Từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm: ‘Thị trường BĐS cần ổn định, hướng đến số đông’

Ngày 11/3, Ban Kinh tế Trung ương và Đại học Quốc gia TP. HCM đã tổ chức Hội thảo phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới.

Tại hội thảo, các chuyên gia đã chỉ ra những hạn chế của các văn bản pháp luật bao gồm Luật đất đai, Luật quy hoạch, Luật đầu tư… dẫn đến hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư.

Đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất và qua tình huống thực tiễn tại Thủ Thiêm, các nghiên cứu đã chỉ ra một số vấn đề còn tồn tại liên quan đến quy trình đấu giá hiện tại, khả năng “thổi giá đất” hoặc “ngâm dự án” và những nghi ngờ hay câu hỏi về nguồn tiền, khả năng rửa tiền qua các dự án bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là hoạt động tài trợ thông qua việc phát hành trái phiếu, các nghiên cứu đã so sánh thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc và Việt Nam để đưa ra một số chính sách nhằm phát triển thị trường trái phiếu bất động sản Việt Nam an toàn và bền vững.

GS.TS Nguyễn Thị Cảnh (Trường Đại học Kinh tế-Luật, Đại học Quốc gia TP. HCM) cho hay mặc dù các khoản thu từ đất đai có khuynh hướng tăng, nhưng khả năng gia tăng qua các năm chưa đảm bảo tính ổn định, thiếu tính bền vững và chưa đảm bảo thu đủ giá trị, giá trị gia tăng được tạo ra từ đất đai.

Hiện các nguồn thu từ đất đai có xu hướng sụt giảm dần, như thu tiền sử dụng đất hay thu lệ phí trước bạ nhà, đất cũng có tốc độ đi xuống. Bên cạnh đó, quy định về giá đất để tính nghĩa vụ tài chính mà các tổ chức, cá nhân phải nộp ngân sách nhà nước là giá đất do nhà nước ban hành và giá thị trường. Nhưng việc quy định thời kỳ áp dụng bảng giá đất của các địa phương là 5 năm/lần trong khi đó giá thị trường có thể thay đổi theo từng ngày, thậm chí là từng giờ đã khiến nguyên tắc này hoàn toàn không thể thực thi được trên thực tế.

Ví dụ, giá đất trên đường Bùi Thị Xuân (Q.1, TP.HCM) cuối năm 2014 do thành phố ban hành là 59,8 triệu đồng/m2 thì đến quyết định ngày 16/1/2020, con đường này vẫn giữ nguyên mức giá trên.

Từ tháng 8/2019 đến nay, TP. HCM có áp dụng hệ số điều chỉnh (hệ số K) nhưng gần như tương tự nhau đối với các trường hợp. Đồng thời, khoảng cách về hệ số điều chỉnh giữa các giai đoạn khá nhỏ so với mức tăng của thị trường. Cụ thể, giá đất trên đường Đồng Khởi được công bố là 162 triệu đồng/m2. Nếu nhân với hệ số K cao nhất là 2,5 lần thì tương đương giá đất tại đường Đồng Khởi là 405 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế giá đất thị trường khu vực này hiện ở mức 1,1 tỷ đồng/m2.

GS. TS Nguyễn Thị Cành và nhóm nghiên cứu kiến nghị cần rà soát và điều chỉnh định kỳ hoặc đột xuất khung giá đất của nhà nước, bám sát diễn biến quan hệ cung cầu của thị trường. Đồng thời cần có quy định về giá đất cụ thể hơn. Về ngắn hạn, có thể đưa ra đề xuất về hoàn thiện quy định về giá đất nhà nước. Về dài hạn, cần xem xét và cân nhắc việc bỏ hẳn quy định về giá đất nhà nước và tất cả chỉ còn dựa vào giá đất thị trường...

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thời gian qua thị trường bất động sản đã phát sinh nhiều bất cập, như lệch pha cung cầu. Một trong những nội dung dư luận và nhà đầu tư rất quan tâm là việc các nhà đầu tư bỏ giá các lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. HCM) tại phiên đấu giá với giá quá cao. Với số tiền đất như vậy và chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, tính ra 1 căn hộ có giá 68-78 tỷ đồng. "Với giá bán như vậy ai mua? Và rõ ràng Nhà nước cũng không mong muốn điều này, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông", ông Khởi cho biết.

Về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vừa qua nhiều địa phương thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đạt kết quả, góp phần bổ sung vào nguồn thu lớn cho địa phương.

Tuy nhiên, một số trường hợp trúng đấu giá với giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường) thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội và có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất và qua tình huống thực tiễn tại Thủ Thiêm, theo TS Trương Minh Huy Vũ (Đại học Quốc gia TP. HCM), chính quyền thành phố cần đồng hành với các chủ đầu tư dự án bất động sản trong khu vực Thủ Thiêm trong mục tiêu chứng minh tính đặc biệt và đẳng cấp của quỹ đất khu vực Thủ Thiêm.

Cùng với đó, tăng cường năng lực thực thi trong quản lý nhà nước với các dự án đầu tư, chẳng hạn như các biện pháp “chế tài” về thời hạn cho nhà đầu tư sau khi được giao/thuê đất phải đưa đất vào sử dụng. Nếu quá hạn sẽ có mức phạt cao, và nếu quá thời điểm gia hạn mà vẫn không triển khai thì TP. HCM thu hồi lại đất được giao.

Hay trong những vấn đề vượt thẩm quyền, TP. HCM nên kiến nghị Trung ương sớm có giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thực thi hiệu quả. Đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho TP. HCM trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan thành phố và các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của Trung ương.