29/08/2022 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Tuần tới mua bán gì? [KỲ 2: 29 - 31/08/2022]

Đây là Chuyên mục chia sẻ quan điểm đầu tư riêng từ Nhà đầu tư Nguyễn Văn Thành – kiêm Trưởng phòng Tư vấn - Cty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Tiên Phong.

Chuyên mục “Tuần tới mua bán gì” kỳ 2 cho tuần giao dịch mới bắt đầu từ ngày 29-31/08/2022, ngoài 2 cơ hội đầu tư vào cổ phiếu DGC và PTB mà chuyên mục đã chia sẻ ở đầu tuần trước [kỳ đầu tiên của chuyên mục], tuần này Nhà đầu tư Nguyễn Văn Thành - kiêm Trưởng phòng Tư vấn - CTy Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Tiên Phong tiếp tục xin gửi tặng quý Nhà đầu tư gần xa cơ hội đầu tư vào 2 cổ phiếu tiềm năng khác thuộc ngành bất động sản Khu công nghiệp với tỷ suất sinh lời kỳ vọng lên đến trên 25% cho thời gian nắm giữ khoảng từ 4 đến 6 tháng tới ngay sau đây.

ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP CỦA VIỆT NAM

Việt Nam được đánh giá là một trong 10 quốc gia có tốc độ GDP tăng trưởng cao nhất và là một trong 16 nền kinh tế mới nổi thành công nhất trên thế giới trong các năm qua.

Các chính sách thúc đẩy đầu tư công mạnh mẽ của Chính phủ, cải thiện cơ sở hạ tầng với các dự án đường vành đai 3, đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Giây – Phan Thiết, Bắc – Nam, cảng Cái Mép -Thị Vải, cảng Gemalink (sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp của Việt Nam). Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và nhiều ưu đãi khác; Cùng với những nỗ lực từ chính phủ trong việc kiểm soát dịch bệnh bùng phát hiệu quả trong 2 năm gần đây, các lợi thế cạnh tranh về chi phí sản xuất (nhân công, thuê đất, điện, nước,…) thấp hơn các quốc gia trong khu vực;

Tất cả những điều này đã giúp Việt Nam tiếp tục trở thành điểm đến của nhiều tập đoàn đa quốc gia. Dòng vốn FDI vẫn đang tiếp tục tìm đến Việt Nam khi chỉ tính riêng 7 tháng đầu năm 2022, vốn thực hiện các dự án FDI ước đạt 11,57 tỷ USD, tăng 10,2% so với cùng kỳ năm 2021, tạo ra nhiều cơ hội phát triển cho phân khúc bất động sản khu công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại Việt Nam ở mức tương đối cao, đặc biệt các khu công nghiệp cách trung tâm thành phố lớn dưới 30km có tỷ lệ lấp đầy lên đến 92%.

Nhu cầu đất công nghiệp cũng như giá thuê đất tại Việt Nam sẽ tiếp tục nằm trong xu hướng tăng trong các năm tới. Cụ thể khảo sát tại miền Bắc, mức giá thuê tại các tỉnh Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng, Hà Nam,… tăng khoảng 6 – 8% so với năm trước, còn giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam đang có mức tăng khoảng 8% – 15%, có nơi lên đến 26% so với cùng kỳ tùy khu vực. Giá thuê đất công nghiệp bình quân tại Hà Nội và một số tỉnh khu vực phía Bắc trong 6 tháng năm nay khoảng 110 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi giá thuê tại TP.HCM và một số tỉnh khu vực phía Nam cao hơn, khoảng 136 USD/m2/chu kỳ thuê.

Theo CBRE, giá thuê đất tại các khu công nghiệp trên cả nước sẽ tiếp tuc duy trì ở mức cao trong các năm tới khi một loạt tên tuổi FDI lớn trong lĩnh vực điện tử như: Samsung, LG Display, Xiaomi, Goertek đã công bố kế hoạch mở rộng, tăng vốn đầu tư vào Việt Nam. CBRE Việt Nam cũng dự báo, trong vòng ba năm tới, nguồn cung đất công nghiệp cả nước sẽ tăng thêm hơn 14.000ha, mức giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng thêm 5 - 10%/năm ở khu vực phía Bắc và tăng 8 - 13%/năm ở khu vực phía Nam.

I/ CƠ HỘI ĐẦU TƯ VÀO CỔ PHIẾU IDC - TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM (IDICO)

- Điểm nhấn đầu tư:

Theo BCTC hợp nhất quý 2/2022, 6 tháng đầu năm 2022:

Trên cơ sở các số liệu hiện có cũng như đánh giá triển vọng của IDC giai đoạn từ 2022-2024, cá nhân Nhà đầu tư Nguyễn Văn Thành dự phóng doanh thu riêng năm 2022 của IDC sẽ tăng trưởng khoảng 85% so với 2021 – đạt khoảng 8.000 tỷ đồng; Và lợi nhuận sau thuế năm 2022 ước đạt khoảng 2.350 tỷ vnđ – tăng trưởng hơn 415% so với 2021; EPS dự phóng năm 2022 của IDC đạt khoảng 7.100đ/CP – tăng trưởng 373% so với năm 2021;

Khuyến nghị: MUA VÀO

II/ CƠ HỘI ĐẦU TƯ VÀO CỔ PHIẾU GVR - TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP CAO SU VIỆT NAM: GÃ KHỔNG LỒ MỚI TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KCN;

Do đặc thù của ngành khai thác mủ cao su, nên doanh thu và lợi nhuận của GVR sẽ tập trung chủ yếu vào 2 quý cuối năm (mùa cao điểm khai thác), quý Nhà đầu tư xem lại lịch sử các năm gần đây thì doanh thu 2 quý cuối năm bao giờ cũng cao hơn khoảng từ 50% đến 60% so với 2 quý đầu năm. Do vậy cá nhân tôi dự phóng năm nay 2022, doanh thu và lợi nhuận sau thuế dự phóng của GVR lần lượt đạt được tương ứng là khoảng 27.000 tỷ và 5.400 tỷ đồng; EPS năm 2022 uớc đạt 1.200đ/CP – tăng trưởng 20% so với 2021;

Tuy nhiên nếu chỉ dựa vào câu chuyện doanh thu và lợi nhuận từ cây cao su thì chắc chắn GVR sẽ khó lọt vào được danh mục đầu tư và chuyên mục chia sẻ của tôi, vì nó không thuộc câu chuyện mà chúng ta đang nói ở đây là tiềm năng phát triển của bất động sản Khu công nghiệp, trong đó cái tên GVR chúng ta không thể không nhắc tới – Một gã khổng lồ tiềm năng trong ngành bất động sản KCN chuẩn bị trỗi dậy sau thời gian dài ngủ đông.

= > Nếu mục tiêu này đạt được thì GVR sẽ trở thành ông lớn mới trong ngành bất động sản khu công nghiệp với diện tích sở hữu đất khu công nghiệp lớn nhất cả nước; Đây mới chính là điểm nhấn đầu tư chính mà tôi muốn đề cập đến với những Nhà đầu tư có tầm nhìn trung dài hạn trong vài năm đối với cổ phiếu GVR; Một công ty hưởng lợi chính từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất phát triển KCN, đáp ứng nhu cầu đất KCN ngày càng tăng cao tại Việt Nam;

Hiện VRG cũng đang là công ty mẹ của nhiều Công ty thành viên Khu công nghiệp đã niêm yết như Nam Tân Uyên (NTC – 13.6%), Cao su Đồng Phú (DPR – tỷ lệ sở hữu 55.8%), Cao su Phước Hòa (PHR – 66.62%), Cao su Hòa Bình (HRC – 55.06%)...

Lấy giá thuê trung bình chỉ khoảng 90usd/m2/chu kỳ thuê, nếu kế hoạch chuyển đổi và phát triển 23.000 hecta đất khu công nghiệp của GVR thành công (~ với 230.000.000m2), thì tổng doanh thu hình thành trong tương lai của GVR sẽ rơi vào khoảng 20,7 tỷ USD ~ tương đương với 486 ngàn tỷ đồng (một con số quá khủng khiếp);

GVR được tôi định giá theo phương pháp xác định giá trị tài sản ròng hình thành trong tương lai, với gần 400.000 hecta đất cao su hiện hữu đang cho khai thác mủ và gỗ, tôi định giá bèo mỗi hecta đất này có giá trị khoảng 500tr/ha, vậy với gần 400 ngàn ha đất cao su mà GVR đang sở hữu (Việt Nam hơn 287 ngàn ha và nuớc ngoài hơn 110 ngàn ha) sẽ có giá trị rơi vào khoảng 200.000 tỷ đồng. Cộng thêm 23.000 ha đất khu công nghiệp hình thành trong tương lai, với giá thuê tính bèo 90usd/m2/chu kỳ mà tôi đã tính ở trên thì giá trị tiềm năng của 23.000ha đất khu công nghiệp này sẽ rơi vào khoảng gần 500.000 tỷ VNĐ, trừ chi phí đầu tư cho hẳn 200.000 tỷ thì GVR vẫn còn khoảng 300,000 tỷ lợi nhuận tiềm năng; Tổng nợ của GVR hiện rơi vào khoảng 35.000 tỷ đồng. Giá trị tài sản ròng còn lại hình thành trong tương lai của GVR rơi vào khoảng 450.000 tỷ - gấp 4.5 lần vốn hóa hiện tại của GVR đang được thị trường định giá trên sàn, tương ứng trên 110.000đ/CP ~ cao gấp hơn 4.5 lần so với thị giá hiện tại của GVR đang là 25.400đ/CP; Ở đây tôi chưa tính đến lượng tiền và tương đương tiền hiện có của GVR lên đến 15.000 tỷ đồng, trong đó hơn 10,000 tỷ đồng đang được GVR tạm gửi ngắn hạn trong ngân hàng;

Khuyến nghị: MUA VÀO