Vì sao nhà đất vẫn đắt đỏ?

Theo TS. Cấn Văn Lực, pháp lý chậm, chi phí phát triển dự án leo thang, nguồn cung lệch pha cùng chính sách thuế chưa đủ sức điều tiết là những nguyên nhân khiến giá bất động sản khó giảm trong ngắn hạn.

Dù thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn tăng nóng, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao do chịu tác động đồng thời từ pháp lý, chi phí đầu vào, mất cân đối cung - cầu và hoạt động đầu cơ. Các chuyên gia cho rằng muốn đưa giá về mức hợp lý cần xử lý đồng bộ nhiều điểm nghẽn của thị trường.

Những vướng mắc pháp lý và lúng túng trong thực thi chính sách đã gây chậm triển khai dự án, làm nguồn cung trên thị trường bị hạn chế. Do quá trình cấp phép diễn ra chậm, hơn 70% dự án được phát triển thuộc phân khúc cao cấp, khiến mặt bằng giá nhà lên cao. Thị trường thiếu nghiêm trọng nhà ở trung cấp và nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Tình hình bắt đầu cải thiện từ năm 2025 khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên rõ nét.

Chi phí đầu vào của các dự án bất động sản ngày càng tăng, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí dân bù và giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí thi công và nhân công. Những áp lực này tác động trực tiếp đến giá bán sản phẩm. Kết hợp với tâm lý đầu cơ và tình trạng thổi giá ở một số khu vực, giá nhà đất tăng cao hơn so với mức tăng chi phí thực tế.

Hoạt động đầu cơ vẫn là đặc điểm phổ biến của thị trường. Nhiều nhà đầu tư mua vào ở mức giá cao không muốn giảm giá bán trừ khi buộc phải xử lý tài sản vì áp lực tài chính. Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế sở hữu bất động sản, trong khi thuế đối với hoạt động chuyển nhượng và cho thuê bất động sản ở mức thấp, chưa tạo đủ động lực hạn chế đầu cơ và sử dụng tài sản hiệu quả.

Các địa phương cần dự báo chính xác nhu cầu nhà ở theo từng giai đoạn để phát triển nguồn cung phù hợp. Cơ quan quản lý cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, cải cách thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa sản phẩm và điều chỉnh chiến lược phát triển để đưa giá nhà về mức hợp lý hơn, phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả thực của thị trường.