Thời điểm vàng để "tất tay" mua chung cư?

Thị trường chung cư Hà Nội thời gian gần đây đang chứng kiến một làn sóng tăng trưởng mạnh mẽ. Chỉ trong hơn nửa năm, nhiều nhà đầu tư đã gặt hái lợi nhuận đáng kể, từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng nhờ giao dịch mua bán căn hộ đầy sôi động.

Trong bối cảnh nguồn cung sắp bùng nổ, lãi suất ưu đãi chỉ mang tính tạm thời và giá đã tiến sát ngưỡng chịu đựng của người mua ở thực, việc "xuống tiền" lúc này đòi hỏi sự toan tính cẩn trọng hơn bao giờ hết. Đặc biệt, với những nhà đầu tư ôm mộng "lướt sóng" ngắn hạn, thời kỳ lãi đậm đã không còn dễ dàng như trước.

Lãi kép thực tế: Tiền sinh tiền ở các vùng ven

Câu chuyện của anh Trần Quang Tùng (Cầu Giấy, Hà Nội) minh họa rõ ràng thời kỳ "lãi kép" đang trở lại: mua căn hộ 65m² tại Gia Lâm với giá 2,2 tỷ đồng, chưa đầy 10 tháng sau, căn hộ này được chào mua lại với giá 4,1 tỷ đồng. Mức tăng 50-70% so với một năm trước cho thấy sự bùng nổ của thị trường ven đô. Anh Tùng khẳng định, dù chỉ thăm dò, anh vẫn sẵn sàng chốt lời hoặc tiếp tục cho thuê 7-8 triệu đồng/tháng để đợi giá tiếp tục leo thang.

Tương tự, anh Đức – một nhà đầu tư tay ngang, nhân viên ngân hàng – đã "ngược dòng" sang Đông Anh từ năm 2023, tin tưởng vào các dự án hạ tầng tỷ đô như Vành đai 4, Metro số 2 và cầu Tứ Liên. Mua căn hộ chỉ 38 triệu/m², đến nay, giá đã tăng vọt lên 58–60 triệu/m² (tăng hơn 50% sau chưa đầy 2 năm). Kết hợp với nhu cầu thuê lớn từ chuyên gia nước ngoài, căn hộ của anh mang về dòng tiền 13 triệu đồng/tháng. Đây là minh chứng cho chiến lược đầu tư dài hạn, kết hợp dòng tiền và lợi thế hạ tầng.

Kỳ vọng này là có cơ sở: giá chung cư Hà Nội đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với năm 2022. Nhiều dự án trung cấp vọt lên 70-80 triệu đồng/m², trong khi cao cấp chạm ngưỡng 120-150 triệu đồng/m², mức giá từng chỉ thấy ở TP.HCM. Sự bứt phá này đến từ hai yếu tố: nguồn cung hạn chế và nhu cầu tích sản mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu trước nỗi lo lạm phát.

"Cuộc chơi" ngắn hạn: Chỉ dành cho nhà đầu tư chuyên nghiệp

Báo cáo CBRE Việt Nam cho thấy, dù giá tăng cao (phần lớn nguồn cung mới là phân khúc cao cấp 120 triệu đồng/m²), thị trường vẫn có sức hấp thụ mạnh mẽ với lượng giao dịch 11.100 căn trong 9 tháng đầu năm 2025.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo thời của những cú lướt sóng dễ dàng đã qua. Ông Lê Đình Chung (VARS) nhận định: “Giá chung cư vẫn có thể tăng trong ngắn hạn, nhưng biên độ sẽ nhỏ hơn.” Giá đã đạt mức đỉnh, trong khi khả năng hấp thụ của người mua ở thực đang chững lại, khiến cơ hội lãi đậm cho nhà đầu tư ngắn hạn rất khó lặp lại.

Thực tế, không ít người "đu sóng" muộn đã phải trả giá: một nhà đầu tư tại Mỹ Đình mua căn hộ 2 phòng ngủ để "sang tay" sau 3 tháng nhưng đến nay vẫn chưa bán được do thị trường chững lại. Anh chia sẻ: “Vay ngân hàng 60%, giờ tiền lãi đã gần chạm mức cho thuê. Bán lúc này coi như lỗ công sức”.

Anh Trần Thanh Lâm, nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, thẳng thắn: “Thị trường chung cư Hà Nội đang ở giai đoạn cuối sóng. Lướt sóng giờ chỉ phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp, có hiểu biết sâu và sẵn sàng ra quyết định nhanh. Còn với người mới, đây là cuộc chơi đầy rủi ro”.

Chiến lược dài hạn là chìa khóa

Mặc dù rủi ro lướt sóng tăng cao, chung cư vẫn là phân khúc sáng giá nhất hiện nay. Ông Phạm Đức Toản (CEO EZ Property) nhận định chung cư là kênh trú ẩn an toàn giữa lúc vàng bị siết và chứng khoán tăng nóng, vì nó kết hợp khả năng tăng giá vốn và dòng tiền ổn định từ cho thuê.

Tuy nhiên, ông Toản khuyến cáo nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính quá lớn và phải đảm bảo dòng tiền 3-5 năm tới.

Về triển vọng, chuyên gia cho rằng từ 2027-2028, khi nguồn cung từ các dự án lớn ra hàng theo Nghị quyết 171/QH15, thị trường sẽ đa dạng hơn. Cơ hội lướt sóng sẽ thu hẹp, chỉ còn ở giai đoạn "booking" hoặc ưu đãi thanh toán sớm, dành cho giới chuyên nghiệp.

Với số đông, chiến lược nắm giữ dài hạn (từ 3 năm trở lên) là hợp lý. Trong thời gian này, nhà đầu tư vẫn có thể khai thác cho thuê, hưởng lợi từ xu hướng đô thị hóa, nhu cầu ở thực và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng tại các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức.

Không thể phủ nhận, chung cư là “ngôi sao sáng” của thị trường bất động sản năm 2025. Tuy nhiên, dù giá vẫn tăng và giao dịch sôi động, cuộc chơi càng lúc càng đòi hỏi sự tỉnh táo và tầm nhìn dài hạn.