Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh cần thời gian phục hồi

Thị trường bất động sản có nhiều biến động vào những tháng cuối năm 2022 đã ảnh hưởng lớn tới đà phục hồi cũng như tâm lý chung của toàn bộ thị trường. Dự báo thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Căn hộ chào bán mới thấp kỷ lục

Theo CBRE Việt Nam, trong quý IV/2022, chỉ có 1.312 căn hộ mới được chào bán tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh. Đây cũng là số căn hộ chào bán mới theo quý thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây (không kể hai năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19). Tổng số căn hộ được chào bán ghi nhận trong năm 2022 đạt 18.440 căn, tương đương với năm 2020 nhưng chỉ bằng 70% số lượng được chào bán trước dịch năm 2019.

Phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là phân khúc có nguồn cung dồi dào nhất với 16.850 căn hộ, chiếm gần 90% tổng số căn hộ được chào bán năm 2022. Đáng chú ý, 93% nguồn cung của năm 2022 được chào bán trong ba quý đầu và 60% nguồn cung căn hộ đến từ các phân khu của khu đô thị Vinhomes tại thành phố Thủ Đức. Điểm chung của các dự án chào bán mới trong năm 2022 là phần lớn đều được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn có tên tuổi trên thị trường với quỹ đất đã hình thành từ những giai đoạn trước.

Theo đó, thị trường bất động sản thời gian qua tiếp tục dịch chuyển mạnh mẽ khi gần như toàn bộ các dự án đều chuyển sang phân khúc giá cao hơn. Năm 2019, có khoảng 30% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, đến năm 2022, con số này là 75%. Các dự án trung cấp, bình dân ngày càng hạn chế.

Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, thị trường bất động sản đang chứng kiến nhiều nghịch lý. Thanh khoản giảm, giá vẫn cao. Giá bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt trên thị trường sơ cấp. Thậm chí, các dự án ra sau đều có xu hướng trở thành bất động sản cao cấp, hạng sang, dự án giá tầm trung thì hạn chế nguồn cung mới,…

Các chính sách bán hàng cũng có nhiều sự đột biến trong quý cuối năm 2022 khi nhiều chủ đầu tư chào bán dự án với mức chiết khấu cao hơn so với thông lệ. Mức chiết khấu này có thể dao động từ 20 - 45% tùy thuộc vào tiến độ thanh toán cũng như các khuyến mãi khác đi kèm. Mức chiết khấu cao này chỉ đến từ các chủ đầu tư đang gặp nhiều áp lực về tài chính, cũng như dự án còn đang ở giai đoạn chưa hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý.

Giá thứ cấp ghi nhận giảm trong quý cuối năm, chủ yếu tại các dự án có số lượng sản phẩm lớn, có yếu tố đầu cơ cao với mức giảm giá có thể lên tới 20%. Theo đánh giá của CBRE, mức giảm giá này thể hiện sự điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng của người mua nhà chứ chưa phải là hiện tượng “cắt lỗ” cục bộ trên toàn thị trường. Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc không gặp nhiều áp lực về dòng tiền vẫn đang chờ cơ hội tốt hơn để thanh khoản.

Dự báo năm 2023

Trong năm 2023, TP Hồ Chí Minh dự kiến chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án; trong đó, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang và trung cấp cùng chiếm khoảng 12%, phần lớn các nguồn cung này đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đây và chỉ có 6 trong tổng số 20 dự án dự kiến chào bán là dự án mới được chào bán lần đầu.

Ngoài khu Đông vẫn là hướng phát triển chính của thành phố với hơn 48% tổng nguồn cung, khu vực phía Tây là điểm sáng mới với khoảng hơn 2.000 căn hộ dự kiến được chào bán, chủ yếu tập trung tại khu vực quận Bình Tân. Huyện Hóc Môn cũng dự kiến có dự án chung cư thương mại đầu tiên với nguồn cung khoảng 800 căn hộ.

Theo các chuyên gia cho rằng, thanh khoản thị trường căn hộ năm 2023 có thể tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh và dưới 35 triệu đồng/m2 tại tỉnh Bình Dương. Nhà ở xã hội hứa hẹn là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung vẫn hạn chế, khó có những đột biến trong ngắn hạn

Bên cạnh đó, các nhà phát triển bất động sản lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi với giai đoạn khó khăn. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội ước tính sẽ cung cấp khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025, phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ bình dân có thể cũng được chú ý, công bố kế hoạch đầu tư nhiều hơn trong năm nay.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, nửa đầu năm 2022, thị trường nhà ở đã có sự hồi phục đáng kể sau đại dịch và được kỳ vọng sẽ tiếp tục xu hướng này. Tuy nhiên, những biến động trên thị trường vào những tháng cuối năm 2022 đã ảnh hưởng lớn tới đà phục hồi cũng như tâm lý chung của toàn bộ thị trường.

CBRE dự đoán thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng. Sẽ có sự điều chỉnh trong phân khúc nguồn cung với ít các căn hộ hạng sang hơn, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cao cấp. Giá nhà do đó sẽ không có nhiều biến động trong năm 2023 - 2024

“Thời điểm phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc điều chỉnh các chính sách kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách tín dụng, Luật Đất đai sửa đổi cũng như cách giải quyết các vấn đề pháp lý để khơi thông nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường ”, bà Dương Thùy Dung dự báo.