#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Vay mua nhà năm 2026: Lãi suất neo cao, điều kiện siết chặt, người mua đối mặt áp lực kép

Bước sang năm 2026, giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người dân trở nên thử thách hơn khi mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao, trong khi các ngân hàng đồng loạt siết điều kiện tín dụng bất động sản. Không chỉ chi phí vốn tăng, người vay còn phải đối mặt hàng loạt ràng buộc về định giá tài sản, phí cam kết và điều kiện bảo hiểm đi kèm.

Lãi suất vay mua nhà tăng, ưu đãi ngắn – thả nổi cao

Khảo sát tại nhiều ngân hàng cho thấy lãi suất ưu đãi vẫn được đưa ra, song thời gian cố định ngắn, sau đó chuyển sang thả nổi với biên độ cao.

Tại một chi nhánh Vietcombank ở TP.HCM, lãi suất vay mua bất động sản đang áp dụng:

BIDV cũng nâng mặt bằng lãi suất:

VietinBank áp dụng mức 10%/năm trong 36 tháng đầu, sau đó thả nổi với biên độ cộng thêm 3,5%/năm.

Ở nhóm ngân hàng tư nhân, ACB đưa ra gói:

MB công bố:

Một số ngân hàng ngoại như Shinhan Bank có mức thấp hơn trong kỳ đầu: 7,95–8,1%/năm cố định 1–3 năm Nhưng vẫn kèm phí trả trước hạn từ 0,5–2% tùy thời điểm tất toán.

Chi phí thực tế có thể cao hơn công bố

Điểm đáng chú ý là lãi suất quảng bá không phải chi phí cuối cùng người vay phải chịu. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thường được tính theo công thức lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3–4%/năm.

Với lãi suất tham chiếu cá nhân tại một số ngân hàng lên tới 8,3%/năm, lãi suất thực tế sau ưu đãi có thể vọt lên vùng 12–15%/năm.

Chưa dừng ở đó, nhiều hợp đồng còn quy định:

Ví dụ, khách hàng vay với lãi suất ưu đãi 8,5% trong 12 tháng, cam kết vay tối thiểu 42 tháng. Nếu sau năm đầu lãi suất điều chỉnh tăng mạnh và người vay muốn tất toán sớm, ngoài phí trả trước hạn, còn phải trả thêm khoản “hoàn trả ưu đãi” tính theo %/năm trên dư nợ.

Ngân hàng định giá thấp tài sản, hạn mức vay co lại

Không chỉ lãi suất cao hơn, khả năng vay cũng bị thu hẹp do ngân hàng thận trọng hơn với tài sản đảm bảo.

Theo chia sẻ từ nhân viên tín dụng, nhiều ngân hàng hiện định giá bất động sản thấp hơn đáng kể so với giá thị trường.

Chẳng hạn:

Ngoài ra, các gói vay lãi suất thấp thường đi kèm điều kiện mua bảo hiểm nhân thọ hoặc sản phẩm tài chính bổ trợ, làm tổng chi phí thực tăng thêm.

Tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn

Lãnh đạo nhiều ngân hàng cho biết năm 2026 là giai đoạn kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản chặt chẽ hơn, ưu tiên nhu cầu ở thực và dự án có giá phù hợp thu nhập người dân.

Tại MB, tín dụng bán lẻ năm 2025 chiếm khoảng 45% tổng dư nợ, tương đương 1,1 triệu tỷ đồng, trong đó cho vay nhà đất chiếm 40% mảng bán lẻ.

Đại diện MB cho biết: Lãi suất vay mua nhà phổ biến hiện khoảng 9–11%/năm, Một số gói ưu đãi quanh 8–8,5%/năm. Định hướng 2026: kiểm soát tín dụng bất động sản, ưu tiên dự án phục vụ nhu cầu ở thật. Trái phiếu phát hành cho lĩnh vực bất động sản năm 2025 chiếm chưa đến 10%.

Ngân hàng cũng nhấn mạnh sẽ không chạy đua tăng trưởng bằng mọi giá, mà tập trung vào chất lượng tín dụng và khả năng trả nợ thực.

Người mua nhà cần tính bài toán dài hạn

Với bối cảnh lãi suất cao, ưu đãi ngắn, điều kiện vay khắt khe và nhiều loại phí phát sinh, chuyên gia khuyến nghị người mua nhà trong năm 2026 cần:

Thị trường tín dụng đang dịch chuyển theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn. Điều này có thể khiến việc vay mua nhà khó hơn trong ngắn hạn, nhưng được kỳ vọng giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn về dài hạn.