Vì sao Trung Quốc chưa triển khai thuế bất động sản?

Cho đến nay, Trung Quốc vẫn chưa chính thức triển khai thuế bất động sản trên toàn quốc dù một vài thành phố như Thượng Hải, Trùng Khánh đã thí điểm áp dụng.

Có nhiều lý do khiến chính phủ của quốc gia 1,4 tỉ dân ngại ngần, bao gồm tính phức tạp về mặt kỹ thuật và nỗi lo sợ thị trường bất động sản chịu thêm tổn thương trong bối cảnh chưa thoát ra khỏi cuộc khủng hoảng nợ. Bên cạnh đó là tính nhạy cảm về chính trị, vì thuế bất động sản có thể làm lộ ra câu chuyện các quan chức sở hữu nhiều nhà cửa.

Trên khắp Trung Quốc, nhiều chính quyền địa phương đang trên bờ vực vỡ nợ. Theo số liệu của chính phủ, trong năm 2022, 31 tỉnh thành ở Trung Quốc, ngoại trừ Thượng Hải, đều chịu thậm hụt ngân sách. Một số chính quyền thành phố cắt giảm lương và nợ lương công chức.

Các gói cứu trợ của chính quyền trung ương được xem là giải pháp để cứu vãn vấn đề thâm hụt ngân sách của các thành phố. Nhưng Bắc Kinh vẫn chưa tính đến một nguồn doanh thu khác mà có thể là một lựa chọn hiển nhiên ở các nước khác: thuế bất động sản.

Doanh thu bán quyền sử dụng đất giảm mạnh

Ở Trung Quốc, nơi chính phủ sở hữu đất đai, các địa phương gần như không bao giờ đánh thuế chủ nhà để hỗ trợ các dịch vụ công như xây dựng đường xá, trường học, bệnh viện. Thay vào đó, các thành phố dựa vào nguồn thu bán quyền sử dụng đất thuê dài hạn cho các nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, doanh thu bán quyền sử dụng đất này đã giảm mạnh trong năm qua do thị trường bất động sản rơi vào cơn khủng hoảng nợ.

Ngân sách quốc gia năm 2023 của Trung Quốc được công bố vào Chủ nhật cho thấy doanh thu từ việc bán đất của chính quyền địa phương sẽ vẫn chậm chạp do các nhà phát triển bất động sản thiếu tiền mặt không muốn mua đất để bắt đầu các dự án mới trong bối cảnh doanh số bán hàng yếu. Theo dữ liệu của Bộ Tài chính Trung Quốc, doanh thu của các quỹ do chính quyền địa phương quản lý, chủ yếu từ việc bán quyền sử dụng đất cho các nhà phát triển bất động sản, giảm hơn 20% xuống còn 7,8 nghìn tỉ nhân dân tệ (hơn 1,1 nghìn tỉ đô la) trong năm 2022.

Tháng trước, sau nỗ lực kéo dài một thập niên, Trung Quốc cho biết đã hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, giúp nắm rõ những ai đang sở hữu 790 triệu căn hộ và các bất động sản khác trên cả nước. Điều này có nghĩa là là các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh có thể bắt đầu triển khai một hệ thống thuế bất động sản trên toàn quốc. Tuy nhiên, họ không mong đợi triển khai hệ thống đó một cách nhanh chóng. Các trở ngại bao gồm từ kỹ thuật (tính phức tạp), kinh tế (gây tổn hại cho các chủ sở hữu nhà vào thời điểm nhạy cảm đối với thị trường nhà ở) cho đến chính trị (có thể phơi bày thực tế các quan chức chính quyền sở hữu nhiều nhà cửa).

Ý tưởng áp dụng thuế bất động sản không mới. Năm 2003, Ban chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc đã ra nghị quyết khẳng định: “Khi điều kiện cho phép, Trung Quốc sẽ áp một loại thuế thống nhất và tiêu chuẩn hóa đối với bất động sản”.

Nhiều nhà kinh tế ủng hộ thuế bất động sản, đặc biệt là cựu Bộ trưởng Tài chính Lâu Kế Vĩ, người có uy tín trong giới kỹ trị Trung Quốc.

“Thuế bất động sản là loại thuế phù hợp nhất dưới dạng thuế địa phương và nên được thí điểm càng sớm càng tốt sau khi nền kinh tế trở lại mức tăng trưởng bình thường”, ông nêu quan điểm trong một bài viết vào 2.

Kể từ thập niên 1980, các chính quyền địa phương ở Trung Quốc lấy nguồn thu từ việc bán đấu giá quyền sử dụng đất cho các nhà phát triển bất động sản để xây dựng đường xá, trường học và vận hành hoạt động khác.

Cho đến năm ngoái, doanh số bán quyền sử dụng đất chiếm 7% nền kinh tế Trung Quốc. Để so sánh, mức thuế bất động sản trung bình ở 38 nước công nghiệp hóa thuộc Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) là 1,9%.

Mỹ là một trong những nơi đánh thuế bất động tương đối cao. Nguồn thu thuế bất động sản của tất cả chính quyền địa phương của Mỹ chiếm 3% GDP của đất nước mỗi năm. Họ dành phần lớn nguồn thu này để trang trải chi phí cho các trường công lập.

Đối với Trung Quốc, huy động ngân sách thông qua cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất đã hoạt động hiệu quả trong một thời gian dài. Tuy nhiên, cơn suy sụp kéo dài của thị trường nhà ở đã khiến hàng chục nhà phát triển bất động sản vỡ nợ trái phiếu. Nhiều nhà phát triển bất động sản đang phải vật lộn để hoàn thành các dự án căn hộ, nên việc mua đất cho những dự án mới là điều nằm ngoài khả năng.

Các rào cản với thuế bất động sản

Sự phản đối của người dân Trung Quốc đối với thuế bất động sản được cho là rất mạnh mẽ. Các chủ sở hữu căn hộ lập luận rằng thuế bất động sản phải là trách nhiệm của các nhà phát triển bất động sản, những người đã trả một khoản tiền thuê đất lớn cho chính quyền để triển khai các dự án.

“Quan điểm phản đối chung của các chủ sở hữu nhà ở Trung Quốc là: Chúng tôi đã trả quá nhiều tiền cho một căn hộ nên không đời nào chúng tôi trả thuế bất động sản”, Shitong Qiao, giáo sư luật của Đại học Duke (Mỹ), nói.

Một khó khăn nữa là giới quan chức địa phương, những người chịu trách nhiệm soạn thảo thuế bất động sản, có nhiều thứ để mất nếu áp dụng thuế bất động sản. Một lợi ích của các công chức nhà nước là họ cơ hội mua căn hộ với giá thấp hoặc thậm chí được cấp miễn phí căn hộ, đặc biệt là trong thập niên 1990.

Hiện nay, khi giá một số căn hộ ở các thành phố lớn đã lên tới vài triệu đô la. Các quan chức cấp cao của các thành phố hiện chỉ kiếm được mức lương 30.000 hoặc 40.000 đô la/ năm. Vì vậy, chỉ cần áp thuế bất động sản 1% hàng năm cũng có thể lấy đi toàn bộ thu nhập lương của họ. Bên cạnh đó, thuế bất động cũng có thể làm lộ ra sự giàu có của các quan chức đầu cơ vào đất đai, một vấn đề nhạy cảm chính trị.

Ngoài ra, có một mối lo khác lớn hơn là việc áp dụng thuế bất động sản có thể làm giảm giá nhà vào thời điểm mà hoạt động xây dựng dự án căn hộ trên khắp Trung Quốc ngoại trừ các thành phố lớn, đều suy giảm. “Các thành phố nhỏ có nhu cầu đánh thuế bất động sản cấp bách hơn để giúp họ cân bằng thâm hụt ngân sách. Tuy nhiên, thị trường nhà ở của họ cũng không mạnh bằng các thành phố lớn”, Zhu Ning, giáo sư của Viện Tài chính cao cấp Thượng Hải, nói.

Cân nhắc đánh thuế “biệt thự”

Năm ngoái, Bắc Kinh đã nghiên cứu xem có nên áp dụng “thuế biệt thự” đối với những căn hộ và ngôi nhà lớn nhất và đắt dỏ nhất ở Trung Quốc hay không, theo hai nguồn tin nắm rõ việc hoạch định chính sách kinh tế của Trung Quốc.

Nhưng rốt cục, giới chức trách vẫn chưa thể thúc đẩy loại thuế này vì lo ngại làm tổn hại niềm tin vốn đã mong manh trên thị trường nhà ở.

Giáo sư Shitong Qiao khuyến nghị Trung Quốc nên hướng đến một giải pháp dài hạn là yêu cầu chủ sở hữu căn hộ bắt đầu nộp thuế khi hợp đồng thuê đất ban đầu ở các tòa nhà chung cư của họ hết hạn. Một số hợp đồng thuê đất vào thập niên 1980 chỉ có thời hạn trong vòng 20 năm và đã hết hạn. Tuy nhiên, các hợp đồng bán quyền sử dụng đất cho thuê gần đây có thời hạn lên tới 70 năm. Chờ đợi thêm nhiều thập niên nữa để đánh thuế căn hộ sẽ không giúp Trung Quốc đối phó với cuộc khủng hoảng ngân sách hiện nay.

Jia Kang, cố vấn của Bộ Tài chính Trung Quốc, cho rằng việc hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản có nghĩa là Trung Quốc đang đạt được tiến bộ để hướng đến quyết định áp dụng bất động sản trong tương lai

“Một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất là điều kiện tiên quyết cơ bản nhất để tối ưu hóa việc quản lý thị trường bất động sản. Nó cũng sẽ đóng một vai trò trong việc hỗ trợ thu thuế bất động sản trong tương lai”, ông nói.