Thời kỳ thoái trào của những cơn sốt đất ảo

Sự dịch chuyển khốc liệt từ tư duy "lướt sóng" sang tích lũy dài hạn, đi kèm với sự phân bổ đa dạng của dòng vốn vĩ mô, đang dựng lên một bức tường lửa ngăn chặn hoàn toàn kịch bản "tăng nóng" trên diện rộng.

Theo các chuyên gia quốc tế, sau giai đoạn điều chỉnh, bất động sản đang lấy lại vai trò quan trọng trong danh mục đầu tư nhờ khả năng tạo dòng tiền ổn định, chống lạm phát và đa dạng hóa tài sản.

Tuy nhiên, lợi nhuận sẽ không còn đến đồng đều như trước. Chu kỳ mới đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn kỹ tài sản, quản trị rủi ro và theo đuổi chiến lược dài hạn thay vì kỳ vọng vào những đợt tăng giá ngắn hạn.

Tại Việt Nam, thị trường năm 2026 ghi nhận ba thay đổi lớn gồm áp lực lãi suất, sự dịch chuyển của dòng vốn và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cá nhân đang chuyển trọng tâm từ kỳ vọng tăng giá sang tích lũy tài sản có khả năng tạo dòng tiền. Những dự án sở hữu pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo, chủ đầu tư uy tín và năng lực tài chính vững mạnh tiếp tục là lựa chọn hàng đầu.

Tài sản tạo dòng tiền được ưu tiên

Xu hướng tái cơ cấu danh mục đầu tư cũng ngày càng rõ nét khi nhiều nhà đầu tư tăng tỷ trọng vào các phân khúc có khả năng khai thác ổn định như căn hộ cho thuê, văn phòng, khách sạn và căn hộ dịch vụ.

Khảo sát thị trường mới đây cho thấy khoảng 60% người được hỏi vẫn giữ tâm lý thận trọng trước biến động kinh tế, trong khi 40% sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được sản phẩm phù hợp.

Đáng chú ý, 64% người có nhu cầu mua ưu tiên bất động sản có thể ở ngay hoặc tạo dòng tiền, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Chung cư tiếp tục dẫn đầu mức độ quan tâm nhờ đáp ứng đồng thời nhu cầu an cư và khai thác cho thuê.

Khó lặp lại những cơn sốt giá

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, bất động sản vẫn sẽ thu hút lượng vốn lớn trong thời gian tới khi nguồn cung từng bước được cải thiện nhờ các chính sách tháo gỡ khó khăn.

Tuy nhiên, khả năng xuất hiện những đợt tăng giá 20-30% trên diện rộng như các chu kỳ trước là rất thấp.

Ông cho rằng dòng vốn hiện đã được phân bổ cho nhiều lĩnh vực như công nghiệp, hạ tầng, thương mại và dịch vụ, thay vì tập trung quá lớn vào bất động sản. Điều này giúp thị trường phát triển ổn định và hạn chế tình trạng đầu cơ.

Theo các chuyên gia, thị trường sẽ không đóng băng nhưng cũng không còn những cơn sốt lan rộng. Dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của người mua.

Chu kỳ mới đề cao giá trị thực

Lãnh đạo nhiều doanh nghiệp môi giới nhận định nhà đầu tư hiện thận trọng hơn đáng kể so với trước đây.

Nếu trước kia nhiều người xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng "đón sóng", thì nay họ quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, khả năng khai thác, hiệu quả đầu tư và tính minh bạch của dự án.

Những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại khu vực chưa có động lực phát triển rõ ràng sẽ ngày càng khó thu hút dòng tiền.

Theo các chuyên gia, giá trị bất động sản trong chu kỳ mới sẽ được quyết định bởi tiến độ hạ tầng, tốc độ gia tăng dân cư, khả năng thu hút doanh nghiệp và nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì những cơn sốt ngắn hạn.