Thị trường đất nền: Đã “tan băng” nhưng khó “sốt”

Các chuyên gia nhận định, giá bán đất nền trong thời gian tới sẽ "ấm" lên nhưng khả năng "sốt đất" sẽ không xảy ra.

Phân khúc đất nền “đảo chiều”

Các chuyên gia nhận định, nhiều khả năng, giá bán đất nền sẽ điều chỉnh tăng từ quý II/2024. Mặc dù thị trường trong thời gian tới sẽ "ấm" lên nhưng khả năng "sốt đất" sẽ không xảy ra. Khó lặp lại kịch bản giá đất nền "nhân đôi, nhân ba" chỉ sau vài năm như trước kia khi thị trường bất động sản đang được định hướng để phát triển bền vững, lành mạnh hơn.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, từ quý II/2024, đất nền sẽ phục hồi sức cầu. Phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng "sốt" ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá.

Khảo sát của batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường đất nền từ quý I/2024 đã bắt đầu đón một dòng tiền lớn đến từ những nhà đầu tư lớn với nhiều lô đất "khủng" tại cả khu vực TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Đáng chú ý, những thị trường vệ tinh tiềm năng, khu vực ven đô, sóng săn đất cũng đã bắt đầu xuất hiện. Những tín hiệu này cho thấy, nhiều khả năng đất nền sẽ chuyển động tích cực hơn trong thời gian tới.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam phân tích, nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền hiện tại đa phần là những người có sẵn tài chính. Hướng tới đầu tư dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành, am hiểu về thị trường.

Khi thấy giá đất đã xuống và bắt đầu tăng trở lại, họ đã dùng nguồn tiền gửi tiết kiệm đang có lãi suất thấp để mua. Thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư kỳ vọng rằng đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, sự phục hồi chung toàn thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Vì thế, nhà đầu tư nên cân nhắc việc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao ở giai đoạn này. Bởi kinh tế vĩ mô vẫn phải đối diện với nhiều thách thức, các chính sách, giải pháp tháo gỡ từ phía nhà nước cũng cần thêm thời gian để triển khai và phát huy hiệu lực. Ngoài ra, đất nền vẫn là loại hình thu hút nhu cầu mua chủ yếu là đầu tư.

Vì vậy, người mua cần xác định nếu là mua để ở thì nên quyết định sớm khi tìm được sản phẩm phù hợp. Còn nếu chỉ đơn thuần đầu tư thì nên dùng nguồn tiền nhàn rỗi, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà và xác định hướng đầu tư dài hạn.

Thêm một yếu tố được các chuyên gia khuyến cáo mà nhà đầu tư cần chú ý ở thời điểm này là nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế phân lô bán nền thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh Doanh Bất động sản sửa đổi. Vì thế, trong tương lai, khi thị trường hồi phục trở lại, đất nền sẽ có cơ hội tăng giá nhưng ở mức độ nhất định.

Khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng "sốt ảo" đất nền và giá tăng nóng, không còn tình trạng "bong bóng" bất động sản. Sự bùng nổ giá đất nền khó diễn ra trong giai đoạn tới.

Hiện tại, nhiều khu vực bị "đẩy giá" tăng cao nhưng chỉ mang tính tự phát, cục bộ ăn theo thông tin hạ tầng. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, nên lựa chọn những phân khúc có thể tạo ra dòng tiền, đừng vội lao vào những giao dịch chớp nhoáng.

Xu hướng giảm giá đất nền đang dừng lại, thay vào đó là xu hướng tăng nhẹ ở một số thị trường trọng điểm. Dù đất nền đang "ấm" lên nhưng theo các chuyên gia, khó có "sốt nóng" ngay trong năm 2024.

Lộ diện những nơi ở Hà Nội, TP.HCM có lượng tìm mua tăng vọt

Theo Tuổi Trẻ, mức độ quan tâm đến đất nền vào hai quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021, nhưng sang đến quý 1-2024 đã tăng lên mức 48%.

Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh tại một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức. Mức tăng được báo cáo đưa ra từ 1,7 - 2 lần so với cùng kỳ năm 2023. So với quý 1-2023, lực cầu đất nền tại quận 9, quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn (TP.HCM) cũng tăng từ 13 - 25%.

Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam giảm 3%, nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%, theo báo cáo.

Vị này còn tiết lộ từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư "cá mập" đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng.