Vì sao khối ngoại bán ròng toàn thị trường nhưng vẫn mua ròng nhóm cổ phiếu khu công nghiệp?

Dữ liệu cho thấy tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước tiếp tục duy trì ở mức cao từ trên 80% - 91% và giá thuê đất công nghiệp đã tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái, có nơi đạt mức 200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nhóm bất động sản khu công nghiệp “outperform” thị trường chung

Nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp là một trong số ít nhóm ngành có kết quả kinh doanh quý 3/2023 duy trì ở mức tích cực. Cụ thể, trong quý 3/2023, doanh thu từ các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết chỉ giảm nhẹ 0,17% so với cùng kỳ năm 2022, chủ yếu do giảm doanh thu từ mảng bất động sản dân cư.

Tuy nhiên, lợi nhuận vẫn tăng trưởng tích cực, lên tới 33%, nhờ giá cho thuê khu công nghiệp tăng cũng như quản lý tốt các khoản chi phí.

Theo đánh giá mới đây của Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN), mặc dù P/E ngành bất động sản khu công nghiệp hiện ở mức cao tới 29,1x lần do nhiều công ty vốn hóa lớn trong ngành có lợi nhuận mảng bất động sản dân cư sụt giảm mạnh như Becamex (BCM), IDICO (IDC), Đô thị Kinh Bắc (KBC)… nhưng chỉ số P/E không có nhiều ý nghĩa trong bối cảnh hiện tại.

Trong khi đó, P/B của nhóm ngành này hiện chỉ ở mức 2,2x lần, thấp hơn mức trung bình 4 năm (2,3x lần). Đây là mức định giá chưa hẳn là “rẻ” nhưng cũng không phải cao, theo YSVN.

Tính từ đầu năm đến nay, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn đang “outperform” so với chỉ số VN-Index. Nếu tính từ đáy tháng 11/2022, giá cổ phiếu nhóm ngành này đã tăng 46%, trong khi chỉ số VN-Index tăng 23%.

Đáng chú ý, khối ngoại vẫn đang trong xu hướng mua ròng tích cực 1.193 tỷ đồng nhóm này (tính đến giữa tháng 12/2023) trong khi vẫn đang bán ròng trên thị trường. Tính tử đầu năm đến nay, khối ngoại đã bán ròng khoảng 19.000 tỷ đồng.

Tỷ lệ lấp đầy cao nhưng nguồn cung suy giảm, đẩy giá thuê tăng mạnh

Nhiều tổ chức tài chính đánh giá, triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam trong thời gian tới ở mức “tích cực”, chủ yếu nhờ dòng vốn FDI tích cực, tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê vẫn tăng tích cực, và tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là tại khu vực phía Nam.

Trong 11 tháng đầu năm nay, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8%; vốn giải ngân đạt 20,25 tỷ USD, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn đầu tư chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất - chế biến - chế tạo.

Việt Nam hiện là một trong số ít các quốc gia trên toàn cầu tiếp tục ghi nhận tăng trưởng mạnh vốn FDI và là điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng nhờ sở hữu nhiều lợi thế, đặc biệt, dòng vốn này không đến từ các ưu đãi về thuế, giúp đảm bảo tính bền vững của dòng vốn trong thời gian tới.

Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Bắc (đối với dạng thuê đất) đã đạt trung bình 80,2%, và lên tới 91% tại các khu công nghiệp phía Nam.

Giá cho thuê đất công nghiệp tại các khu công nghiệp phía Bắc hiện đạt trung bình 131 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái); và tại phía Nam hiện đạt trung bình 189 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái).

Đáng chú ý, diện tích hấp thụ và nguồn cung đất công nghiệp tại phía Bắc giảm mạnh trong quý 1/2023 những đã có tín hiệu hồi phục trong quý 2 và quý 3/2023.

Ngược lại, tại phía Nam, nguồn cung đất công nghiệp giảm mạnh từ năm 2022 đến nay và chưa có tín hiệu hồi phục. Nguyên nhân chủ yếu do các tỉnh phía Nam đa phần đều vừa thông qua giai đoạn Quy hoạch 2021-2030 trong năm 2023 nên việc phê duyệt các khu công nghiệp mới/mở rộng đa phần là đền nay mới bắt đầu triển khai tiếp. Đồng thời, mặt bằng giá đất hiện đã tăng cao khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng khó khăn hơn đối với các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp.

Cổ phiếu KBC, LHG, PHR dự kiến sẽ hưởng lợi lớn

Theo đánh giá của YSVN, Công ty Cổ phần Long Hậu (mã cổ phiếu LHG), Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã cổ phiếu KBC), và Công ty Cổ phần Cao su Phước Hoà (mã cổ phiếu PHR) sẽ là những đại diện tiêu biểu của ngành bất động sản công nghiệp thời gian tới.

Đối với Công ty Cổ phần Long Hậu, doanh nghiệp này có các dự án hỗ trợ tăng trưởng trong tương lai như Khu công nghiệp Long Hậu mở rộng - Giai đoạn 2 (90 ha) và Khu công nghiệp An Định (200 ha).

Bên cạnh đó, Khu công nghiệp Long Hậu 3 giai đoạn 1 còn trống khoảng 35% diện tích với giá thuê khoảng 200 USD/m2/chu kỳ thuê dự kiến sẽ đem về lượng tiền mặt lớn cho Công ty Cổ phần Long Hậu.

Ngoài ra, mảng nhà xưởng tại Khu công nghệ cao Đà Nẵng và Khu công nghiệp Long Hậu 3 giai đoạn 1 đang đem lại dòng tiền ổn định cho doanh nghiệp này.

Đối với Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, các khu công nghiệp của doanh nghiệp này đều nằm ở các địa phương thu hút vốn FDI đứng đầu cả nước.

Đô thị Kinh Bắc hiện đang tích cực trong việc phát triển quỹ đất ở Long An như Cụm công nghiệp Phước Vĩnh Đông 1,2,3 (tổng quy mô 149 ha), Khu công nghiệp Tân Lập (654 ha) và Khu công nghiệp Lộc Giang (466 ha). Đây sẽ là các dự án hỗ trợ động lực tăng trưởng dài hạn cho doanh nghiệp này.

Ngoài ra, lợi nhuận trong năm 2024 của Đô thị Kinh Bắc sẽ tăng trưởng mạnh nhờ các khu công nghiệp Tân Phú Trung và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Đối với Công ty Cổ phần Cao su Phước Hoà, Khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 và KCN VSIP 3 có thể mang lại lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp này kể từ năm 2024. Trong dài hạn, Khu công nghiệp Tân Lập (400 ha) và Khu công nghiệp Tân Bình 2 (1.055 ha) sẽ là động lực tăng trưởng cho Cao su Phước Hoà.