Thị trường BĐS hồi phục: Triển vọng tươi sáng cho HDC và VHM?

Thị trường BĐS đang có những hồi phục tích cực, cổ phiếu VHM và HDC sẽ có triển vọng gì? Xin mời quý NĐT cùng Fin68 phân tích cơ hội đầu tư.

Thị trường BĐS nhà ở hồi phục trong Q3.20.

Tổng số lượng bán căn hộ tại 2 thành phố lớn tăng mạnh 64%QoQ lên 12,300 căn. Trong khi nguồn cung cũng ghi nhận sự cải thiện khi tăng 8,9%QoQ. Sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường chủ yếu đến từ TP.HCM, khi có tới 7.200 căn được giao dịch thành công, tăng 237%QoQ. Tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên 72%.

Đối với thị trường biện thự liền kế, số lượng giao dịch tăng quý thứ 4 liên tiếp lên 1.381 căn trong Q3.20. Tỷ lệ hấp thụ đạt 69,7% cao nhất từ năm 2016. Mặc dù vậy trong khi thị trường TP HCM có sự phục hồi mạnh mẽ với 1.380 căn giao dịch thành công, tăng 212%QoQ và 251%YoY thì thị trường Hà Nội vẫn duy trì sự ẩm đạm khi lượng giao dịch chỉ đạt 455 căn, giảm 3%QoQ và -13%YoY.

Tuy nhiên nguồn cung tại TP.HCM vẫn đang cho thấy sự khan hiếm do vướng mắc các vấn đề về tài chính và pháp lý có thể cản trở sự hồi phục của thị trường.

Xu hướng mở rộng ra bất động sản vùng ven

Trong bối cảnh quỹ đất tại hai thành phố lớn ngày càng khan hiếm cũng như gặp khó khăn trong các vấn đề về thủ túc pháp lý, các doanh nghiệp đang có xu hướng đẩy mạnh sự phát triển BĐs sang các khu vực vùng ven nhờ cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện và mật độ dân số cũng như tỷ lệ đô thị hóa gia tăng. Tại khu vực phí Bắc thì Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên đang nổi lên trở thành tâm điểm đầu tư BĐS hàng đầu. trong khi đó, tại khu vực Phía Nam, TP HCM đang thực hiện quy hoạch vùng đô thị mở rộng, xây dựng các khu đô thị vệ tinh, kết nối 4 cực phát triển tại các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm 2021

Nghị quyết 164 gỡ khó một phần cho thị trường BĐS. Từ 1/1/2021, luật đầy tư 2020 sẽ có hiệu lực. Theo đó, , việc áp dụng thủ tục đầu tư dự án đầu tư khu đô thị kể từ ngày 01/7/2015 (ngày có hiệu lực của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2014) cho đến ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực (tức 01/01/2020) sẽ thực hiện theo hướng chỉ áp dụng theo thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 hoặc Luật Đầu tư 2014 chứ không áp dụng thêm thủ tục chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị theo Nghị định 11. Điều này sẽ giúp Cắt giảm một khối lượng lớn thủ tục hành chính không cần thiết cho chủ đầu tư cũng như tạo ra sự ổn định tâm lý cho thị trường.

Lãi suất duy trì ở mức thấp. Trong năm 2020, NHNN đã 3 lần giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ nền kinh tế hồi phục trở lại sau khi chịu ảnh hưởng bởi Covid-19. Xu hướng giảm lãi suất sẽ tác động tích cực tới thị trường BĐS nhờ (1) Giảm lãi suất vay mua nhà thúc đẩy nhu cầu (2) Các chủ đầu tư BĐS có thể tiếp cận nguồn vốn giá rẻ hơn

Hiện nay lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng rất hấp dẫn, dao động từ 6,49 - 11,5%/năm. Trong khi đó, lãi suất sau thời gian ưu đãi được tính theo mức lãi suất cơ sở (hoặc lãi suất tiết kiệm) cộng thêm biên độ 3 - 4% tùy từng ngân hàng, phổ biến từ 8,5 - 11,5%/năm. Môi trường lãi suất thấp thúc đẩy tín dụng vào lĩnh vực BĐS tăng mạnh. Theo áo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, nếu như quý 1/2020 tín dụng bất động sản chỉ tăng 0,88% thì hết quý 2/2020 đã tăng tới 10,21%.

Trong khi đó các doanh nghiệp BĐS cũng tranh thủ tăng cưởng sử dụng nợ vay để tài trở cho hoạt động kinh doanh trong bối cảnh lãi suất thấp như hiện tại, đặc biệt qua kênh trái phiếu. Trong 9T.20, BĐS phát hành 324.668 tỷ đồng trái phiếu, chiếm tới 32,2% tổng cơ cấu phát hành trái phiếu.

Triển vọng dài hạn vẫn duy trì tích cực

Thu nhập bình quân đầu người gia tăng. Hiện Việt Nam vẫn là một nước thuộc nhóm thu nhập trung bình thấp, do đó nhu cầu nhà ở bị hạn chế bởi các nhu cầu thiết yếu khác về thực phẩm, y tế,… Tuy nhiên theo ước tính giai đoạn 2018 – 2025 của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, GDP bình quân đầu người của Việt Nam dự báo tăng trưởng 7.2%/năm và sẽ duy trì mức tăng trưởng cao trong dài hạn. Sự gia tăng của mức thu nhập trung bình khi vượt qua mức giới hạn về cầu lương thực, thực phẩm,…sẽ làm tăng mạnh về nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại quốc gia vốn coi trọng việc sở hữu nhà ở như Việt Nam.

Nguồn vốn FDI vào Việt Nam tăng cao. Trong 11 tháng đầu năm 2020, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn, mua cổ phần đạt 26,43 tỷ, giảm 16,9%YoY do ảnh hưởng của Covid-19. Mặc dù vậy FDI vào Việt Nam dự báo vẫn sẽ giữ ở mức cao trong thời gian nhờ các hiệp định thương mại được ký kết cũng như hưởng lợi từ làn song dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc. Sự gia tăng nguồn vốn FDI vào Việt Nam sẽ thúc đẩy tăng trưởng của lực lượng lao động tại các thành phố, qua đó làm gia tăng nhu cầu đối với căn hộ văn phòng, căn hộ cho thuê và căn hộ để ở. Đối tương mua tiềm năng sẽ là lực lượng lao động dịch chuyển từ nông thông ra thành phố, có nhu cầu lớn đối với nhà ở thuộc phân khúc bình dân và trung cấp. Đồng thời sự gia tăng vốn FDI cũng thúc đẩy các công ty nước ngoài có nhu cầu thuê căn hộ cho các chuyên gia nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Nhiều khách hàng nước ngoài sẽ được khuyến khích sở hữu một căn hộ tại Việt Nam thay vì đi thuê, đặc biệt là khi giá bán căn hộ tại Việt Nam khá hợp lý so với các nước trong khu vực lân cận và Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người nước ngoài, Việt kiều sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Tốc độ đô thị hóa nhanh nhất khu vực Đông Nam Á. Theo số liệu của CIA World Fact book, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam năm 2020 là 37,3%, thấp hơn nhiều nước trong khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên tốc độ tăng trưởng đô thị hóa lại ở mức cao nhất giai đoạn 2015 – 2020 với 2.98%/năm. Dự kiến giai đoạn 2018 - 2025, dân số thành thị tại Việt Nam sẽ tăng trưởng gộp 1.71%/năm, nâng tỷ lệ độ thị hóa vào năm 2025 lên 39.1% Bên cạnh đó, Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO) chỉ ra rằng tỷ lệ hộ độc thân năm 2009 là 7,2% thì đến 2019 tỷ lệ này đã là 10,4%, đặc biệt khu vực thành thị lên tới 12,3%. Sự gia nhanh chóng của dân số tại thành thị trong bối cảnh tỷ lệ sống độc thân gia tăng nhất là khi cơ cấu dân số Việt Nam đang trong giai đoạn dân số vàng, dự báo kéo dài tới 2035 sẽ làm gia tăng mạnh mẽ về nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Cơ sở hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh. Sự phát triển cơ sở hạ tầng cũng là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. 90% cơ sở hạ tầng tại Việt Nam được đầu tư từ Ngân sách nhà nước, do đó việc đẩy mạnh đầu tư công trong 11T.20 cũng như phê duyệt khởi cộng nhiều dự án lớn như Sân Bay Long Thành, Metro1, 2, 11 dự án khác thuộc dự án cao tốc Bắc Nam sẽ giúp cải thiện mạnh mẽ cơ sở hạ tầng của Việt Nam.

Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn được đánh giá cao. Đối với lĩnh vực bất động sản, quỹ đất sạch lớn sẽ giúp đảm bảo khả năng tăng trưởng trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh các vị trị đắc địa tại TP.HCM và Hà Nội không còn nhiều cũng như cơ sở pháp lý bị siết chặt. Do đó những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, có đầy đủ cơ sở pháp lý tại Hà Nội và TP.HCM lớn như Khang Điền và Vinhomes sẽ có nhiều lợi thế. Bên cạnh đó các DN sở hữu quỹ đất lớn tại các vùng ven đang phát triển mạnh mẽ như NLG, DXG và HDC cũng có tiềm năng trăng trưởng tốt trong tương lai.

Quỹ đất của một số doanh nghiệp BĐS ​​

Cần quan tâm cổ phiếu nào?

VHM

VHM là doanh nghiệp BĐS đầu ngành, có quỹ đất lớn đủ để doanh nghiệp khai thác trong vòng 10 năm tới. Kết quả kinh doanh và lợi nhuận có tiềm năng giữ vững mức tăng trưởng tốt với nhiều dự án dự kiến sẽ được chào bán trong thời gian tới như: Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Dream City, Vinhomes Vũ Yên (Hải Phòng),…

KQKD 9T2020: Lũy kế 9T đầu năm 2020, VHM đạt 49,400 tỷ đồng doanh thu thuần (+31.2% YoY) và 16,300 tỷ đồng LNST (+6.6% YoY). Chúng tôi dự báo doanh thu 2020 của VHM sẽ đạt 65.9 nghìn tỷ (+27.6%); LNG dự báo đạt 31.4 nghìn tỷ (+14.5%) tương đương với mức tỷ suất LNG là 47.7%. Doanh thu ghi nhận chủ yếu từ 3 dự án Vinhomes Ocean Park (17.1 nghìn tỷ đồng); Vinhomes Smart City (21.1 nghìn tỷ đồng) và Vinhomes Grand Park (15.1 nghìn tỷ đồng).

Quy mô quỹ đất vượt trội và đang tiếp tục phát triển: Theo thống kê của TVSI, tính đến cuối Q3/2020, Vinhomes sở hữu gần 16.800 ha quỹ đất xây dựng căn hộ, nhà phố, biệt thự, biệt thự biển, condotel và văn phòng. Trong đó, quỹ đất của VHM tập trung chủ yếu ở Quảng Ninh (48%), TP. HCM (27%), Hà Nội (8%) và Đà Nẵng (6%). Quý 2/2020, Vinhomes đã sở hữu thêm 1 dự án mới là Đại An, có diện tích rộng khoảng 300ha nằm gần Vinhomes Ocean Park với chi phí khoảng 3,4 nghìn tỷ đồng.

Triển vọng tốt từ các dự án: VHM lên kế hoạch chào bán nhiều dự án mới trong thời gian tới như: Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Dream City, Vinhomes Vũ Yên,... Ngoài ra VHM cũng đang tích cực hoàn thành các thủ tục pháp lý để đưa vào phát triển hai siêu dự án Green Hạ Long (4.110ha) và Long Beach Cần Giờ (2.870ha).

Phát triển BĐS KCN: Để nắm bắt tiềm năng phát triển BĐS KCN tại VN trong thời gian tới, từ năm 2020, VHM bắt đầu tham gia phát triển BĐS KCN. Hiện tại, 6 khu công nghiệp tại Hải Phòng đang được Vinhomes xem xét, trong đó có 2 khu thuộc tổ hợp VinFast đã hoàn thành với tổng diện tích 330 ha. Ngoài ra có 4 khu công nghiệp khác đang phát triển với tổng diện tích 894 ha cũng được Vinhomes nhắm đến. Vinhomes dự kiến có 373 ha đất cho thuê giai đoạn 2021 - 2022 tại khu công nghiệp tại Hải Phòng và ghi nhận doanh thu cho thuê BĐS KCN từ năm 2021.

HDC

HDC là doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại Vũng Tàu. Công ty có quỹ đất khoảng 400 ha, chủ yếu tại các vị trí đắc địa của thành phố Vũng Tàu

Quỹ đất lên tới 400ha tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu giúp đảm bảo tăng trưởng. Cơ sở hạ tầng khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu được đánh giá sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới nhờ hàng loạt dự án hạ tầng tầm vĩ mô như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bây Long Thành, cao tốc Long Thành - Dầu Giây,… được triển khai. Bên cạnh đó là làn sóng FDI đẩy mạnh vào khu vực này sẽ làm gia tăng sức hấp dẫn của thị trường BĐS nơi đây. Quỹ đất của HDC phần lớn nằm tại khu vực Trung tâm thành phố hoặc dọc theo tuyến đường chính kết nối trực tiếp đến Quốc lộ 51 đi TP. HCM sẽ giúp công ty tận dụng được xu hướng này.

Hưởng lợi từ cơn sốt giá đất tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu. Thị trường bất động sản khu vực này bắt đầu nóng lên từ năm 2017 nhờ các dự án cơ sở hạ tầng mới. Giá đất tại một số khu vực của Vũng Tàu tính đến thời điểm hiện tại đã tăng gấp ba lần so với giai đoạn đầu 2017.

Cập nhật một số dự án của HDC

⦁ Dự án Ecotown Phú Mỹ. Quy mô 6,3 ha với 319 lô liền kề, đã xây dựng xong hạ tầng và bán 255 nền vào năm 2019, còn lại 64 nền sẽ bán trong năm 2020. Giá trị hàng tồn kho dự án này cuối quý 1/2020 là 22 tỷ.

⦁ Dự án Fussion Suite Vũng Tàu. Quy mô 100 căn hộ du lịch và 71 phòng khách sạn đã hoàn thiện trong quý 1/2020. HDC đã bán 76/100 căn codotel, hạch toán 1 phần trong năm 2019, phần còn lại sẽ hạch toán trong năm 2020. Dự án đã khai trương trong tháng 2 và ước tính đem lại khoảng 40 tỷ đồng lãi gộp/năm 40 tỷ/năm

⦁ Dự án Tây đường 3/2. Quy mô 63.347 m2 (trong đó 54.847 m2 HDC sở hữu 72%, còn lại 8.500 m2 sở hữu 100%) với 96 liền kề và 114 biệt thự, đã hoàn thiện hạ tầng và đang trong giai xây dựng hoàn thiện nhà. Trong đó 8.500 m2 đất HDC mới trúng đấu giá vào tháng 2/2020 với giá trị 29 tỷ đồng. Công ty đã mở bán đợt 1 vào tháng 12/2019 gồm 60 biệt thự và 51 liền kề, hạch toán 1 phần doanh thu trong quý 4/2019 và quý 1/2020, phần còn lại sẽ hạch toán trong năm 2020.

⦁ Dự án Khu đô thị Hải Đăng. Tổng quy mô dự án là 49 ha được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 có diện tích 27 ha (12 ha đất thương phẩm) được HDC khởi công xây dựng vào năm 2019 gồm 400 căn hộ, 490 căn liền kề và 213 biệt thự với tổng vốn đầu tư 2.400 tỷ đồng. Dự kiến đưa vào kinh doanh trong Q4.2020.