Tồn kho bất động sản: “Bất động” trong năm 2023

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đã công bố BCTC quý 4/2023 là 472.2 ngàn tỷ đồng, gần như không thay đổi so với đầu năm. Ông lớn Novaland tiếp tục đứng đầu khi chiếm tới 29% tổng tồn kho toàn ngành.

9 doanh nghiệp có lượng tồn kho trên 10 ngàn tỷ đồng

Thống kê từ VietstockFinance với 109 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) công bố BCTC quý 4/2023 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 31/12/2023 là 472,200 tỷ đồng, giảm gần 1,200 tỷ đồng (tương ứng giảm 0.3%) so với đầu năm. Trong đó, 45 doanh nghiệp giảm, 11 không đổi và 53 doanh nghiệp tăng tồn kho so với đầu năm.

Novaland (NVL) vẫn là doanh nghiệp đứng đầu lượng tồn kho với 138,598 tỷ đồng, tăng 3% so với đầu năm và chiếm tới 29% tồn kho toàn ngành. Chi phí tồn kho của Novaland chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City. Trong đó, phần lớn là giá trị tồn kho bất động sản để bán, đang xây dựng, gần 130,000 tỷ đồng; gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí khác trực tiếp liên quan đến các dự án.

Bên cạnh đó, tồn kho bất động sản để bán, đã xây dựng hoàn thành, của NVL gần 9,015 tỷ đồng, giảm 24% so với đầu năm.

2 doanh nghiệp họ nhà Vin là Vingroup (VIC) và Vinhomes (VHM) đứng ngay sau với trị giá tồn kho tại thời điểm cuối năm 2023 lần lượt là 92,730 và 52,343 tỷ đồng, giảm 6% và 19% so với đầu năm. Với VHM, phần lớn tồn kho là bất động sản để bán đang xây dựng, với 49,407 tỷ đồng; trong đó gồm chi phí xây dựng và phát triển các dự án đáng chú ý như khu đô thị sinh thái Dream City, khu đô thị Đại An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City...

1 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có lượng tồn kho lớn trong top là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex, BCM) với 22,448 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu kỳ. Tồn kho của BCM chủ yếu ở phần chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang gần 20,120 tỷ đồng là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác có liên quan đến dự án.

Còn Nhà Khang Điền (KDH), đến cuối năm 2023, ghi nhận hàng tồn kho kỷ lục 18,788 tỷ đồng, tăng tới 51% so với đầu năm.

Một số doanh nghiệp khác có lượng hàng tồn kho trên 10,000 tỷ đồng như NLG (17,348 tỷ đồng, tăng 17%), DXG (14,139 tỷ đồng, tăng 1%), KBC (12,211 tỷ đồng, giảm 1%) và PDR (12,200 tỷ đồng, xấp xỉ đầu năm).

Như vậy, có 9 doanh nghiệp bất động sản có lượng tồn kho trên 10,000 tỷ đồng, tính tới cuối năm 2023.

Lượng tồn kho thay đổi “trái chiều”

Trong năm vừa qua, tuy tổng tồn kho toàn ngành không biến động nhiều nhưng vẫn nhiều doanh nghiệp thay đổi trái chiều trong hàng tồn kho.

Ở nhóm giảm, Đầu tư Đức Trung (DTI) là cái tên đáng chú ý nhất khi giảm tới 94% so với đầu năm, còn gần 2 tỷ đồng.

Tập đoàn Danh Khôi (NRC) còn 12 tỷ đồng tồn kho, giảm 81%. Thay đổi này do khoản chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang của NRC giảm mạnh, còn 11 tỷ đồng, trong khi con số đầu năm hơn 60 tỷ đồng.

Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) có tồn kho hơn 133 tỷ đồng, giảm 67%, do chi phí sản xuất kinh doanh dở dang cho dự án khu phức hợp Monarchy - Block B giảm mạnh đến 69% so với đầu năm, còn 123 tỷ đồng.

Tập đoàn Khải Hoàn Land (KHG) cũng giảm tới 54%, còn 211 tỷ đồng; trong đó, giá trị hàng tồn kho là hàng hóa bất động sản thuộc các dự án khu thương mại, biệt thự tại xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, Long An; dự án hỗn hợp văn phòng thương mại và nhà ở tại phường Bần Yên Nhân, thị xã Mỹ Hảo, Hưng Yên và dự án khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng, nhà ở và căn hộ cao cấp tại phường Quang Trung, TP. Vinh, Nghệ An.

Xét về tỷ lệ tăng, nổi bật nhất là Tập đoàn Real Tech (KSF) khi có hàng tồn kho tăng lên 1,902 tỷ đồng, gấp hơn 7 lần đầu kỳ; tập trung phần lớn ở chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang hơn 1,643 tỷ đồng, gấp 400 lần đầu năm, phản ảnh chi phí xây dựng dở dang tại dự án Sunshine Golden River.

Hàng tồn kho của Đầu tư Văn Phú - INVEST (VPI) cuối năm 2023 ở mức 3,701 tỷ đồng, tăng 92% so với đầu năm; do trong kỳ VPI phát sinh chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang 2 dự án là Song Khê - Nội Hoàng (Bắc Giang) gần 202 tỷ đồng và Vlasta Thủy Nguyên (Hải Phòng) hơn 1,727 tỷ đồng. Ngoài ra, VPI còn có dự án The Terra Bắc Giang hơn 1,478 tỷ đồng đang sản xuất, kinh doanh dở dang.

Bên cạnh đó, VPI có giá trị hàng tồn là bất động sản hoàn thành hơn 106 tỷ đồng; trong đó có 85 tỷ đồng từ Vlasta Sầm Sơn (xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu biệt thự tại tỉnh Thanh Hóa).

Hàng tồn kho chiếm hơn 50% tổng tài sản

Thống kê cho thấy, tính đến cuối năm 2023, có 13 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) có tồn kho chiếm tới 73% tổng tài sản, ở mức 7,036 tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm. Trong đó, bất động sản dở dang là các khoản chi phí đền bù, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và các chi phí liên quan đến dự án chiếm phần lớn với gần 6,532 tỷ đồng.

Tồn kho của Nam Long (NLG) là 17,348 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản và tập trung tại các dự án dở dang như Izumi (gần 8,551 tỷ đồng), dự án Waterpoint giai đoạn 1 (3,560 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 2 (gần 1,604 tỷ đồng), dự án Hoàng Nam - Akari (1,667 tỷ đồng) và dự án Cần Thơ (gần 1,281 tỷ đồng). Đứng cuối cùng trong top này là Vạn Phát Hưng (VPH) với tỷ lệ 51%.

Nếu xét theo tổng tài sản, 3 ông lớn gồm VIC, VHM, NVL chiếm tới 60% tổng tồn kho toàn ngành. Còn đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, tổng tồn kho của 3 ông lớn phân khúc này gồm BCM, KBC và SNZ ở mức 36,814 tỷ đồng, chỉ chiếm khoảng 8% tồn kho toàn ngành.