Thuế quan thử lửa, bất động sản công nghiệp trụ vững thế nào?

Mức thuế quan mới mà Mỹ áp dụng từ tháng 4/2025 từng khiến thị trường bất động sản công nghiệp chao đảo. Chỉ sau vài tháng, nỗi lo ấy dần lắng xuống, nhường chỗ cho những dấu hiệu phục hồi rõ rệt và khả quan.

Bức tranh tài chính quý III/2025 đã vẽ nên sự hồi phục mạnh mẽ của ngành bất động sản công nghiệp, khi lợi nhuận toàn thị trường bất ngờ tăng hơn 30% so với cùng kỳ – một kết quả vượt qua hầu hết dự báo tiêu cực trước đó. Câu hỏi đặt ra là, bằng cách nào ngành công nghiệp Việt Nam đã vượt qua được cú sốc thuế quan Mỹ, và liệu triển vọng cuối năm có thực sự là giai đoạn "tăng tốc" vững chắc?

Phủ định cú sốc: Việt Nam là điểm đến rủi ro thấp

Cần nhìn nhận rằng, mức độ tiêu cực của cú sốc thuế quan Mỹ đã bị phóng đại quá mức. Khi mức thuế suất chính thức cho hàng hóa Việt Nam công bố ở ngưỡng 19%, thị trường đã nhanh chóng xác định đây không phải là bất lợi vượt trội nếu đặt cạnh các đối thủ cạnh tranh trực tiếp như Thái Lan hay Malaysia.

Ngược lại, việc mức thuế với Trung Quốc duy trì ở ngưỡng 47% và Ấn Độ là 50% càng khiến Việt Nam trở thành điểm đến có độ rủi ro thấp hơn trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Dòng vốn FDI: Bệ đỡ chiến lược và Sự Kiên định của "Đại bàng"

Dòng vốn FDI tiếp tục đóng vai trò là "bệ đỡ" quan trọng, chứng minh khả năng "chống sốc" phi thường của thị trường. Trong 10 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI thực hiện đạt 21,3 tỷ USD – mức cao nhất trong vòng 5 năm, tăng 8,8% so với cùng kỳ.

Riêng bất động sản khu công nghiệp thu hút 1,5 tỷ USD, với vốn điều chỉnh tăng mạnh tới 45%.

Việc các "đại bàng" quốc tế vẫn kiên định rót vốn và mở rộng quy mô hoạt động giữa bối cảnh thuế quan biến động cho thấy thị trường công nghiệp Việt Nam đã củng cố được một lợi thế chiến lược dựa trên sự ổn định, khả năng dự báo và độ tin cậy cao trong mắt nhà đầu tư.

Hoàn thiện hạ tầng và pháp lý: Mở rộng dư địa tăng trưởng

Song song với nền tảng vốn đầu tư, sự phục hồi của thị trường còn được nâng đỡ bởi hệ thống hạ tầng và pháp lý ngày càng hoàn thiện, tạo ra nguồn cung nền tảng cho tăng trưởng dài hạn:

Đột phá Pháp lý: Luật số 57/2024/QH15 giúp rút ngắn tiến độ phê duyệt, mang lại quỹ đất lớn cho các doanh nghiệp như KBC (2.200 ha), Becamex (hơn 1.000 ha) và IDICO (640 ha).

Hạ tầng Thể chế mới: Quá trình sáp nhập hành chính tại Bắc Ninh, Hải Phòng và TP.HCM đang tạo ra quy hoạch kết nối các khu kinh tế trọng điểm (như Đình Vũ – Cát Hải, Lạch Huyện), hình thành một trung tâm công nghiệp – logistics quy mô vùng.

Thị trường bước vào "vùng tăng tốc" chất lượng

Nhờ các cải cách này, thị trường đã ghi nhận sự quay trở lại mạnh mẽ của khách thuê ngay trong quý III (IDICO bàn giao 36 ha, KBC bàn giao 17 ha). Công suất lấp đầy của phân khúc nhà xưởng và kho vận đạt 88–89% – mức cao nhất trong 3 năm, phản ánh xu hướng ưu tiên tốc độ và sự linh hoạt.

Đặc biệt, sự mở rộng của các doanh nghiệp tư nhân đang tạo ra sự thay đổi tích cực về chất lượng sản phẩm, mức độ chuyên nghiệp và năng lực xúc tiến đầu tư. Yếu tố này góp phần quan trọng giúp thị trường Việt Nam không chỉ vượt qua cú sốc thuế quan, mà còn nâng vị thế lên một nấc mới trong danh mục lựa chọn của các tập đoàn công nghệ cao.

Cuối năm 2025 được dự báo sẽ là thời điểm bất động sản công nghiệp bước vào "vùng tăng tốc" theo xu hướng bền vững và chọn lọc, ưu tiên các tiêu chuẩn ESG, xanh hóa và logistics tích hợp. Tuy vẫn còn thách thức về chi phí đền bù và nguồn nhân lực, khả năng điều hành ổn định của Việt Nam là sự bảo chứng cho giai đoạn tăng trưởng chất lượng sắp tới, bất chấp biến động cục bộ của một vài doanh nghiệp.