Tranh cãi đánh thuế bất động sản: Khi nào áp dụng, có chặn được đầu cơ?

Nhiều quan điểm trái chiều về việc nên đánh thuế bất động sản hay không khi những cơn “sốt đất” liên tục diễn ra gần đây.

Đầu tháng 3, Bộ Tài chính đã công bố dự thảo Luật Thuế tài sản để trình Quốc hội. Trong đó, đề xuất phương án áp dụng mức thuế tài sản chung (gồm cả đất và nhà) với tỷ lệ 0,3% nếu xác định ngưỡng nhà không chịu thuế dưới 1 tỷ đồng hoặc áp dụng tỷ lệ 0,4% nếu ngưỡng nhà không chịu thuế là 700 triệu đồng. Phương án này được Bộ Tài chính đề xuất áp dụng và dự kiến mang về cho ngân sách khoảng 31.000 tỷ đồng.

Đánh thuế chỉ là giải pháp ngắn hạn?

Chia sẻ về quy định đánh thuế nhà và tài sản của Bộ Tài chính mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng thuế sẽ tác động và góp phần điều chỉnh thị trường nhưng chỉ là giải pháp trong ngắn hạn 6 – 12 tháng hoặc 1-2 năm chứ không mang ý nghĩa tác động vĩnh viễn. Do đó, biện pháp mang tính chất dài hạn phải là gia tăng nguồn cung.

Ông Quốc Anh lấy ví dụ, tại Singapore, một đất nước áp dụng biện pháp đánh thuế bất động sản nhưng khi nguồn cung không đủ cầu thì giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Tại Seoul (Hàn Quốc), những căn hộ khoảng 70 – 80m2 đã có mức giá 1 triệu USD. Thu nhập bình quân một năm của người Hàn Quốc gấp 7-8 lần người Việt Nam, một người mới ra trường với mức lương khoảng 2.500 – 3.000 USD/tháng cũng rất khó để mua được nhà.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, tăng thuế tiền sử dụng đất sẽ tính vào giá thành bán ra của các nhà phát triển dự án, còn nếu tăng thuế chuyển nhượng sẽ tính vào giá mua của các nhà đầu tư. Do vậy, tất cả những chi phí liên quan đến thuế sẽ tính vào chi phí phát triển dự án hoặc chi phí mua bất động sản của các nhà đầu tư. Người mua càng về sau càng bị “độn” thêm vào giá mua.

Cho rằng cần có lộ trình đánh thuế bất động sản, ông Lê Xuân Mão, Phó Tổng Giám đốc, dịch vụ thuế doanh nghiệp RSM Việt Nam, cho biết năm 2011, Trung Quốc đã áp dụng thuế trong quá trình nắm giữ tài sản tại một số khu vực. Tuy nhiên, sau 10 năm, Chính phủ Trung Quốc mới xem xét lại việc triển khai sắc thuế này.

Còn theo ông Nguyễn Ngọc Hiếu, trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường, Batdongsan.com.vn, nếu lợi nhuận đầu tư bất động vẫn cao thì mức thuế tăng lên sẽ không giảm được nhu cầu đầu tư lớn ở Việt Nam hiện nay.

Bên cạnh đó, các chuyên gia bất động sản đều cho rằng giá nhà đất chịu chi phối bởi rất nhiều yếu tố. Dù sắp tới luật đánh thuế nhà đất được ban hành thì cũng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến giá bất động sản trong dài hạn.

Nên đánh thuế nhà đầu tư bỏ đất hoang

Vấn đề đánh thuế lên nhà và bất động sản đã được giới chính sách và chuyên gia nhiều lần đề cập.

Trước đó, vào tháng 9/2021, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã gợi ý Thanh Hoá nghiên cứu thí điểm chính sách thuế tài sản (thuế nhà ở) tại khu vực đô thị. Nếu Thanh Hoá thí điểm thành công thuế nhà ở, sau này có thể nghiên cứu áp dụng cho Hà Nội, TP HCM.

Nhiều chuyên gia cho rằng áp thuế tài sản sẽ là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, nhưng đòi hỏi dữ liệu thị trường phải thật chuẩn xác. Nếu có lo ngại tăng giá bất động sản khi thêm thuế này là khó xảy ra.

Thời gian qua, mặc dù có những dự án bất động sản triển khai chậm do thủ tục song vẫn có những doanh nghiệp để đất hoang từ năm 2012 đến nay mới triển khai, với mục đích làm thủ tục dự án càng chậm càng tốt để đợi giá đất lên, sau khi giá đất lên để bán sản phẩm thương mại giá cao. Thí dụ, nhiều doanh nghiệp mua đất 1.500 tỷ đồng, nhưng sẵn sàng chậm lại thủ tục để nộp phạt 1.200 tỷ đồng… Đây là thông tin mà ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường), đưa ra tại hội thảo "Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam" vừa tổ chức tại TP HCM.

Dự kiến, trong nghị quyết mới sẽ áp dụng các biện pháp tài chính, như ở Úc đánh thuế 5% khi doanh nghiệp tự nguyện khai báo triển khai chậm, nếu Nhà nước đi điều tra sẽ áp dụng 20%. Tại Hàn Quốc, nếu chậm sau 7 năm đóng 9%, sau 10 năm đóng 10%...

“Việc áp dụng thuế tài sản khiến Bộ Tài chính đang phân vân, nhưng nếu đưa ra sẽ có vai trò rất lớn tránh tình trạng đất bỏ hoang như thời gian vừa qua”, ông Thọ nói.

Giá đất tăng cao còn do yếu tố đấu giá đất, đẩy giá lên cao rồi bỏ cọc. Bên cạnh đó, những gói cứu trợ lớn được đưa ra để phục hồi kinh tế sau dịch Covid-19 tại nhiều quốc gia, cũng đẩy giá bất động sản tăng…

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) đã công bố tiêu chí đánh giá về sở hữu nhà của người dân, cứ 37 năm thu nhập bình quân một người bình thường mới mua được nhà.

Đề xuất của ông Nguyễn Đình Thọ về thuế đánh vào đất không sử dụng là rất quan trọng, nhằm chặn đứng đầu cơ tài nguyên dài hạn. Vì nhiều doanh nghiệp bất động sản lợi dụng ngân hàng chống lưng để phát hành trái phiếu, nhưng không dùng nguồn tiền này để phát triển các dự án sẵn có mà dùng để mua gom đất.

Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, việc gom đất, gom tài nguyên chính là tự diễn biến, tự chuyển hóa của doanh nghiệp. Người ta nói cuộc chiến giành đất đai như là thế hệ cuối cùng của nền kinh tế này, nên phải đi mua gom. Do đó, việc đánh thuế rất quan trọng.

“Đất đai ngày càng khó khăn, tín dụng thông qua trái phiếu nhằm “bơm vốn” cho doanh nghiệp bất động sản cũng siết lại… Nếu không có cải cách căn bản về thủ tục để tăng nguồn cung, thị trường dễ tạo ra bong bóng bất động sản”, ông Nghĩa nói.