"Vắc-xin" pháp lý ngăn chặn cơn sốt ảo đất đai

Công tác sửa đổi và hoàn thiện các quy định trong Luật Đất đai đang được kỳ vọng là "liều thuốc mạnh" giúp ngăn chặn tận gốc các hành vi đầu cơ, thổi giá và tháo túng thị trường bất động sản vốn gây nhiều hệ lụy tiêu cực trong thời gian qua.

Dự án sửa luật đất đai nhằm tăng cường kiểm soát thị trường và ngăn chặn thao túng giá, dự kiến ảnh hưởng đáng kể đến các doanh nghiệp bất động sản, tài chính và các ngành liên quan trong thời gian tới.

Điểm đáng chú ý nhất trong dự thảo mới là việc bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, đồng thời không còn quy định riêng về các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2024. Cơ quan soạn thảo chuyển trọng tâm sang cơ chế giá đất do Nhà nước quyết định.

Theo Điều 77 dự thảo, định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; đúng trình tự, thủ tục; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành; đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Giá đất cũng được yêu cầu dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, không để bị thao túng, hình thành “giá ảo”.

Với doanh nghiệp bất động sản, tác động lớn nhất nằm ở chi phí đầu vào. Giá đất là một thành phần quan trọng trong tổng mức đầu tư dự án, từ đó ảnh hưởng tới giá vốn, giá bán và biên lợi nhuận. Khi cơ chế định giá thay đổi, doanh nghiệp sẽ phải cập nhật lại cách lập phương án tài chính, đặc biệt với các dự án có quỹ đất lớn hoặc đang trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính.

Ở chiều ngược lại, cơ chế mới cũng đặt yêu cầu cao hơn đối với hệ thống dữ liệu. Dự thảo quy định bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí; hệ số điều chỉnh giá đất phản ánh tỷ lệ tăng, giảm theo khu vực, vị trí và điều kiện hạ tầng, quy hoạch.

Đây có thể trở thành biến số quan trọng với thị trường địa ốc. Khi dữ liệu giao dịch, dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành được kết nối tốt hơn, khoảng cách giữa giá tham chiếu và giá giao dịch có thể được kiểm soát tốt hơn. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng các phương pháp định giá vẫn cần được quy định cụ thể, rõ ràng hơn để bảo đảm tính khả thi.

Dự thảo dự kiến được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI vào tháng 10/2026 và hiện đang được Bộ Tư pháp thẩm định. Vì vậy, tác động cuối cùng tới doanh nghiệp còn phụ thuộc vào nội dung được thông qua và các quy định hướng dẫn sau đó.