Thị trường bất động sản 'ấm dần' từ quý III

Năm nay, thị trường bất động sản được đánh giá là năm tái cấu trúc và có sự thanh lọc mạnh mẽ. Song, các chuyên gia đều cho rằng, những động thái gỡ khó của Chính phủ giúp thị trường đảo chiều, ấm dần từ quý III.

Chia sẻ tại buổi Tọa đàm "Điểm sáng trong cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản Việt Nam", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, quý I, thị trường bất động sản (BĐS) đang có tín hiệu tích cực khi triển khai đồng bộ các giải pháp tháo gỡ bằng nhiều văn bản quy định pháp luật.

Nhiều doanh nghiệp đảm bảo thực trạng "sức khỏe" thông qua việc cơ cấu, căn chỉnh và triển khai các dự án nhằm chuyển giao nhanh chóng và hấp thụ dễ hơn. Quý II/2023, Chính phủ sẽ tập trung sửa đổi và xử lý những vấn đề vướng mắc về thủ tục đầu tư với các dự án nhóm nhà ở gồm: các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo nhà chung cư cũ.

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế, cùng với những chính sách đồng bộ vừa qua của Thủ tướng, thị trường BĐS được dự báo sẽ hồi phục từ quý III.

TS Cấn Văn Lực nhìn nhận, về cơ chế chính sách liên quan thị trường BĐS đều đang được Chính phủ tháo gỡ. Đầu tiên là vấn đề pháp lý, Chính phủ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án và giúp thị trường lấy lại niềm tin.

Vấn đề tiếp theo là trái phiếu doanh nghiệp. Năm nay và năm 2024 sẽ có khoảng 234.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, Nghị định sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp cũng đang được gấp rút sửa đổi sẽ tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhằm phù hợp thực tiễn. Thứ hai là về vốn tín dụng, Chính phủ cũng đang tập trung tháo gỡ như giãn, hoãn nợ, tiếp tục giãn, hoãn thuế, tiền thuê đất...

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, Chính phủ đã có nhiều giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp về giãn thời hạn nộp các loại thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm tiền thuê đất… Sắp tới, thị trường BĐS sẽ đón 2 gói tín dụng hỗ trợ phát triển dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Từ đó, giúp thị trường BĐS hồi phục, ấm trở lại kể từ quý III.

Doanh nghiệp "chật vật" dịp đầu năm

Theo VARS, sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê. Trong tháng, doanh nghiệp môi giới chật vật, thậm chí nhiều chủ doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động cho văn phòng.

Số lượng môi giới phải dừng hoạt động lên đến hàng chục nghìn người, khoảng 80% lực lượng. Hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp do bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu.

Báo cáo của đơn vị này cũng cho thấy, kể từ năm 2018 đến nay, vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến doanh nghiệp BĐS khó triển khai dự án, làm nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Cụ thể, từ năm 2018 tổng nguồn cung căn hộ mới là 180.000 sản phẩm thị đến năm 2021 giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm. Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương hơn 20% so với năm 2018. Quý IV, nguồn cung sụt giảm kỷ lục với gần 7.000 sản phẩm.

Trong khi đó, thị trường BĐS hiện đang thiếu chính sách để điều tiết, định hướng tiêu dùng, hạn chế đầu cơ. Không có chính sách để hạn chế sản phẩm, dự án cao cấp. Ngược lại cũng không có chính sách phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội khiến cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Về cơ cấu sản phẩm, năm 2019, BĐS bình dân gần 19% thì đến năm 2022, chỉ còn 4%. Tại TP.HCM và Hà Nội gần như vắng bóng các dự án nhà ở giá phù hợp với nhu cầu người dân.

Sơ bộ, số lượng dự án BĐS đang triển khai trên cả nước phải tạm dừng lên đến hàng nghìn dự án, với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng, trong đó có cả những dự án nhà ở xã hội.

Về tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường BĐS năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm.