#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Vì sao người mua nhà chưa dám xuống tiền?

Không chỉ người mua dè dặt sử dụng đòn bẩy tài chính, nhiều chủ đầu tư cũng chịu áp lực tiêu thụ khi chi phí vốn duy trì ở mức cao. Các chuyên gia cho rằng mặt bằng lãi suất thấp khó sớm quay trở lại, buộc cả doanh nghiệp lẫn người mua phải thích nghi với "bình thường mới".

Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay vốn khi lãi suất dưới 9%/năm. Trong đó, 43% đánh giá mức 5-7% là phù hợp nhất, 38% chấp nhận mức 7-9%, trong khi không có người tham gia khảo sát nào sẵn sàng tiếp tục sử dụng đòn bẩy nếu lãi suất vượt 11%.

Dữ liệu này cho thấy khoảng cách đáng kể giữa kỳ vọng của người mua và mặt bằng lãi suất thực tế. Theo DXS-FERI, lãi suất vay mua bất động sản sau thời gian ưu đãi hiện phổ biến ở mức 12-14%/năm, thậm chí một số khoản vay thả nổi đã lên 15-16%.

Dù hơn 90% người có nhu cầu mua nhà vẫn cần vốn vay ngân hàng, phần lớn chỉ mong khoản trả góp hàng tháng chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đây là nguyên nhân khiến nhiều người tiếp tục trì hoãn quyết định xuống tiền.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, với hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, để khoản trả nợ chỉ chiếm 20-40% thu nhập thì chỉ có thể vay khoảng 1-1,2 tỷ đồng trong 20 năm nếu lãi suất ở mức 8-10%/năm. Điều đó đồng nghĩa người mua phải có sẵn khoảng 60% giá trị căn nhà.

Trong trường hợp chỉ có vốn tự có khoảng 50%, khoản trả góp hàng tháng có thể lên 12-14 triệu đồng khi lãi suất 8-10%, tương đương gần một nửa thu nhập. Nếu lãi suất tăng lên 12-14%, áp lực trả nợ có thể chiếm tới 55-60% thu nhập, vượt xa ngưỡng an toàn tài chính của nhiều hộ gia đình.

Lãi suất cao cũng đang phản ánh rõ lên thanh khoản thị trường. Theo DXS-FERI, tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 20-30%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ và thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.

Miền Nam ghi nhận mức suy giảm mạnh nhất khi tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 25-30%, trong khi miền Bắc đạt khoảng 20-30%, còn miền Trung và miền Tây dao động lần lượt 10-15% và 7-10%. Giao dịch hiện chủ yếu tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, còn phân khúc đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ghi nhận lượng giao dịch khá hạn chế.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, cho rằng chi phí vốn tăng khiến khách hàng thận trọng hơn với các khoản vay dài hạn, đồng thời làm thu hẹp nhóm người đủ điều kiện tiếp cận tín dụng, ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ bán hàng của chủ đầu tư.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực nhận định khả năng mặt bằng lãi suất quay trở lại vùng thấp như các năm trước là không cao. Giai đoạn 2026-2030, nhu cầu vốn lớn của nền kinh tế, áp lực lạm phát và sự phục hồi của nhiều kênh đầu tư sẽ khiến các ngân hàng phải duy trì mức lãi suất huy động đủ hấp dẫn, qua đó hạn chế dư địa giảm mạnh lãi suất cho vay.

Với bối cảnh này, giới phân tích cho rằng điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện không còn nằm ở nguồn cung mà chủ yếu đến từ chi phí vốn. Khi lãi suất vẫn neo cao, nhu cầu mua nhà ở thực được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi các giao dịch phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính có thể cần thêm thời gian để phục hồi.