Tín dụng bất động sản tăng, vốn vẫn “lọc”

Khi lãi suất vay phổ biến 12-14%/năm, thậm chí có khoản vay thả nổi lên 15-16%, năng lực tài chính và khả năng hấp thụ vốn đang trở thành “bộ lọc” ngày càng rõ đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Theo số liệu được Bộ Xây dựng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, đến 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 12,71% so với cuối quý I.

Trong đó, nhóm tín dụng dành cho đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 49.618 tỷ đồng, tương đương 6,33% chỉ sau một quý.

Tuy nhiên, quy mô tín dụng tăng không đồng nghĩa điều kiện tiếp cận vốn được nới rộng trên diện rộng. Dòng tiền đang được ngân hàng phân bổ có chọn lọc, ưu tiên dự án đầy đủ pháp lý, có khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực.

Với doanh nghiệp bất động sản, điều này làm nổi bật sự khác biệt giữa nhóm có bảng cân đối lành mạnh, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định với nhóm đang mắc kẹt ở pháp lý, tiến độ hoặc thanh khoản.

Tác động đáng chú ý nằm ở chi phí vốn. Lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, trong khi một số khoản vay thả nổi có thể lên tới 15-16%/năm. Sau thời gian ưu đãi, một số khoản vay chuyển sang vùng 13-15%/năm.

Mặt bằng này tạo áp lực kép. Chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy cao phải gánh chi phí tài chính lớn hơn, trong khi người mua nhà có thu nhập hạn chế khó đáp ứng điều kiện vay và khả năng trả nợ.

Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án, bài toán vì vậy không chỉ là có vay được hay không, mà còn là tốc độ quay vòng vốn và khả năng biến nguồn vốn vay thành dòng tiền đủ nhanh.

Ở chiều cầu, người mua ngày càng chú trọng pháp lý, tiến độ và khả năng khai thác thực tế của dự án. Nếu tín dụng cho người mua bị hạn chế bởi lãi suất và yêu cầu chứng minh thu nhập, thanh khoản thị trường có thể tiếp tục phân hóa giữa sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và những phân khúc phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ.

Xu hướng này cũng có thể khiến doanh nghiệp phải đa dạng hóa nguồn vốn, kiểm soát đòn bẩy và ưu tiên các dự án có khả năng tạo dòng tiền sớm.

Nói cách khác, tín dụng bất động sản đang tăng về lượng nhưng không “dễ” hơn về chất. Trong giai đoạn mới, pháp lý, dòng tiền và sức khỏe tài chính có thể quyết định doanh nghiệp nào tiếp cận được vốn với chi phí hợp lý.