#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Vay mua nhà, đừng để "lãi đè"

Chi phí vốn cao không chỉ làm tăng áp lực lên người vay mà còn có thể kéo giảm sức cầu nhà ở, ảnh hưởng tốc độ hấp thụ dự án và dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản.

Một khoản vay mua nhà tưởng như nằm trong khả năng trả nợ có thể nhanh chóng trở thành gánh nặng khi lãi suất điều chỉnh. Theo ví dụ của chuyên gia kinh tế Bùi Ngọc Sơn, với khoản vay 3 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm tương đương khoảng 25 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Nếu tăng lên 16%, con số này lên khoảng 40 triệu đồng, tức chi phí lãi tăng thêm 15 triệu đồng/tháng.

Một số chuyên gia cho rằng tỷ lệ trả cả gốc và lãi hàng tháng không nên vượt quá 50% thu nhập, trong khi mức khoảng một phần ba được xem là dễ chịu hơn đối với người trẻ. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng khuyến nghị không nên vay quá 50% giá trị tài sản.

Đáng chú ý, mặt bằng lãi suất không chỉ tác động đến người mua mà còn truyền ngược vào thị trường. Khi chi phí vay tăng, người mua có xu hướng trì hoãn giao dịch hoặc giảm ngân sách, khiến tốc độ hấp thụ dự án chậm lại. Với doanh nghiệp phát triển bất động sản, đây là rủi ro kép: vốn đầu vào đắt hơn trong khi dòng tiền đầu ra chậm hơn.

Dữ liệu thị trường cho thấy một số khoản vay mua nhà hiện phổ biến quanh 12-14%/năm, trong khi chi phí vay của chủ đầu tư và nhà thầu cũng vượt 12%/năm. Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng khoảng 21% từ đầu năm, nhưng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà tại một số ngân hàng lớn lại tăng chậm, thậm chí giảm.

Điều này tạo ra sự phân hóa rõ giữa các doanh nghiệp. Chủ đầu tư có bảng cân đối khỏe, nguồn tiền bán hàng tốt sẽ ít chịu sức ép hơn nhóm phụ thuộc lớn vào vốn vay. Ngược lại, nếu lãi suất duy trì cao trong thời gian dài, chi phí tài chính có thể ăn vào biên lợi nhuận và kéo dài thời gian hoàn vốn của dự án.

Với ngân hàng, nhu cầu vay mua nhà chậm lại có thể ảnh hưởng tăng trưởng tín dụng bán lẻ, nhưng mặt bằng lãi suất cao lại tạo dư địa cải thiện thu nhập từ cho vay. Bài toán vì thế nằm ở cân bằng giữa tăng trưởng tín dụng và chất lượng tài sản.