Thị trường đất nền Hà Nội có sôi động trở lại sau khi được “cởi trói”?

Thị trường đất nền được phép tách thửa trở lại đã thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây chỉ là một “tia sáng nhỏ cho thị trường đất nền Hà Nội vì tính thanh khoản trên thị trường vẫn còn kém.

"Cởi trói" tách thửa cho thị trường đất nền

Khoảng cuối tháng 3 năm 2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành Văn bản số 1685/STNMT-ĐKTĐĐ đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Cùng với đó là động thái kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã khiến thị trường đất nền Hà Nội rơi vào tình cảnh trầm lắng suốt thời gian dài cho đến nay.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 của Batdongsan.com.vn cũng chỉ rõ, hàng loạt điểm nóng đất nền ven đô Hà Nội từng khuấy đảo thị trường như Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm… ghi nhận giá bán giảm từ 1 - 13% so với quý IV/2022, mức độ quan tâm giảm từ 4 - 24%. Làn sóng rao bán cắt lỗ tăng mạnh, môi giới bán đất nền buộc phải bỏ nghề khi thanh khoản của thị trường kém.

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội ban hành văn bản số 2869 về việc bãi bỏ văn bản 1685. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Ngay sau khi được "cởi trói", thị trường đất nền đã thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nhưng vẫn còn ở mức thăm dò. Theo khảo sát ghi nhận của PV, thực trạng của phân khúc đất nền, đặc biệt tại các khu vực ven đô - nơi tập trung nguồn cung chủ đạo của thị trường vẫn đang im ắng.

Đơn cử, với các thị trường từng một thời sốt nóng như đất nền Hoài Đức, đất nền Hoà Lạc, đất nền Ba Vì, đất nền Sóc Sơn, đất nền Đông Anh… giá vẫn đang duy trì mức đi ngang, có nơi giảm trung bình 15 - 30% so với cuối năm 2021.

Trao đổi với PV, nhà đầu tư Đỗ Mạnh Hùng ở huyện Thạch Thất, Hà Nội - một người chuyên mua các khu đất lớn vùng ven để phân lô tách thửa rồi bán lại cho biết, gần 1 năm nay ông đã dừng việc đầu tư theo hình thức này lại vì thị trường đã khó khăn hơn.

“Tôi cũng đang ôm 1 mảnh đất nông nghiệp ở xã Bình Yên, có diện tích gần 380m2, trong đó có sẵn 100m2 đất ở. Với diện tích đất này, tôi cũng định phân lô ra rồi bán nhưng kể từ khi có quy định không được phân lô thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nên đành phải để khu đất đó trống đến nay, tập trung sang công việc khác”, anh Hùng chia sẻ.

Nhìn nhận về việc được tách thửa trở lại, anh Hùng không quá kỳ vọng vì cho rằng thị trường đất nền vẫn còn tiếp tục khó khăn. “Nếu được phép tách thửa với mảnh đất này, tôi sẽ phân lô để đó chứ cũng chưa thể bán ngay. Dù việc tách thửa được triển khai trở lại nhưng vấn đề lớn nhất là tín dụng cho bất động sản, đặc biệt những phân khúc bị đánh giá là nặng đầu cơ như đất nền sẽ khó tiếp cận vốn vay ngân hàng. Ngoài ra, thị trường đã lao dốc một thời gian dài khiến người mua đang mất niềm tin nên sức mua cũng rất yếu”, anh Hùng đánh giá.

Anh Nguyễn Hoàng Nam - một môi giới nhà đất tại Hoà Lạc, Hà Nội chia sẻ, khoảng 1 tuần trở lại đây, anh bắt đầu rao bán 2 lô đất nền đang mắc kẹt từ năm 2022 đến nay.

“Tôi cũng đưa ra giá rao bán phù hợp với tình hình thị trường hiện nay chứ không tăng giá, vẫn có người vào hỏi giá nhưng vẫn chưa có ai chốt. Nhà đầu tư cũng có quan tâm nhưng chủ yếu họ chỉ tham khảo giá và tiếp tục quan sát thị trường. Dù sao trong giai đoạn khó khăn này, đây vẫn là tín hiệu tốt”, anh Nam nói.

Đất nền cần tiếp tục tháo gỡ

Trên thực tế, việc "cởi trói" phân lô tách thửa đã khiến cho những nhà đầu tư ôm đất nền lâu nay có thêm hy vọng và liên tục rao bán nhưng vẫn ít có giao dịch.

Anh N.T. Công, Trưởng phòng kinh doanh của Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt tại quận Hà Đông, Hà Nội cho rằng, hiện nay, dù cho được tách thửa trở lại nhưng không khí đất nền ven đô chưa thể nóng trở lại. Theo anh Công, cần có những quy định bổ sung như nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại vùng ven cao hơn, đồng thời diện tích xây dựng chỉ được chiếm tỉ lệ nhất định diện tích đất.

“Việc cho phép tách thửa trở lại sẽ giúp các khu vực trước đó rầm rộ phân lô tách thửa phục hồi một phần thanh khoản. Tuy nhiên, việc loại hình đất này sôi động trở lại hay tăng giá ngay trong giai đoạn hiện nay là không xảy ra”, anh Công cho biết.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Bắc, Batdongsan.com.vn đánh giá việc cho phép tách thửa đất nền trở lại là một “tia sáng nhỏ” cho thị trường đất nền Hà Nội. Tuy nhiên, muốn đất nền có đòn bẩy phục hồi tốt hơn thì cần trợ lực lớn hơn như đẩy mạnh dịch chuyển các trung tâm hành chính, khu công nghiệp, dự án, trường đại học ra ngoại thành Hà Nội, đẩy mạnh việc lên thành phố vệ tinh phía Tây của Hòa Lạc, Xuân Mai, và thành phố phía Bắc sông Hồng (Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh), đẩy mạnh giải ngân đầu tư công ở một số huyện ngoại thành, làm các cầu bắc qua sông Hồng...

“Cùng với đó thị trường cần cơ sở tín dụng như có các gói cho vay bất động sản lãi suất tốt hơn dưới 10% thay vì 11 - 13% trung bình như hiện tại và trong đó có cơ cấu vốn/thế chấp dành cho vay mua đất nền”, ông Hảo nhấn mạnh./.