBRE ghi nhận 3,900 căn hộ được bán trong quý, giảm 33% so với quý 2 và 66% so với cùng kỳ, mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ đầu năm 2024. Knight Frank tính tỷ lệ hấp thụ trên cả hàng mới và hàng tồn ở mức 38%, cũng thấp nhất từ năm 2024, trong khi Avison Young đưa ra con số khoảng 31%.

Tại TPHCM, thị trường phân hóa hơn. Savills ghi nhận tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường căn hộ đạt 25%, tương đương khoảng 1,400 căn, riêng hàng mở bán mới đạt 45%. Tính trên tổng hàng chào bán toàn vùng TPHCM mở rộng, Avison Young cho kết quả 28%; Đà Nẵng thấp hơn, khoảng 20%.

Nhà thấp tầng giảm sâu hơn căn hộ. Theo Savills, biệt thự, nhà phố TPHCM chỉ hấp thụ 14%, dù hơn một nửa hàng chào bán có giá dưới 10 tỷ đồng. Tại Hà Nội, cả quý chỉ bán được 191 căn biệt thự, liền kề, tỷ lệ hấp thụ 9%; từ năm 2025, thành phố không còn sản phẩm sơ cấp nào dưới 10 tỷ đồng. Avison Young ghi nhận nhà liền thổ ở cả 3 đô thị lớn chỉ đạt 15-25%, còn Bộ Xây dựng cho biết tồn kho đất nền tăng 75% chỉ trong một quý.

Theo khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn, 36% khách hàng trì hoãn để quan sát thêm, 25% tiếp tục mặc cả chờ giá giảm và chỉ 18% sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm phù hợp.

Về rào cản khiến khách hàng đắn đo, 46% môi giới chọn lãi suất vay cao, 32% chọn lo ngại biến động chính sách, quy hoạch và 25% chọn dòng tiền hạn chế; chỉ 18% cho rằng giá bán là rào cản chính. Lãi suất cố định 12 tháng đầu hiện phổ biến ở mức 8.5-11.5%/năm, nhưng sau thời gian ưu đãi, lãi thả nổi tại một số ngân hàng lên 13-15%/năm. Với khoản vay 3 tỷ đồng trong 25 năm, mỗi điểm phần trăm lãi suất làm khoản trả hàng tháng tăng khoảng 2 triệu đồng.

Mặt bằng giá cao làm áp lực này lớn hơn. Theo VARS IRE, giá căn hộ bình quân quý 3 tại Hà Nội khoảng 79.3 triệu đồng/m², TPHCM khoảng 88.3 triệu đồng/m²; một căn hộ 70 m² tại Hà Nội vì vậy có giá khoảng 5.5 tỷ đồng, chưa gồm các chi phí khác. Riêng hàng sơ cấp mới tại Hà Nội có giá trung bình khoảng 127 triệu đồng/m², tăng 41% so với cùng kỳ, theo One Mount. VARS IRE nhận định thu nhập hộ gia đình chưa tăng tương xứng với giá nhà, khiến nhiều người mua ở thực không đủ khả năng trả nợ dù vẫn có nhu cầu.

Người mua quyết định chậm hơn, đặt pháp lý lên đầu

Khảo sát 968 khách hàng của DXS-FERI cho thấy 76% người mua cần từ 3 tháng trở lên để cân nhắc, trong đó gần 40% mất từ 5 tháng trở lên.

Thứ tự ưu tiên cũng thay đổi so với giai đoạn 2023-2025. Pháp lý dự án đứng đầu với 74% người được hỏi, tiếp theo là uy tín chủ đầu tư và giá bán cùng ở mức 72%, rồi đến vị trí và khả năng kết nối với 67%. Kỳ vọng tăng giá không còn nằm trong nhóm tiêu chí hàng đầu.

Avison Young ghi nhận người mua tại Hà Nội bắt đầu hỏi kỹ về thời hạn sở hữu căn hộ, nhiều người chờ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở về niên hạn sở hữu chung cư trước khi xuống tiền.

Theo Batdongsan.com.vn, 83% giao dịch căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý là mua để ở, chỉ 17% là đầu tư; thứ cấp chiếm khoảng 54% tổng giao dịch căn hộ ước tính.

Chỉ số giá rao bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm khoảng 15% từ đầu năm đến tháng 9, trong khi sơ cấp giảm 9%. Theo Savills, giá sơ cấp hạng A tại Hà Nội cao hơn thứ cấp khoảng 28%, hạng B khoảng 17%, khiến căn hộ đã bàn giao với giá hợp lý trở nên hấp dẫn hơn sản phẩm mới phải chờ vài năm.

Avison Young cho biết người mua ở thực tại Hà Nội đang tìm căn hộ đã bàn giao 5-10 năm, có sổ hồng, giá khoảng 2,000-2,500 USD/m², thay vì trả trên 85 triệu đồng/m² cho hàng sơ cấp ở vùng ven. Nhóm chịu sức ép lớn nhất là nhà đầu tư dùng đòn bẩy: khách có sẵn tiền mặt đang ép giá 8-12% với những chủ nhà đã hết thời gian ân hạn nợ gốc. Tại TPHCM, căn hộ thứ cấp chưa hoàn thiện pháp lý hoặc đã hết ưu đãi lãi suất phải giảm 5-10%.

Cũng theo Avison Young, tại Hà Nội, nhóm khách cần vay trên 50% giá trị căn nhà gần như đứng ngoài thị trường, giao dịch thành công chủ yếu đến từ người mua bằng tiền mặt. Với nhà đầu tư, bài toán cho thuê không còn hiệu quả khi lợi suất cho thuê căn hộ nội đô TPHCM chỉ 3-4%/năm, thấp hơn nhiều mức lãi vay thả nổi 12-15%/năm. One Mount nhận định nhà đầu tư ngắn hạn tại Hà Nội đang rút dần, nhường chỗ cho người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.

Dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven

Khi giá khu vực trung tâm vượt khả năng chi trả, người mua dịch chuyển ra vùng ven. Batdongsan.com.vn ghi nhận tỷ trọng quan tâm dành cho khu vực Bình Dương cũ tăng từ 9% trong quý 1/2024 lên 30% trong quý 3/2026; giá sơ cấp tại đây đi ngang quanh 60 triệu đồng/m².

Số liệu của Knight Frank cho thấy rõ hơn xu hướng này. Trên địa bàn TPHCM mở rộng, gồm cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, quý 3 có 7,534 căn hộ được tiêu thụ, nhiều hơn lượng mở bán mới là 7,203 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 45%, phần lớn thuộc phân khúc bình dân và trung cấp tại Bình Dương cũ. Riêng khu vực TPHCM cũ, lượng bán tăng 40% so với quý trước, tập trung vào dự án của chủ đầu tư uy tín có chính sách tài chính tốt. Sức mua vì vậy vẫn duy trì ở sản phẩm vừa túi tiền.

Nguồn cung lại chưa theo kịp nhu cầu này. Ở phân khúc nhà riêng TPHCM, nhà dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% lượng quan tâm nhưng chỉ chiếm 22% tin đăng, trong khi nhà 5-10 tỷ đồng chiếm 59% tin đăng nhưng chỉ 45% lượng quan tâm. Tại Hà Nội, hơn 80% căn hộ mới mở bán trong quý thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, theo Avison Young; Savills ghi nhận nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm bình quân 27% mỗi năm kể từ năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ thấp vì vậy một phần do phần lớn sản phẩm mới nằm ngoài khả năng chi trả của đa số người mua.