Vì sao giá nhà khó giảm?

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026 nhưng mặt bằng giá được dự báo vẫn khó giảm. Theo VARS IRE, áp lực chi phí đầu vào, pháp lý kéo dài và bài toán dòng tiền khiến doanh nghiệp ưu tiên các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất thay vì hạ giá bán trực tiếp.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc khi người mua ngày càng ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và khả năng khai thác thực tế. Trong khi đó, những sản phẩm định giá cao hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dư địa giảm giá của doanh nghiệp bất động sản rất hạn chế. Giá thành dự án bao gồm chi phí về đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn phải chịu chi phí bổ sung do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài, làm tăng thêm gánh nặng tài chính.

Doanh nghiệp không dễ giảm trực tiếp giá niêm yết vì điều này có thể tác động tiêu cực đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm cho vay và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Thay vào đó, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua mà không làm sụt giá niêm yết.

Trong nửa đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ, với nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm. Tuy nhiên, sức cầu không tăng tương ứng mà có xu hướng lựa chọn tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt và phù hợp nhu cầu thực. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Theo VARS IRE, thị trường khó rơi vào đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch bình thường. Ngược lại, sản phẩm định giá cao không tương xứng, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

VARS IRE cho rằng vấn đề không phải ban hành chính sách để 'giải cứu' thị trường mà là tháo gỡ những điểm nghẽn đang gia tăng chi phí và kéo dài thời gian thực hiện dự án. Cần rút ngắn thủ tục đầu tư, xây dựng và xác định tiền sử dụng đất; xây dựng cơ chế hỗ trợ đất đai, thuế và tín dụng cho nhà ở xã hội; và hoàn thiện khung pháp lý huy động vốn để các dự án khả thi có thể triển khai liên tục, giảm chi phí đình trệ và bổ sung nguồn cung phù hợp.