Từ khu Đông đến khu Nam: Hạ tầng đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản TPHCM

Hạ tầng luôn là biến số có sức ảnh hưởng lớn đến chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế tại TPHCM trong hơn một thập kỷ qua cho thấy, mỗi giai đoạn thành phố đầu tư mạnh vào hệ thống giao thông và hạ tầng kết nối cũng là thời điểm giá trị bất động sản được tái định vị.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, quy hoạch và hạ tầng đang định hình lại không gian phát triển của TPHCM.

Dữ liệu cho thấy từ năm 2019, nguồn cung mới đã dịch chuyển dần khỏi khu vực trung tâm sang các hành lang hạ tầng. Đến nửa đầu năm 2026, tỷ trọng nguồn cung khu Đông tăng từ 29% lên 33%, trong khi các đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%. Đáng chú ý, giai đoạn 2024-2026, mức độ quan tâm của người mua gia tăng rõ rệt tại những khu vực có kết nối thuận lợi và cộng đồng cư dân ngày càng hoàn thiện.

Khu Đông: Một chu kỳ tăng trưởng nhờ hạ tầng

10 năm trước, khi Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên còn thi công, ít người hình dung khu vực dọc Xa lộ Hà Nội, An Phú hay Dĩ An có thể trở thành những tâm điểm của thị trường căn hộ phía Nam.

Bước ngoặt đến khi Metro số 1 hoạt động, Vành đai 3, nút giao An Phú, cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, Xa lộ Hà Nội được đầu tư cùng sự hình thành TP Thủ Đức. Mạng lưới kết nối liên vùng cải thiện đã kéo theo sự dịch chuyển của nguồn cung, dân cư và dòng vốn về phía Đông.

Theo JLL Việt Nam, khu Đông chiếm 70% nguồn cung căn hộ mới của TPHCM nửa đầu năm 2026, phản ánh tác động dài hạn của hệ thống hạ tầng và xu hướng chủ đầu tư ưu tiên các khu vực có khả năng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Dự án đón chu kỳ hạ tầng

Sự hấp thụ tích cực tại nhiều dự án trong khu Đông cũng cho thấy người mua sẵn sàng dịch chuyển khỏi trung tâm khi hạ tầng, chất lượng sản phẩm và mức giá đáp ứng kỳ vọng.

Trong nhóm dự án triển khai ở giai đoạn cuối của chu kỳ này, TT AVIO do TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản phát triển ghi nhận gần 2,000 căn hộ có chủ sở hữu sau chưa đầy một năm. Trong đó, Tháp Avis cất nóc sớm 5 tháng so kế hoạch; còn tháp Orion có tốc độ bán hàng khả quan.

Giai đoạn thị trường sàng lọc, hạ tầng là một lợi thế quan trọng nhưng thanh khoản còn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, tiến độ xây dựng và năng lực triển khai.

Khu Nam: Đã có nền tảng đô thị, nay thêm động lực hạ tầng

Quận 7 - Nhà Bè với sẵn nền tảng đô thị và hệ sinh thái dịch vụ phát triển từ nhiều năm qua. Phú Mỹ Hưng tạo nên trung tâm đô thị hiện đại chuẩn quốc tế với hệ thống giáo dục, y tế, thương mại và dịch vụ cao cấp. RMIT, Đại học Tôn Đức Thắng, Bệnh viện FV, Bệnh viện Tim Tâm Đức, SC VivoCity, Crescent Mall… hiện hữu đã tạo nên sức hút riêng cho khu vực.

Giai đoạn 2026-2035, động lực mới của khu Nam sẽ chứng kiến sự thay đổi này khi hàng loạt công trình như cầu Thủ Thiêm 4, cầu Nguyễn Khoái, mở rộng trục Nguyễn Hữu Thọ, các tuyến kết nối cụm cảng Hiệp Phước và mạng lưới metro. Xa hơn, các kết nối hướng Cần Giờ, Long Thành và hệ thống cảng biển phía Nam sẽ mở rộng vai trò của khu vực.

Khu Nam TP.HCM nay thêm động lực hạ tầng

Trong dự kiến quy hoạch tầm nhìn 100 năm, TPHCM định hướng phát triển theo mô hình đa trung tâm, quận 7 - Nhà Bè - Hiệp Phước được xác định là cực đô thị phía Nam gắn với cảng, logistics, công nghệ cao và dịch vụ hiện đại. Nhà Bè được đặt trong chuỗi liên kết rộng hơn với Hiệp Phước, Cần Giờ, Cái Mép - Thị Vải, Long Thành và khu vực trung tâm.

TPHCM vừa lập tổ chuyên gia hỗ trợ triển khai bốn công trình chiến lược với tổng vốn khoảng 67 tỷ USD cho thấy ưu tiên lớn dành cho các dự án hạ tầng quy mô để tháo gỡ các điểm nghẽn.

Trước bối cảnh đó, TT Capital hợp lực cùng Cosmos Initia, Koterasu Group, Hinokiya Group từ Nhật Bản và Vietmax Capital từ Singapore phát triển TT GENESIS. Dự án có quy mô 1.9hha, tổng vốn đầu tư hơn 6,000 tỷ đồng, gồm 1,438 căn hộ và 12 nhà phố thương mại. Tọa lạc trên mặt tiền đường 30m thuộc Khu dân cư Đào Sư Tích, dự án liền kề Phú Mỹ Hưng và kết nối nhanh đến hệ thống giáo dục, y tế, thương mại hiện hữu.

Theo thông tin quy hoạch được giới thiệu, dự án nằm ngay khu vực ga Metro số 7, vị trí kết nối các trục Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh cùng cầu Thủ Thiêm 4, cầu Nguyễn Khoái, cầu Phú Mỹ 2 và tuyến đường trên cao Nguyễn Hữu Thọ.

Theo DXS-FERI, thị trường đang vào giai đoạn phát triển có chọn lọc, dòng tiền ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, năng lực triển khai tốt và nằm tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ. Nguồn cung năm 2026 có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 2-5% và thanh khoản tiếp tục cải thiện nếu các điều kiện vĩ mô duy trì ổn định.

Ông Đinh Minh Tuấn cũng lưu ý rằng không phải bất động sản gần hạ tầng đều có giá trị như nhau. Sản phẩm có lợi thế thực sự là sản phẩm nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có khả năng tiếp cận thuận tiện, có dân cư hiện hữu hoặc tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn.